浅议购房补贴政策对房地产市场的影响

林章文

浅议购房补贴政策对房地产市场的影响

林章文

以福建省某地实行购房补贴政策后，对新建商品房销售、库存量在一定时期内的变化为例，从财政资金本质、购房补贴影响、市场规律本身等方面进行分析，提出对实行购房补贴政策的看法和建议。

去库存 购房补贴 转化

为了加快楼市去库存的步伐，也为了刺激消费和拉动经济，一些城市出台了购买新建商品房政府给予补贴的地方政策，即在一个特定的时间段、特定的补贴总额内，首次购买（有些地方没有次数限制）新建商品房的市民，每平方米可领取地方政府50元到200元不等的财政补贴。由于补贴新政会对新建商品房短期销售起明显的促进作用，一些地方甚至还持续出台了几轮的购房补贴政策。笔者以福建省某地为例，分析政府出台购房补贴政策对房地产市场的影响程度。

该地于2016年5月23日起开始实施购房补贴新政，到2016年8月底补贴限额用完结束，前后历时三个多月。以新政实施前后一个月当地新建商品房的销售量对比得知：新政前一个月（2016年4月22日～5月22日）签约150套、日均5套；新政后当月（2016年5月23日～6月22日）签约443套、日均15套。月均销售增长195%、日均销售增长200%。2016年8月底财政补贴额度告罄，停止新政后的第一个月（即2016年9月）该地商品房月销售立即缩水至98套，远远低于2016年度平均月销售水平。

据统计，在实行补贴期间，该地累计消化一年以上库存房占总销售量的32%。总销售量中有近七成均为新批准预售的商品住房。进一步分析后，可以看到这样一种现象：在消化的库存房中以现房或优质楼盘为主，那些所谓的问题楼盘及进度不明显的楼盘的销售仍然毫无起色。

近几年，用补贴来刺激商品的销售，在我国其他行业并不鲜见，尤其是家电行业。从已有的经验来看，补贴政策虽然刺激了消费，但也对家电行业造成了许多不利的影响。比如补贴政策存在漏洞、企业产能盲目扩大，等等。因此，笔者结合实施购房补贴政策的相关结果，认为政府补贴购房行为不宜过多提倡，原因有如下几点：

一是财政资金本质上不允许。政府财政资金应该为公共事务服务，为广大纳税人办事。完善公共服务项目，增加公共服务数量，提升公共服务品质，体恤弱势群体，才是公共财政的正解。政府拿财政资金补贴首次购买新建商品房的市民，这对其他购房人并不公平，对不买房或买不起房的人会有歧视之嫌。政府慷财政之慨，针对特定群体发放购房补贴，违背了社会财富的二次分配原则。

二是政府补贴购房影响有限。地方政府如此奖励买房未必能化解楼市库存压力，因为相对于动辄上百万的大宗住房消费而言，每平方米50至200元的购房补贴也只能是杯水车薪。如果房价不合理，与市民的实际收入水平相差太大，又有多少人有钱买房？因此，它只能是在特定时期内某种程度上对房市有短期的刺激作用，不能从“治本”上收到实效。

三是有悖于正常的市场规律。对于一个中小型的城市，能够消化的商品房，很大程度上取决于民众承受的价格,不会是无限的投机和刚需。市场终究要饱和的,若是逾越了这一底线,就会产生过剩。同样,既然库存是一个长期的累积过程,则去库存也应该立足长期,多措并举,徐图进取,而不是急功近利,毕其功于一役。动用公共财政补贴购房,也未必能够让百姓真正获益,很有可能还会成为房企的溢出利润，即财政每平方米补贴100元，房价每平方米也相应提高100元。

在市场经济条件下，楼市供过于求，库存房就会增加；供不应求，库存房就会减少。因此，商品房库存与房价、区位、土地及商品房供应量、经济增长和人均收入水平等因素息息相关。2016年四季度以来，我国房地产调控和去库存方向已发生转变，不同等级城市“梯次去库存”的政策思路也越来越清晰。目前，一线城市和部分二线核心城市去库存目标基本实现，但三四线城市受土地供应、人口吸引力、本地居民购买力、产业竞争力、交通等方面的短板问题影响，短期去化库存压力还是比较大。

因此，政府应本着实事求是的态度，改变“土地财政”偏好，避免土地无限量供应，认真核定城市规模,从控制土地供给入手,采用市场手段消化过剩，达到去化库存。如打通商品房与公租房的转化渠道，由政府购买库存房用于公租房；建立平台，引导拆迁安置户选择库存房或存量房作为安置房；鼓励机构和个人购买存量商品房用于租赁投资等，都可以起到消化存量商品房的目的。那种动辄砸钱的做法,说到底是一种行政权力导致的幻觉,不仅妨害社会的公平正义,也是财政资金的错配。

（作者单位：福建省建瓯市不动产登记中心）