存量时代下老建筑更新运营的实践探索

马德娟

产业园区是城市经济社会发展的重要单元。当前，我国大规模城市建设已经结束，高库存与高竞争并存，中国大城市进入城市更新时代。中央城市工作会议明确把“框定总量、限定容量、盘活存量、做优增量、提高质量”作为未来城市建设发展的重要方针。

随着中国经济进入“新常态”和上海市新一轮城市规划的实施，上海产业园区正进入由以往的新开发转向再开发的发展阶段。与此同时，上海市“十三五”规划也明确指出，要守住建设用地底线。未来五年，上海新增建设用地只有约60平方公里。可见，上海建设用地已到“天花板”，未来以老建筑更新运营来提升存量物业的价值会得到越来越多的实践。

一、存量时代下老建筑更新的几种模式

纵观城市发展历程，老建筑用独特的建筑语言记载了城市工业文明的辉煌，如何对其进行科学重构，使之既满足时代的发展需求又续写城市的历史文明，具有极其重要的经济意义、生态意义和文化意义。从老建筑更新的实践来看，主要有以下几种模式.

1.城市更新改造型

这种模式利用中心城区闲置的旧厂房或旧仓库加以改造，集中发展某类型文化创意产业，吸引行业内重点龙头企业入驻。通过更新运营让老旧的厂房和仓库焕发了新活力，带来了新的产业集聚，同时符合中心城区“退二进三”的城市更新目标，在基础设施、政策支持、地理位置方面都拥有较多优势。

如：上海M50创意产业园位于苏州河南岸，前身是近代徽商代表人物之一周明焯的家庭企业信和纱厂，拥有上世纪30年代以来各个历史时期的工业建筑41000平方米。2005年4月挂牌为上海创意产业园区。如今，历史悠久的工业遗址到处弥漫着“创意园气息”：充满设计感的招牌字体、形状奇异的雕塑、具有工业特征的装饰品、斑驳的红砖墙面以及通透的画廊等等。目前，M50吸引了17个国家和地区以及来自国内十多个省市的130余位艺术家聚集于此，在业内形成巨大的影响力。

2.高校院所支撑型

这种模式打破了校园内外的限制，依托老建筑物理空间，高校院所的学术和科研资源得以迅速转化为创意产业资源，给老建筑带来丰富的创意输入，高校师生的创意创业热情也为这些区域提供了雄厚的人力资源支撑。

如：上海环同济设计产业带以同济大学为中心，发挥建筑、规划、景观等学科优势，改造老厂房、老仓库向设计企业提供紧缺的办公场地；帮助企业申请国家创新基金、上海种子资金、财政担保贷款，就近为企业提供人事代理服务，建立上海市知识产权园，保护科技人员的智力成果，激发了专业人才的创新热情。当前，产业带拥有上海市政工程设计总院、上海邮电设计院、同济建筑设计院、同濟规划设计院、中建国际设计有限公司等设计业龙头公司和千余家产业链上下游企业，能够承担桥隧、电信、铁路、地下空间、城市规划等设计业务，已经形成创意设计、国际工程咨询、环保科技三个产业集群，年产值约300亿元。

3.文化名人集聚型

这种模式通过租赁、转让、置换等方式，逐步把旧房、旧民宅改建成画家工作室、设计室、画廊、摄影室、陶艺馆、时装展示厅等，逐渐形成了室内设计、视觉艺术、工艺美术为主的产业特色，实现了最大限度发挥知名艺术家的聚集效应，艺术家们专业知识的储备也可以深度挖掘并凸显集聚区的文化艺术价值。

如：上海田子坊本是泰康路上的一条小弄，从1998年起，随着陈逸飞、尔冬强等知名艺术家入驻，来自美国、法国、英国、澳大利亚、丹麦、加拿大、日本、中国香港等国家、地区百余家创意企业逐渐入驻聚集。由知名艺术家进驻后，其他艺术家自动聚集、自动孵化形成文创产业集聚，再由政府或开放商统一管理的文化创意产业集聚区。园区被评为中国最佳创意产业集聚区和上海最具影响力的创意产业集聚区。

二、存量时代下老建筑运营的实践探索

存量时代下，老建筑完成更新只是第一步，更多的文化底蕴、价值内涵、历史文脉需要通过科学有效地运营来实现。实践中主要有以下几种做法.

1.“发展导向型”运营

早期的文创产业园区由产权方自己经营，管理模式也是简单的引驻企业，收取租金，面临着“外行管理内行”、“二房东”等问题。而现在的城市更新运营商一般通过创新的园区运营模式，以创新性强、专业程度高的公共服务体系为核心，为从事文化创意行业的创业企业、团队和个人搭建孵化平台，同时利用孵化基金和多种投融资渠道投资文化企业，园区与企业形成伙伴关系，共同发展。

如：位于灵石路的媒体艺术中心，十年前，那里还是以印刷、机械等高污染和低税收企业为主，产业发展呈现驱动力明显不足的态势。根据当时产业分析和周边同行业调研，我们决定痛下决心，逐步进行“腾笼换鸟”。通过7年时间运营，园区实现华丽蝶变，以艺术设计、媒体制作为主导的“媒体艺术中心”应运而生，园区企业区税从每年1000万元突增到1亿元，增长了近10倍。园区老厂房结构和配套服务受到了国内外知名品牌的青睐，章子恰、周杰伦、孙燕姿等代言明星先后光临园区，万宝龙之夜、雪碧新品发布会、宝马品牌发布会也在园区内举办、吸引参观人数达5万人次。

2.“功能导向型”运营

最初的老建筑集聚区多为改造过的老工业厂房或者都市工业园区，集聚区功能较为单一，与周边居民互动较少。新一轮的更新运营更应着眼于提升城市功能，以更新后的综合功能替代起部分城市功能的缺失，以点带面，成为一座集合商业、文化、旅游、生活、休闲、健身等为一体的社区型集聚区，更是一座综合性的大型生活社区。

3.“服务导向型”运营

就是以提高经济效益为中心，用好用足各类政策，对已运营的存量载体空间，在运用市场化手段引入高端客户后，依托“互联网平台”为客户提供个性化的精准服务。比如为入驻客户提供产业链对接服务、企业财税咨询服务、人力资源培训服务、创新创业服务等。通过服务，一方面满足了客户的需求，另一方面也拓展了城市更新运营商的收入来源。

如：由创越投资与上海光通信公司合作改建运营的位于南京西路的创越·风口汇项目，凭借着良好的政府资源、空间资源、企业资源和机构资源四大资源，依托微信公众平台，以创越政策通为政策信息发布平台，打造面对面的政策咨询服务第一窗口；以创越微沙龙为跨界互动交流平台，构建零距离的企业家新型跨界交流社交圈；以创越服务卡为服务收入新的增长点，开启市场化服务收费新模式，实现品牌服务输出。

三、存量时代下老建筑更新运营的着力点

上海正在建设令人向往的卓越的全球城市。市十一次党代会鲜明指出，打造“建筑是可以阅读的，街区是适合漫步的”人文之城，给我们推动老建筑更新打开了极大想象空间。面向未来，通过老建筑的形态转型、业态转型和功能转型，嵌入创新空间，集聚创新资源，吸引创新人才，可以让老建筑焕发出新的活力。

1.加强智能引领

新一轮产业技术革命给老建筑更新运营带来了机遇，也带来了挑战。要发挥政府、企业、开发商的各自优势，形成有效的自上而下与自下而上相结合、政府与民间相配合的管理运作模式，通过先进的信息技术手段，大力促进老建筑更新运营的信息化、智能化和生态化，并通过引入新业态、新技术、新模式企业，实现老建筑内涵的提升和业态的升级，提升区域产业结构的层次。

2.秉承生态理念

通过采用系统的景观规划和园林设计，对昔日荒凉的老建筑集聚区进行绿化再造、动线重构，广泛利用太阳能、风能等新能源，改善区域的生态环境，恢复原有的自然风貌，尽可能避免大量拆除荒废的工业设施，保护环境，减少能耗，节约资金，并为未来的发展留下无限可能，使生态恢复成为改变老建筑面貌的主要手段，达到既节能环保又具备景观欣赏的目的。

3.保护历史遗存

老建筑更新并不是把一切都推倒重来，应采取多种形式，因地制宜，保留有价值和有文化特征的东西，处理好更新、保护和利用的关系。具体可采用整治环境，置换功能和保护重要标志性建筑物、构筑物，重塑空间环境形态等措施，使之在形成全新的、符合当代使用功能和景观生态要求的前提下，又保留清晰可见的历史发展踪迹和见证。同时区域文化特色和丰富的城市文化内涵通过老建筑更新运营得到展示和延伸，提高了城市的品味。endprint