次贷危机下房地产经济的可持续发展

张亚珍/河南联创工程造价咨询代理有限公司

次贷危机下房地产经济的可持续发展

张亚珍/河南联创工程造价咨询代理有限公司

2007年2月美国次贷危机首次引起了世界关注，2007年8月升格为全球金融风暴，房屋抵押公司申请破产，投资银行和商业银行普遍发布盈利预警，主要全球股市崩盘，次贷危机给全球经济陷入衰退。探索次贷危机的原因可以帮助我们从危机中学习，积极发展房地产金融市场，对发展过程中积累的风险进行理性审慎的对待，加强风险意识，改善风险管理为确保稳定和中国房地产金融市场健康发展。

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以下与2007年2月，美国第二大次贷危机新世纪金融公布2006年第四季度业绩将会下滑，美国次贷危机浮现。过去一年来，次贷抵押贷款风险充分暴露，房屋抵押公司处于破产边缘，对冲基金被迫清盘，投资银行宣布亏损，商业银行和保险机构也遭受重创，全球股市下挫风险终于演变成为全球金融危机。中国的经济发展也是一个严重的创伤，现在也在加剧。要从这个角度学习，从宏观和微观层面探索次贷危机的根本原因，总结经验教训，有助于中国房地产金融市场健康稳定发展。

一、次贷危机发生的原因

自2007年以来，美国房屋销售和房地产价格继续下滑，是美国次贷危机的直接原因。次级抵押贷款危机对银行信贷紧缩同时提高抵押贷款标准，降低房地产市场需求，从而打破房地产市场供求平衡，导致房地产价格进一步下滑，导致次贷危机。

（一）信用风险释放

为了遏制国内通货膨胀，美联储从2004年6月至2006年6月连续两年连续17次提高联邦基金利率，利率上升直接导致利率浮动利率上调，买房人数上涨量增加压力。大部分贷款申请人没有稳定的收入来源，信用记录也不错，当发现无法偿还时，欠款和违约是不可避免的。随着利率上升，信用风险逐渐暴露。

（二）房地产泡沫破灭

利率上涨增加了购房者的债务负担，提高了投资房地产资本的成本，在一定程度上抑制了投资和投机需求。在供应方面，房地产开发企业利率上调，增加财务费用，迫使房地产企业加快现金流动速度，缓解资本链紧张，销售压力增加。作为买家的一部分买家无法偿还贷款，房屋抵押贷款公司拍卖后抵押，回到二级市场，增加住房供应。供求平衡逐渐向买家倾斜，房价松动。当买家预期价格变动时，观望情绪进一步扩大，买家需求进一步缩小。

（三）房地产市场炒作

房地产市场的投机也是次贷危机的重要因素。自2000年以来，房地产牛市使得美国投资房地产的热情空前高涨，当时大多数美国人对房地产市场形成长期预期，房价上涨格局难以打破在短期内。同时，住房抵押公司抓住市场需求，提供各种抵押贷款，特别是次贷抵押贷款，为置业人士提供优质的融资工具，增加房地产投资者的杠杆数，同时增加收入时间也使风险增长了一倍。

（四）贷款限制过于宽松

市场的不合理性改变了资产证券化的过程，抵押贷款需求的急剧增加也增加了银行抵押贷款的竞争。证券化市场从卖方市场向买方市场转变。从过去由银行控制转为资产市场决策 - 只要有购买需求，投资银行将向银行下单更多的产品，迫使公司发行更多的贷款。当高素质客户不能完全满足当时的需要时，银行将向低收入群体开放市场，次级业务将越来越大。资本市场资本不断被引入房地产市场，房地产价格继续上涨，次贷业务继续扩大，流动性更大，触发价格上涨，最终美联储被迫提高联邦基金利率，形成刺破泡沫的压力。

（五）政府监管不力

2001年，美联储在11个月内将联邦基金利率下调至11倍，基准利率由6.5%下降至1.5%，成功延续了美国战后历史最长的经济繁荣。 但是，促进经济利率非常低也导致通货膨胀。 资本成本刺激美国房地产市场繁荣甚至过热，经济繁荣，使美国居民收入大幅增加，两者共同形成了房屋需求过高，房地产价格上涨;上涨也允许买家以房地产现金升值的形式抵押房地产融资，以推动消费，从而支持美国经济的强劲增长。

二、次贷危机下的促进我国房地产经济可持续发展的措施

（一）完善个人信用体系

市场经济也是信贷经济，离开信贷，市场经济不能正常运行。建立个人信用体系可以解决我国住房抵押贷款信息不对称所引起的逆向选择和道德风险，使银行能准确判断客户的信用风险，降低不良贷款率。 个人信用制度的建立可以增加违约成本，提高放贷人的信用意识，减少违约的机会。

（二）加强内部控制与外部监管

银行内部控制是防范风险的第一道防线。美国顾问调查结果显示，超过90%的贷方报告个人收入较高，其中60%以上的人超过实际收入的一半以上。控制银行的贷款和投资决策非常重要。加强对信贷投资审批流程的监督，使银行业务以慎重判断，客观示范，正确决策为依托。银行在比较风险和利益方面需要合理的选择，以提高其识别和捍卫市场风险的能力。

（三）防范房地产过热迹象

从2006年开始，中国房地产市场出现了一波牛市，房地产投资和住房支出大幅增加。 随着经济增长进入加速期，房地产作为支柱产业已成为区域经济增长的主要动力。 例如，2007年深圳房价涨幅非常猛烈，2007年上半年深圳房地产销售价格为13178元/平方米，同比增长42.1%，而2006年同期连锁增长率仅为18.94%。 一年超过40%的增长，不仅是因为需求上升。 由于房地产的不动产及其增值，在宏观经济乐观的情况下，市场参与者对未来房地产价格走势的预期过于乐观，出现了无理的“集体无意识”。

为此，在未来一段时间内，政府应努力避免房地产市场的起伏，加快落实现有的房地产政策，其中包括六个国家，八个国家和房屋抵押贷款新政，房地产市场的违规行为如“抬价”等都会坚决打击。

三、结束语

总之，次贷危机是美国高债务经济增长模式的必然结果。 虽然美国政府已经采取了从货币政策到财政政策的一些措施，但这些措施可能暂时稳定美国经济，但只有通过新泡沫才能挽救以前泡沫崩溃的崩溃。 但次贷危机使我们能够积极，审慎地关注中国房地产市场和住房抵押贷款业务，加强银行风险管理意识，加强风险管理能力。

[1]李子强.次贷危机的形成机理及其影响研究[D].山东师范大学,2015.

[2]周阳.我国房地产融资多元化研究[D].西南财经大学,2014.

[3]赵臣.金融危机的比较研究与启示[D].西南财经大学,2015.