浅谈房地产开发全过程的成本控制

倪吉瑜 陈运雄 / 湖南农业大学公共管理与法学学院

浅谈房地产开发全过程的成本控制

倪吉瑜 陈运雄 / 湖南农业大学公共管理与法学学院

当前我国大部分房产企业还是实行较粗放的管理模式，企业的成本控制水平和能力不高，房地产企业只有做好企业长期的成本控制工作，达到企业各项资源的充分有效地利用，才能在现阶段国家抑制房产业过热及激烈的市场竞争中处于不败之地。本文主要是对房地产开发项目的成本控制研究，分析成本控制相关问题并提出积极的解决建议，希望为实际中房地产开发项目的成本控制工作提供一定的借鉴和参考。

房地产；房屋建设；成本控制；项目管理；公共管理

一、我国房地产项目成本控制的问题

目前，房地产行业竞争越来越激烈，成本控制也越来越重要；房地产企业必须通过成本控制来降低企业成本，提高自身市场竞争力，实现企业的经济效益最大化。综合分析，当前房地产企业在成本控制方面还存在着一些问题，对此需要提出相应的改进措施，进而促进房地产企业更好更快地发展。

1.成本管理意识不强。

一些房地产企业的成本管理意识还只是停留在财务核算的基本层面上，对项目的开发成本控制关注得较少，造成实际成本与预算成本差异较大。目前很多房地产企业的设计技术人员缺乏预算知识，存在不熟悉建筑材料的价格预算，不具备将技术和预算有机结合起来等的多方面业务素质，这就使得这些技术设计人员缺乏成本控制的意识和专业能力；房地产企业预算部门主管缺乏成本控制意识，不能严格按预算审核成本费用，经常出现超预算付工程款现象。另外就房地产企业自身来说，其中既有一部分企业本身入行不久，自身尚未树立成本控制意识，另一方面多年来丰厚的获利也使得房地产企业没有成本控制意识的外在危机感。

2.成本控制体系不规范。

目前大部分房地产企业成本控制体系不够规范，缺乏科学性和全面性。虽然很多房地产企业都十分的重视成本控制，但是还停留在粗放管理阶段，成本控制环节较薄弱。有些虽然建立了较为完善的成本控制体系，但成本控制缺乏有效责任考核机制，监督机制。我国的房地产企业发展起步较晚，机构设置方面还不健全，岗位分工也不明确，企业也没有做到按组织结构来划分责任。这些都给房地产企业的成本控制带来了较大困难。

3.工程成本控制不合理。

一些房地产企业不重视施工前期的成本控制，成本管理仅仅限于管理施工阶段，虽然工程签证和结算抓得较好，但却忽视了设计阶段的成本控制的作用。在实际操作中，一些房地产商不重视项目的可行性研究，致使策划报告的可操作性低，无法实现“指导投资决策”的要求。在具体工程施工过程中，一些房地产企业对成本控制缺乏科学合理预算，招标采购工程材料以及确定施工队伍方面缺乏可行性研究及合理审核，造成施工及材料的质量和价格方面控制力不强等问题。这些都使得在施工过程中缺乏科学合理的成本控制，随意增加项目成本。

二、对我国房地产项目成本控制的建议

1.提高成本管理意识。

房地产开发具有生产周期长，工作内容多，活动复杂的特点，这就更需要建立一个系统科学的成本预算、结算及监督的体系，要把成本控制落实到房地产开发的每一个工作环节中去。成本控制要做到成本控制人人有责；有效的成本管理需要公司全体员工的积极参与，将成本控制实现到每一个细节。这样才能使得成本控制在房地产企业中实现最大价值。房地产企业只有从观念上提高成本管理意识，才能真正做到控制成本，降低成本，实现收益更大化。

2.规范成本控制体系。

建立科学合理的企业内部成本控制体系，提高成本管理人员的业务素质，规范成本控制流程，在制度上规范和约束项目成本。要注重人才的培养选拔，尤其是财务人员和预算人员，不断更新自己的知识能力，以应对市场风险的不确定性，做到准确预测，及时应对，达到最终的成本控制目的。有了专业化的管理团队之后，就需要制定一套规范的成本控制体系，涉及到项目开发过程中的每一个环节。形成明确的岗位责任体系，把责任落实到具体的岗位，具体到每个人，让成本控制形成体系，落到实处。

3.严格控制工程成本。

项目开发成本分类中，工程成本所占比例最高，也是最复杂的成本项，控制好工程成本对于整个项目成本控制至关重要。工程建设中的土建、装饰、机电安装、室内装修、弱电、消防、电梯、总平等的招投标单位及中标价范围，都应经过公司的可行性分析及评估，严格按照相关规定操作。不同的房地产公司在控制工程成本方面有着不同的做法，但无论是哪一种方法，目的都是最优的控制好工程成本，以实现成本控制的最终目标。

4.严格控制资金运营成本。

房地产企业涉及到巨大的资金流入流出，应该做到严格控制资金运营成本，提高企业利润。在资金成本控制中，需要根据工程预算拟定资金计划，确定项目每个阶段资金需求额，根据项目各个阶段资金需求筹集项目所需资金，筹集资金时应选择合理的融资渠道及融资时点，尽量考虑降低资金筹集成本，提高资金使用效率；在拨付款项时，应当严格按照公司付款审批流程和合同约定，审核工程款，注意配备齐备合法的单证，为资金的拨付使用严格把好关。财务部门要关注现有资金的流转变化，压缩现金库存与现金的使用量，同时还应尽快回笼资金，加强应收款项的催收工作，在不违反合同约定，不影响项目工程进度的情况下，尽量延缓应付款项的支付，减少阶段性资金流出。

三、瑞安市安阳新区1号地块项目成本控制管理

1.工程项目简介。

瑞安市安阳新区1号地块(E-5-4)建设工程项目，系瑞安市旧城改造安置房工程。该工程选址于仲容路以北，罗阳大道以东，永宁大道以西，总用地面积10324m2（15.49亩），地上总建筑面积20617平方米，其中住宅建筑面积20199平方米，物业用房建筑面积275平方米，另地下室面积6351平方米。项目总投资约11843万元。合同价6470万元，于2014年3月28日开工建设。截止2016年3月份，1#楼外墙涂料完成至95%，内装修已完成；2#楼外墙涂料完成，内装修完成95%，地下室内装修、安装完成85%。

2.工程项目成本管理工作。

根据相关理论和数据显示，该项目的成本管理工作应该还是比较到位。

瑞安市安阳新区1号地块项目在实施之初就制定了细化的目标成本，对工程成本进行了目标分解；根据岗位不同、管理内容不同，确定每个岗位的成本目标和所承担的责任；把总目标进行层层分解、落实到每一个人，通过每个指标的完成来保证总目标的实现，并根据目标完成情况给予相应的奖惩。

瑞安市安阳新区1号地块项目对成本控制进行了适时跟踪，利用计算机等现代化管理手段，实行动态成本管理，随时反映工程各项指标的完成情况，加强预控，并注意成本控制目标与其它目标控制的协调。在减少冗员的前提下，对于成木效益高的关键岗位和关键业务，适当充实。对于材料设备严格管理，减少不必要的损耗。

财务方面，该项目严格按财经纪律管理建设资金，对重要的物资和设备按规定进行管理，及时、准确、全面上报工程进度情况，工程档案齐全。资金落实，严格按工程进度拨付工程款。做好每笔工程款拨付均按实际工程进度进行，由监理单位、工程管理人员实际查看，并由分管领导签字确认，报主要领导签字后报批支付。严格按财经纪律管理规定进行资金结算，做到每次工程费用支出做有帐可查。严格执行固定资产管理制度，凡是固定财产均进行标签注明，电脑等重要物资由专人管理，实行谁使用谁负责原则。

陈运雄，男，湖南祁东人，1963年生，湖南农业大学公共管理与法学学院博士研究生，教授，硕士生导师，主要从事法学与公共管理研究。

倪吉瑜：（1983.10—）男，籍贯浙江瑞安，本科，经济师、助理工程师，湖南农业大学公共管理与法学学院硕士研究生，研究方向行政管理。