住宅小区物业管理存在的问题及对策

文/魏良泽 何俊，安庆宜能物业管理有限公司

住宅小区物业管理存在的问题及对策

文/魏良泽 何俊，安庆宜能物业管理有限公司

随着我国城市化进程的不断推进，房地产市场的强力崛起，物业管理行业应运而生，但是受社会和经济发展水平的制约，当前住宅小区物业管理中仍然存在不少问题，本文对这些问题进行了分析，并以此为基础提出了相应的解决对策，为提高城市住宅小区物业管理工作，提供参考。

住宅小区；物业管理；问题

我国物业管理行业出现于上世纪八十年代，第一家物业管理公司诞生于1981年。物业管理行业在发展过程中，城市住宅小区物业管理仍然存在着不少问题，本文对此进行了浅析，并提出相应的解决对策。

1 住宅小区物业管理存在的问题

物业管理机构对住宅小区提供的公共性服务，被称为物业管理，也称为物业服务。当前，在住宅小区物业管理中主要存在以下几个方面的问题。

1.1 物业管理法规体系不够健全。2003年出台了《物业管理条例》，2007年的进行了修订，初步形成了一套物业管理的法律框架。但是其中的很多内容并不完善，还存在着不少具体执行上的漏洞。尤其是随着我国城市化的快速发展，物业管理工作中的各种问题日益凸显，业主与物业公司间的矛盾也日益突出。而在法律层面上却缺少相应的协调发展，导致了很多物业管理纠纷的解决无法得到有力的法律支撑，最后导致矛盾日益激化，造成了很多不良的社会后果。因此，尽快建立完善的物业管理法规体系，已成为物业管理发展的一个重要问题。

1.2 业主的物业观念及法制观念有所欠缺。由于我国物业管理发展的时间相对较短，且法规体系建设不够健全，业主在物业管理和相关法规观念上的缺失，业主对物业管理的相关知识知之甚少，物业管理的收费标准及管理行为在认识上有偏差，这造成了物业管理中的矛盾和问题。目前，城市住宅小区大多数设有业主委员会，但多数业主委员会运作不规范，管理混乱，难以发挥业主组织应有的作用。

1.3 物业管理的水平偏低。物业管理行业属于劳动密集型企业，专业人才缺泛，综合素质偏低，物业管理整体服务意识较差，管理水平不高。此外, 由于我国物业管理的发展时间较短, 其发展水平较低, 在质量上与发达国家也存在很大的差距。

1.4 物业管理收费难且不够规范。造成物业收费难、问题多，主要是收费标准不统一、不规范，存在乱收费现象，物业服务不到位，忽视业主的合法权益，业主往往拒绝交费。这样势必会造成收缴物业管理费的难度加大，没有了管理费，小区的日常运营和良好维持就会出现问题，固进一步激化了矛盾，产生不良的连锁反应和恶性循环。

1.5 业主和物业的矛盾凸显。目前城市住宅小区物业公司大多数是前期房产开发商指定的，没有通过公开竞争招标产生，物业管理没有做到“以业主为本”，充分听取业主们的意见，形成平等对话的平台，而是更多的凌驾于业主之上，并推出一系列不合乎情理的管理方式，与房产商相互勾结，欺压业主，造成双方矛盾日益凸显。多数城市住宅小区业主委员会徒有虚名，物业与业主的有效沟通难以开展。

2 提高住宅小区物业管理水平的对策

2.1 完善物业管理相关法规体系。要全面提高我国住宅小区物业管理的水平，必须对相关的法律法规进行完善，对物业服务企业、房地产开发公司和业主之间的责权进行明确，使物业管理做到有法可依，有章可循，能够依法运行。现行的《条例》对于物业服务的费用和标准、业主委员会的选举、维修基金的保管和新旧物业公司的更替等问题并没有给出具体的解决对策。以《条例》为基础，完善物业管理方面相关法规体系，维护好各方利益。根据物业管理存在的实际问题，进行相应的司法解释，使解决小区物业管理纠纷能够有法可依。

2.2 提高住宅小区物业管理规模效益。市场经济的发展, 注重规模化的效益，规模化的发展不仅能帮助企业扩大规模，降低成本，还能在发展的过程获取更多的话语权。随着物业管理行业市场竞争和发展，向规模化发展是必然趋势，在这一趋势之中，物业管理公司要不断地提高从业人员的相关素质, 在提升管理效率、降低管理成本同时,要创造出更多符合业主需求的个性化管理产品，以满足业主个性化需求。同时, 物业管理公司还要积极与开发商进行深度交流与合作, 从而最大限度的协调好业主、开发商和物业自身这三者之间的关系。

2.3 提高住宅小区物业管理的专业化水平。物业管理行业的有序发展, 离不开专业化的建设。企业要有科学化经营理念、管理制度、运营方式，加强物业管理人力资源建设, 不断规范业务管理，加强专业培训, 形成良好而规范物业管理体系, 不断提升物业管理水平，提高业主的满意度。

2.4 提高住宅小区物业管理的信息化水平。随着互联网技术的快速发展, 企业的管理已迈入了信息化的发展轨道。物业管理企业要想获得发展动力, 提升管理水平, 就必须融入信息发展轨道，借助现代的网络技术, 促进物业管理的科学化发展，提升物业服务水平。随着各地智能小区的推出和发展, 其业务管理也必然是智能化和网络化,因此，大力提高信息化管理水平是物业管理必然要求。

2.5 提高住宅小区物业服务的品牌效应。随着物业服务行业的发展，物业服务领域的专业细分和服务要求的不断提升，打造物业服务品牌，开展特色服务，发挥品牌效应。同时，物业服务特色品牌企业基于精细化、智能化服务需求，在智慧社区、文化社区等方面不断强化升级特色服务领域，形成独具特色的服务品牌。

总之，在我国社会经济快速发展的今天，城市住宅小区物业管理工作，是城市住宅小区建设发展的重要工作。物业管理在人们的生活中扮演着越来越重要的角色，对于提高和改善人们的生活水平有着重要的影响。因此，积极探究解决住宅小区物业管理中存在问题的对策，有助于提高物理管理水平，提高社会居民的幸福指数，保持社会和谐稳定有着积极的意义。

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[2]赵久建. 中国物业管理行业发展现状与对策研究[J]．北京交通大学学报，2011（3）.

[3]倪维琴.上海住宅小区服务现状分析与对策研究[J].上海工程技术大学报，2015（12）.