不动产登记机关审查民事行为的效力实证分析

孙琳 广东技术师范学院天河学院

不动产登记机关审查民事行为的效力实证分析

孙琳 广东技术师范学院天河学院

物权法和不动产登记条例关于不动产登记的性质、程序、条件等做了较为全面的规定，但是在登记机关的实践操作中确存在着与民事行为交叉的情况。本文从登记机关如何审查民事行为的效力作为出发点，从实证的角度加以分析，以厘清登记机关审查民事行为的法律思路。

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1 案件基本情况

A与B是夫妻关系，座落于某市X路Y号的房屋登记在B的名下。因A与B感情不和，向民政部门提出离婚申请并且签订析产协议书，析产协议书经公证部门公证。析产协议约定，上述房屋归A所有，但A必须支付10万元给B作为补偿，待支付款项后，A才能向房管局申请登记手续。后A持房地产权证、析产协议书及身份证明等资料向不动产登记机关申请办理登记手续，不动产登记机关在审查时发现A并未提交证明其已经支付约定款项给B的材料，故决定不受理A的申请。

2 不动产登记机关如何审查民事行为的效力

本案中，A向不动产登记机关申请办理登记业务时提交了A与B的析产协议，那么，不动产登记机关应否对析产协议的效力进行审查呢，实践中又是如何进行的呢？让我们对相关问题进行分析。

2.1 审查民事行为合法性的界定

民事行为是平等主体之间根据其意思表示而作出的，只要法律不禁止的行为都是可为的，行政机关不能随意干涉该民事行为。在不动产登记工作中，申请人提交的申请资料往往都会涉及民事行为，那么，不动产登记机关应否审查该民事行为的合法性呢？民事行为属于私权行为，一般而言行政机关是不干涉的，但不动产登记机关作出的具体行政行为具有公信力，况且，民事行为被确认无效后，并不能当然导致具体行政行为的撤销，这就损害了权利人的利益了，为了维护房地产市场秩序的稳定，对部份民事行为的合法性进行审查就显得尤为重要了。但作为登记部门，并不是对所有涉及申请人的民事行为都进行审查，只是对申请人提交资料中涉及的民事行为进行审查。

2.2 不动产登记中常见民事行为的审查

在不动产登记工作中，经常会涉及到的民事行为主要有：借款及抵押合同、赠与合同、继承、委托合同、析产协议、买卖合同、自建行为等等。

对于合同行为而言，首先应该审查合同签订方是否符合法律规定，是否为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人，若为上述“两人”，应由其监护人代理。主体适格后，进而审查合同内容。对于合同内容，工作人员应着重审查合同的核心条款，例如涉及登记房屋的条款，处分房屋的行为是否符合法律的规定。由于核心条款的效力会影响到整份合同的效力，所以，对核心条款的审查应该更加严格。

对于委托合同而言，着重审查委托人和代理人的身份证明，委托权限以及委托期限。若委托他人签订合同的，同时也要审查该合同的内容是否超出委托权限，签订合同的时间有否超出委托期限。除此之外还应注意代理人是否自己代理或者双方代理。

在夫妻析产协议中，同时会涉及到附条件的协议，例如双方约定一方支付一定金额后，才将房屋过户至其名下。这是附条件的析产协议，只有当约定的条件成就时，才能为其办理房屋的登记手续。所以，工作人员也应当审查条件成就的凭证。

在实际工作中，审核申请人提交的申请资料是房地产登记部门的关键，随着工作人员风险意识的提高，对申请资料的质量要求也应该越来越严格，同时对合同进行实质审查才能真正提高行政效能，优化行政资源。

3 不动产登记机关审查民事行为的法律思维

不动产登记机关在审查民事行为合法性时，应从民事权利能力、民事代理行为、民事行为的效力三个方面加以考量，下面分而述之。

3.1 民事行为能力之考量

根据《民法总则》规定，公民从出生时起到死亡时止，依法享有民事权利。根据该规定所有的公民均具有民事权利能力，但民事行为能力需通过年龄和精神智力状况来确定。

首先是年龄的划分，十八周岁以上的公民是完全民事行为能力人。十六周岁以上不满十八周岁的公民，以自己的劳动收入为主要生活来源的，视为完全民事行为能力人。八周岁以上的未成年人是限制民事行为能力人；不满八周岁的未成年人是无民事行为能力人，由法定代理人代理民事活动。其次是精神智力状况的划分，不能辨认自己行为的精神病人是无民事行为能力人。不能完全辨认自己行为的精神病人是限制民事行为能力人。不动产登记机关依此考量当事人的行为能力。

3.2 民事代理行为之考量

如前所述，无民事行为能力人、限制民事行为能力人需要监护人作为他们的法定代理人。父母是未成年人的监护人。未成年人的父母已经死亡或者没有监护能力的，由有监护能力的人担任监护人，如祖父母、外祖父母；兄、姐等。不动产登记机关需要依此判断代理行为之效力

3.3 民事行为效力的认定

公民所为一般民事法律行为应当具备下列条件，行为人具有相应的民事行为能力；意思表示真实；不违反法律或者社会公共利益。若涉及到合同行为还不能违反合同法的规定，如合同无效、合同效力待定、合同是否可撤销等。

孙琳，女，湖北襄阳人，广东技术师范学院天河学院讲师，主要研究方向：民商法、诉讼法。