建立以目标管理的房地产成本控制体系浅述

杨芳芳

摘要：随着房地产市场竞争加剧以及政府规范性政策指导，强化成本控制对于房地产企业发展至关重要。本文从房地产成本控制系统入手，就基于目标管理的房地产成本控制体系构建要点进行了深入探讨，希望有效增强房地产企业成本控制效果，提升房地产企业竞争力。

关键词：房地产；目标管理；成本控制；体系构建；策略

1 房地产成本控制系统简介

近年来，随着我国房地产市场竞争逐渐加剧，政府关于房地产市场给予了充足重视，并发布了许多指导性规范，这进一步增加了房地产企业发展的难度。为了提升房地产产企业的核心竞争力，就必须要从强化成本控制入手，其中最为有效的一个措施就是要加快建立房地产成本控制系统。从整体上来讲，该系统主要涉及到目标成本和动态成本管理体系以及房地产成本管理系统，同时将成本管理理念渗透于事前、事中和事后等控制环节，配合责任与激励机制的恰当应用，可以显著提升成本控制的全面性和有效性。从成本管理的层次而言，房地产成本控制系统的成本管理流程如图1所示。在房地产成本控制系统中，房地产目标成本管理体系是非常关键的组成部分。不同于工业企业，房地产企业无法将成本定额做的非常细，但是却需要尽可能地摆脱成本管理中的被动局面，积极测算房地产工程成本目标。

2 基于目标管理的房地产成本控制体系构建要点

2.1 目标成本分类体系构建

在房地产成本控制体系中，成本分类体系是最基本、最规范的内容，所以在构建成本分类体系的过程中，需要增强目标成本在项目中的合理性，确保成本控制体系有效构建，具体做法如下：第一步，要采用计算机软件来收集与分析房地产成本的相关数据，分类整理相应的房地产成本目标。第二部，科学开展成本分类调差，避免成本计划和实际之间出现不相符的情况，同时要缩小成本实际控制和成本预核算二者之间的差距，逐步缩小二者的差距，并要对单位成本控制措施的各种信息进行合理地改进。第三步，科学制定缩小实际和计划二者差距的行动方案与计划，确保更好地实现成本控制目标，确保为成本控制体系构建奠定良好条件。

2.2 目标责任体系构建

为了更好地构建成本控制目标责任体系，对相关工作任务进行细化，对成本控制指标进行逐级分解，确保将目标责任可以层层落实，最终对房地产管理成本进行有效控制，力求可以有效地降低房地产项目的市场价格，具体构建要点包括：其一，要科学构建成本控制目标。房地产开发企业在各个项目起始阶段，要尽快构建成本控制目标，并将其进行分解后，对各项成本控制指标进行制定，确保做到责任落实到各个部门。其二，构建成本控制小组，由房地产企业总经理担任小组组长，定期分析、评估与检测各个项目的发展成本，同时针对成本异常变动情况要做好预警，提出相应的解决对策。其三，要向设计部门人员普及相关的成本意识，确保他们在确保设计质量的基础上，积极采取成本限额设计等设计方法来对成本进行控制。此外，要做好开源节流，对管理费用开支进行控制，同时要对设计变更等进行完善，力求构建完善的目标责任体系。

2.3 目标成本控制体系构建

在构建目标成本控制体系期间，要针对不同阶段的现有信息来构建恰当的房地产项目开发成本计划，具体构建要点主要包括：其一，开发成本费用，如建筑安装费用、土地使用权取得费、基础设施建设费用、前期工程费用等等；其二，期间费用，主要是开发商品住宅期间涉及到的费用，如销售费用和管理费用等等；其三，税金，主要是结合国际税收法律，按规定缴纳教育附加费、营业税等；其四，利润和行政性事业性收费等等，具体构成如图2所示。

在建立房地产目标成本期间，要先依据房地产项目的设计特征、材料选择标准、财务利润规定与要求、楼盘设计成本经验以及其他相关规定，对房地产项目的单方建筑安装成本进行测算，之后结合项目特征同房地产企业拟定分包的基本思路，确保各分包工程的具体承保范围以及他们之间的相互搭接关系，同时还要将单方建筑工程安装成本划分成若干部分，分别分配到分包工程上，对各个分包工程的单位成本进行测算，对选材用料标准进行检讨，如果不符合规定要求，那么要对相关标准与要求进行调整，重复上述步骤直至最终确定完项目整体成本。在这个成本控制体系构建过程中，目标成本市场化是关键，但是考虑到房地产市场时刻处于动态变化状态，所以在目标成本制定期间除了需要参照历史数据等外，還要注意对当下的房地产市场进行调查和了解，结合项目定位档次来测算项目成本。考虑到规划设计阶段决定了大部分的房地产项目成本，所以应该将此阶段当成成本管理与控制工作的重点。

总之，目标成本控制体系是房地产成本控制体系的重要组成部分，是实现成本控制目标的重要保障，强化其专项控制具有重要意义。在实际的房地产目标成本控制体系构建期间，需要在目标成本分类体系和目标责任体系构建的基础上，科学地构建目标成本控制体系，确保提升房地产成本控制的效果。

参考文献

[1]刘玉彩.浅谈建筑工程项目成本目标管理[J].城市建设理论研究，2014，（27）：184-185.

[2]张弘.建立以目标管理的房地产成本控制体系[J].城市建设理论研究（电子版），2016，（8）：59-60.