对老旧小区加装电梯的几点思考和建议

宋亚娴

【摘 要】随着我国进入老龄化社会，高龄老人比例正在逐年增加，居家养老将逐渐成为中国人养老的主要方式，如果不解决老年人上下楼自由问题，居家养老的质量也将大受影响。可以说，老旧小区上楼难既是老旧社区改造的难点问题，又是关系到居民特别是老年群体生活质量和安全的痛点问题。本文从老旧小区安装电梯的问题出发，提出政府引导、业主主导、市场运作、财政补贴的解决措施。

【关键词】老年群体；老旧小区；电梯安装

一些老旧小区未安装电梯，给广大居民特别是老年人的出行带来了极大不便，也让现行倡导的居家养老质量受到影响，因此为老旧小区加装电梯的呼声日益高涨，全国各地也纷纷采取措施鼓励电梯安装。但是在实际运作中，仍然存在各种各样的问题，影响了整体进展。

一、老旧小区安装电梯的难点和问题

老旧小区上楼难是社会性难题。近几年，北京、珠海、杭州等地相继出台鼓励性措施推动老旧小区安装电梯，但是实施起来效果不明显。具体有人、资金、实施、安装、维护等“五难”。

一是协调难（人的问题）。《物权法》规定“改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分建筑物总面积三分之二业主且占总人数三分之二以上同意”，但因增设电梯一般还必须征得因增设电梯后受到采光、噪音直接影响的业主同意，所以在实际实施中增设电梯必须得征得本单元所有业主同意。低层住户没有安装需求，常以遮光、噪音、挤占空间等原因反对。

二是经费难（钱的问题）。电梯安装费用高，以6层楼为例，一部电梯从勘测到安装预计35万元左右。而老旧小區居民收入普遍偏低，资金无力筹措。对于不同楼层住户之间的资金分摊也难以达程一致。

三是审批难（审的问题）。老旧小区不仅楼龄长，而且产权单位不明晰和物业管理不到位，有的甚至没有物业管理公司，加装电梯涉及的管理部门较多，包括规划、建设、消防、安监、天然气公司、电网、自来水公司等。申报审批流程多、耗时长。

四是实施难（装的问题）。由于老旧楼栋本身建筑设计并不具备电梯井和相应力学结构，最常见的电梯安装方式是在原建筑外重新建构电梯井，再连接到各个楼层，故占地面积比较大。勘测过程中还要兼顾电路、天然气管道、水管等影响，施工期一般较长。

五是维护难（管的问题）。电梯安装完成后，后期维护使用成本会随使用年限的增长而不断增加。在物业管理不到位甚至没有物业的情况下，后期维护也会存在矛盾纠纷和困难。

案例分析：以6层楼电梯为例，从勘探到安装整个过程总费用至少在35万以上：一部电梯售价在15-25万，安装费用（包含电梯井）约20万。每栋楼按照平均12户人家计算，每一户需均摊3万余元才能将电梯安装好。此外，后期电梯的使用成本也会随使用年限的增长而不断增加。经测算，单台电梯一个周期的使用寿命为15年，运行维保大修更新费用约40万元，包括：电梯维保及检验费用，约1万元/年，共约15万元：电梯运行费用约1万元/年，共约15万元，电梯大修费用，每5年一次，每次约5万元，共约10万元；根据上述计算，每台电梯年均后期运行管理费用约3万元，折合二层以上住户每户每年需分摊费用约3000元。

二、关于实施老旧小区安装电梯的思考建议

鉴于老旧小区加装电梯存在以上问题，综合调研情况及各地经验，建议坚持“政府引导、业主主导，市场运作、财政补贴”原则，积极推动在老旧小区加装电梯工作，力争实现在条件允许、业主同意的老旧居民楼“可装尽装”。

（一）原则性指导，出台相关实施细则。加强顶层设计，借鉴珠海、北京、杭州等地关于旧楼加装电梯的实施办法，因地制宜，出台老旧小区加装电梯的实施细则，明确适用范围、审批流程、维护管理等，特别是对安装费用分摊等关键环节给出指导性意见，促进业主协商有据可依。如，珠海出台办法规定，总费用由业主按比例分摊，可参考比例为以第三层为参数1、第二层为0.5、第一层为0，从第四层开始每增加一个楼层提高0.1个系数，即第四层1.1、第五层1.2、第六层1.3，并依此类推出资比例；同一楼层各户的出资比例可以按照业主专有部分占该层建筑总面积的比例确定。

（二）市场化运作，始终坚持业主居民的主体地位。始终坚持居民主导作用、政府引导作用，由业主主导安装电梯的意愿统一、经费协商、办理审批、采购安装等全过程。街道、社区搭建居民、社区、物业三方议事协商平台，引导业有效协商。区级政府制定行业标准，规范建设施工企业和中介组织的服务，缓解建设施工难。指导住房修建协会根据需求，推出一批有资质的设计、施工企业目录，以及加装电梯的费用标准，供居民参考选择。

（三）补贴式引导，实施财政补贴行动计划。资金筹措应整合业主众筹、财政补贴、公共维修基金、住房公积金、社会资金等各方面的资源。财政补贴上，各地可根据实际情况运作，如北京市按照购置及安装总费用的40%给予补贴。增大社会资金募集，采用电梯厢广告投入等方式吸引社会爱心组织或相关企业投资。探索引入PPP模式，新安装电梯由企业投入，住户有偿使用，减轻住户一次性投入压力。

（四）“一门式”受理，提高审批效率和便捷度。成立工作领导小组，整合建设、规划、安监等职能部门的力量，有序推进工作。专设旧楼加装电梯一条龙服务窗口和一站式办公，专门受理和办理有关审批手续，提高工作效率，推进加梯工作顺利进行。

（五）试点式推进，在老旧小区形成示范带动效应。加强示范引导，优先选择一批老年人群集中、业主安装意愿强烈、物业管理维护较好、经济条件较好的多层住宅，作为试点推进，便于协调业主利益和后期运营管理，形成示范效应。引导鼓励企业根据老旧住宅特点，研发适宜的电梯产品，如接力式电梯等，以降低安装成本。

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