苏州房地产业关联效应研究

路黎黎+吴芳

摘 要：房产业对于苏州经济发展至关重要。利用投入产出分析法构建模型，以苏州投入产出表为数据来源，从苏州房地产业与国民经济其他相关产业关联要素入手，定量分析苏州房地产业及相关產业的关联关系，明确苏州房地产业的关联性质和产业地位。

关键词：房地产业；投入产出；关联效应

中图分类号：F2 文献标识码：Adoi：10.19311/j.cnki.1672-3198.2018.01.003

苏州作为中国最具发展潜力和影响力的城市，近年房地产业得到了空前发展，2016年苏州房地产业生产总值为924.38亿元，同比2014年增长14.7%，占全市第三产业生产总值比例为12.37%，2016年全市房地产开发投资达到2285.5亿元，占固定资产投资3558%。可见房地产产业已经成为事关苏州经济稳定发展、具有极强贡献度和带动性的关键产业，其变动将会通过关联效应对地方经济产生很大的冲击波，研究苏州房地产关联效应具有极强的现实意义。

1 产业关联及研究方法

产业关联是指某一产业借助密切而复杂的关联经济活动，包括生产要素和技术等对其他产业产生的相关影响。美国经济学家赫希曼提出，不同产业间存在不同关联方式，最为重要是供需关系关联方式，主要依据产业链上产业之间的供需关系分类，可以分为前向关联关系、后向关联关系。

产业关联分析的基本工具为投入产出分析法，它是根据国民经济各部门产品生产中的产品的使用分配去向及生产要素投入来源，而设计的一张矩阵式的流量平衡表，利用该表反映经济中各个行业之间相互依存、相互制约的关系。

因此，本文以苏州房地产业为研究对象，综合运用定量和定性方法，从时间维度分析苏州房地产业与其他产业的内在结构关系，解析前向及后向关联程度，系统揭示房地产业与之相关联产业的波及效应及影响程度，并提出苏州房地产业良性发展的对策建议。

2 苏州房地产业关联效应研究

依照上文论述，房地产业关联可以定义为房地产业及相关产业之间，以服务及产品投入产出为连接纽带而产生的技术经济联系，可以反映房地产业的发展对关联产业的发展产生的连锁反应。本文即依照以上思路，利用苏州2012年投入产出表构建投入产出模型，基于产业间供需关系，分析房地产业与相关产业的后向、前向及环向关联关系。

2.1 苏州房地产业及相关产业的后向关联

房地产业的后向关联效应是基于需求拉动效应，表现了该产业对其它相关产业的关联依赖性。

2.1.1 苏州房地产业与相关产业的后向直接关联

分析苏州房地产业的后向直接关联度，可以计算直接消耗系数予以确定。直接消耗系数越大，表明房地产业对相关产业的直接需求就越大，两者之间拥有越密切的关联关系。经计算，得到苏州房地产业及相关产业的后向直接关联度，其中高于平均值的前10位计算结果如表 1 所示。

表1可见，在国民经济 42个产业部门中，共有金融业、租赁和商务服务、石油加工及核燃料等31个产业部门的直接关联度大于0，说明房地产业与这些产业存在某种直接关联关系，其中金属采矿业、非金属矿及其他矿采选业、石油和天然气开采业、废品及废料等4个产业的直接关联度等于 0，说明这些产业与房地产业没有直接关联作用。

在 31个与房地产业存在后向直接关联关系的产业中，共有10个产业直接关联系数数值大于产业直接消耗系数平均值的0.00455。这表明，房地产业每增加一万元的单位产值时，对这些产业直接需求是，金融业 258.2元，租赁和商务服务业 221.1元，建筑业 124.6元，住宿和餐饮业115.2元，化学工业109.8元，石油炼焦及核燃料加工业97.1元，电气机械及器材制造80.9元，金属制品业70.3元，居民服务和其他服务业 61.2元，电力、热力生产供应业46.8元，10个产业在房地产业直接消耗总量中的消耗比例累计达到68.878%。

2.1.2 苏州房地产业与相关产业的后向完全关联

分析苏州房地产业的后向完全关联度，主要以计算房地产业与相关关联产业的完全消耗系数为依据。此时完全消耗系数经济含义是：每当房地产业提供一个单位的最终产值时，需要其他关联产业的产品和服务的直接和间接消耗之和，计算得表2。

对应关联度值越大说明后向完全关联产业之间的关联关系越强。表2显示所有产业完全消耗系数均值为0.01512，大于该均值的共有12个产业。其余30个产业的后向完全关联度均低于平均值，且没有后向完全关联度为0 的产业，这说明所有产业都与房地产业有关联，只是关联的密切程度和关联方式有所不同。

2.2 苏州房地产业及相关产业的前向关联

前向关联是一个产业与需求本产业的产品或服务的产业之间的关联关系。研究房地产业的前向关联便是研究房地产业对其他产业不同的供给推动能力及作用。

2.2.1 苏州房地产业及相关产业的前向直接关联

计算房地产业与其相关产业的前向直接关联是主要借助直接分配系数。直接分配系数是通过分析某产业或部门提供给对本产业有需求的产业中间产品，而后计算中间产品价值占该产品总产值的比例，计算得表3。

表3反映出42个产业部门中所有产业的前向直接关联度大于0，说明这些产业与房地产业均存在一定的前向直接关联关系。42个产业前向直接关联度均值为0.00598，有11个产业的前向直接关联度紧密，高于均值。其中服务类型产业占据了房地产业前向关联度的前7个位置，可见该类型产业是将房地产业作为中间投入的主要使用者。

2.2.2 苏州房地产业及相关产业的前向完全关联

房地产业前向完全关联度经济意义是该产业每一个单位增加值向其他产业部门提供的完全分配值，能很好反映房地产业与前向关联产业经济技术的关联程度。评价房地产业与其他产业的前向完全关联度是通过计算完全分配系数来衡量的，系数越大，说明房地产业对另一个产业的完全供给推动作用就越大，计算得表4。