唯一住房执行程序中的若干问题初探

吴军良

（210093 南京大学法学院 江苏 南京）

一、唯一住房执行程序中常见的几种执行方法

（1）攻心为上法。俗话说“用兵之道，攻心为上”。通过对被执行人进行强大的心理攻势，让其产生巨大心理压力，通常会取得事半功倍的效果，执行案件往往得以迅速化解。以前被执行人经常以唯一住房不能强制执行为由对抗执行，《异议复议规定》发布后，通过新闻媒体的大量报道，唯一住房可以强制执行的观念已深入人心。以此为契机通过对被执行人进行心理攻坚，被执行人往往会放弃唯一住房不能执行的固有观点，主动履行义务或通过订立执行和解协议等方式化解案件。

（2）旁敲侧击法。执行实践中，部分被执行人抱着负隅顽抗的心态，拒不配合法院对其唯一住房进行执行。此时可以对其采取拘留、带至执行现场等旁敲侧击的方法，让其认识到拒不配合将会导致的法律后果，以达到促使被执行人主动配合的效果。

（3）先卖后迁法。对于被执行人下落不明，住房处于空置状态或者被执行人积极配合的案件，可以采取先行处分待成交后再腾空的办法。此种方法既降低了执行成本，又提高了执行效率。

（4）先迁后卖法。对于部分拒不配合迁离房屋的被执行人，可以采取先行腾空再进行处分的办法，以避免成交后可能导致的交付不能的后果。此种方法虽然需要做大量的前期工作，但可以有效避免成交后因交付不能带来的负面效应。

（5）租金激励法。针对被执行人在唯一住房执行过程中是否配合法院执行，可在租金支付方面采取激励措施。被执行人主动配合或经劝说后愿意配合，在房屋处分前即迁出房屋或者房屋成交后主动迁出房屋的，可以适当提高租金支付年限，直至按照八年的标准支付；如被执行人拒绝配合，在房屋成交后经强制清空的，可仅向其支付五年的租金。

（6）协同清空法。针对少数案件中被执行人对抗情绪激烈的实际，可以采取上下级法院或兄弟法院协同清空的方法联合执行，营造声势，制造气氛，让被执行人感受到强大的执行压力。

（7）部门配合法。针对个别具有普遍反面教育意义的案件，可以采取邀请公安、电视台、120急救中心、城管等部门参与，互相配合，共同完成任务。一方面可以降低执行过程中存在的各种风险，另一方面可以对被执行人拒不配合的行为进行曝光，在全社会营造有利于执行的良好氛围。

二、唯一住房执行中存在的难点

（1）“维持生活必须的居住房屋”的认定问题。根据《异议复议规定》第二十条的规定，对被执行人有抚养义务的人名下有其他能够维持生活必须的居住房屋的，可以对被执行人名下的房屋进行执行。该条中他人名下“维持生活必须的居住房屋”如何认定，不同法院和法官还存在不同的认识。城市中取得房屋所有权登记证书的房屋和虽未取得登记证书，但属于拆迁安置房的房屋属于上述情形，应无异议。但农村宅基地上的房屋、乡镇上未取得房屋登记证书的房屋、家庭农场内建设的用于居住的房屋能否认定为“维持生活必须的居住房屋”，还有不同认识。

（2）五至八年租金数额的认定问题。为被执行人及所抚养家属提供五至八年的租金的数额如何确定，取决于租赁房屋的面积、位置、租赁时间、被执行人及所抚养家属的人数等因素，申请执行人和被执行人对于租金的数额经常存在争议。

（3）案外人主张租赁关系的甄别问题。部分案外人主张其在房屋被法院查封前已与被执行人签订了租赁合同并实际占有使用房屋，要求法院保护其承租权，对房屋带租拍卖，有的案外人甚至提供了长期的租赁合同。虽然此种情形下认定租赁关系的真伪属于执行裁判部门的职责范围，但案外人的主张无疑拖延甚至阻碍了执行进程的顺利开展。

（4）部分房屋处分后的交付难问题。部分被执行人对抗情绪严重，持续对抗执行，甚至存在上访、自残等行为，拒绝迁出房屋，出于维稳等因素的考虑，执行法院往往会暂缓执行，但买受人的权利无法得到及时实现，会通过投诉、发帖、信访等途径向法院施压。

三、对于完善唯一住房执行程序的几点思考

如上所述，唯一住房的执行程序中还存在不少亟待解决的难点问题。对此，笔者提出如下建议：

（1）加大调查力度，合理平衡双方利益。针对目前多数被执行人在农村或乡镇会留有房屋的实际情况，在执行程序中应当适当加大调查力度，查明被执行人在农村或乡镇地区是否留有房屋，以达到申请执行人与被执行人之间的利益平衡。如被执行人在农村或乡镇上留有住宅的，一般会认定对被执行人有抚养义务的人名下有其他能够维持生活必须的居住房屋。

（2）综合各种因素，合理确定租金数额。关于租金数额如何确定，《异议复议规定》仅作了原则性的规定，具体到执行实践中，应当根据个案的不同情况，考虑到被执行人所扶养家属的人数、满足被执行人及其近亲属基本生活需要的房屋面积、被执行人在执行过程中是否配合法院执行工作等因素综合考虑。具体而言，租金的计算方式一般以城郊地区的租金标准作为参考；被执行人及所扶养家属每人租赁房屋的面积在20-30平方米左右为宜；被执行人拒不配合执行工作的，可仅向其提供五年的租金。

（3）加强沟通配合，甄别排除虚假租赁关系。针对案外人主张房屋存在租赁关系，要求带租拍卖的，执行实施部门应与执行裁决部门加强沟通，适当加重案外人的举证责任，除了要求其提供租赁合同、支付租金凭证、在法院查封前即已对房屋实际占有使用等证据外，还要求其对需要承租房屋的必要性进行说明。经查明案外人主张的租赁关系不存在的，除了驳回其诉讼请求外，还可依法追究其妨碍执行的法律责任。

（4）加大制裁力度，维护法律尊严。针对少数房屋在成交后交付困难的问题，一方面要在房屋处分前做好预案，预估被执行人是否配合交付，如其不配合交付的，在处分前应进行清空；如被执行人承诺在成交后配合交付的，可让其作出书面承诺，对此类房屋先行处分再清空。另一方面针对极少数被执行人在处分成交后拒不配合迁出，甚至以将老人接至房屋居住、上访等方式对抗执行的，要采取协同清空、邀请检察官、人大代表、政协委员和新闻媒体见证清空等方式进行强制清空。