住宅小区车位、车库权属问题探讨

林嘉琪

（510000 广东财经大学法学院 广东 广州）

一、车位、车库的概述

本文对小区车库、车位的定义，采国内学者通说：前者是指在住宅小区内设置的、具有封闭空间并以存放车辆为目的的场所；后者是指住宅小区内在地上或地下设置的，以停放车辆为目的的开放式场所。其类型按其特性、功能主要为以下三类：

（一）地面车位、车库

地面车位是指在小区地面上以划线分割的方式作为界限区分的停车设施。其主要分为两类：一是占用建筑物区分所有权人（业主）共有的场所建设的车位，二是经过政府部门的审批，在小区规划红线范围内且不占用业主共有场所建设的车位。地面车库是经过政府部门规划批准而单独修建的、利用墙壁和库门等屏障物进行间隔封闭而形成的独立停车空间，一般能够进行产权登记。除此以外，还有一种机械式立体车库。其运用机械设备，以升降、排序等方式实现对车辆的管理，但目前在我国小区内较为少见。

（二）地下车库、车位

地下车库、车位包括人防工程改造的地下车位和非人防工程性质的地下车位。前者是指经过政府部门的审批建造的，和平时期用于停车，战时无条件由国家征用的地下设施；后者是开发商通过开发利用住宅小区地下空间建造的、用以满足业主停车需求的车位。

（三）架空层及楼顶车库、车位

架空层车库、车位是指将建筑物地面上的第一层以墙、柱等架空，利用该架空形成的空间建造的车库、车位。楼顶车库、车位是指利用小区建筑物楼顶的平台建造的车库、车位。

二、住宅小区车位、车库权属的立法现状

我国《物权法》和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（下称《区分所有权解释》）对住宅小区车位、车库的权属和处分作了原则性的规定。《物权法》第74条第二款规定了经建筑规划批准的车位、车库的权属采取约定权属说，第三款则规定了业主共有的场地类型。而后，《区分所有权解释》出台，其第6条对前述两款的适用范围作了限制。当前立法根据车位、车库是否包含在由政府部门审批的建筑规划之中，把车位、车库分为“规划内”和“规划外”两种类型。对于“规划外”的车库、车位，其属于业主共有。对于“规划内”的车库、车位，由开发商与业主约定其权利归属。

三、住宅小区车位、车库权属立法中存在的问题

（一）“首先满足业主需要”含义模糊

现行规定对“首先满足”的时间和义务主体都没有进行明确的限定。“首先”是要求开发商从始到终都要优先满足业主停车需求，还是只是在一定期限内限制开发商对外出租或销售车位？义务主体一般为开发商，但是其他的车位的继受者是否也应成为这一义务主体？其次，业主的内涵是否包括只购买了车位、车库，而未购买小区用房的权利人？商业用房的业主与居住用房的业主对车位、车库是否有同等的权利？最后，该“需要”除了指使用需要以外，是否包含投资需要？现行的法律及司法解释关于小区车位、车库的规定过于原则性，对以上问题均没有予以明示，导致引发了相关的纠纷。

（二）对车位、车库的登记规定的缺失

车位、车库的类型多样，其是否可以统一认定为“独立的物”尚且不明。我国尚未建立地下空间权制度，地下车位、车库的土地使用权的类型不明确。种种原因，导致各地能否对车位、车库予以登记的操作不统一；统一的登记制度的缺失进而导致对车位、车库的抵押、租赁等均难以实现。

（三）对车位、车库流转方式的规定不清

现行规定确定了规划内的车位、车库可以采取出售、附赠或出租的方式流转，但未就流转的具体程序及流转的标准作相关规定。现实生活中，部分开发商对车位、车库“只售不租”，这极大地损害了业主权益。

四、完善立法的建议

（一）明确车位、车库的法律属性及权属

车位、车库的类型的多种多样、开发商的开发性质的不同，都可能导致单一的权属判断标准无法达到平衡开发商和业主之间利益的效果。笔者认为，应根据车位、车库的类型，确定其分别的法律属性及权利归属，如建筑物首层架空层车位、楼顶平台车位、占有业主共有部分场所建设的地面车位、利用人防工程改造的地下车位等，可以明确识别其属于区分建筑所有权中的共有部分的车位、车库属于业主共有车位；明确经过规划审批的普通地下车位、独立车位属于专有车位，初始所有权为开发商，其有权通过出售、附赠或者出租等方式，将车位的所有权或者使用权转移给业主。

（二）细化《物权法》第74条

明确“首先”“满足”“业主”“需要”措辞的法律内涵和外延。明确开发商和车位、车库的继受者都应成为该条所规定的义务主体，只有购买了商业用房或居住用房的建筑物区分所有权人才能成为该条所规定的权利主体。明确“首先满足”的操作程序，如专有车位数量应大于或等于小区房屋单元的数量。此外，还需要明确业主对开发商违反该规定是否享有的“撤销权”，以有力保障业主的停车权益和小区的停车秩序。

（三）完善车位、车库登记和流转制度

通过登记的公示公信的功能，能有力保障当事人的财产权益、维护住宅小区的秩序。可以通过参照不动产管理条例及比较各地的做法，建立全国统一的专有车位的所有权登记制度。其次，明确车位、车库的流转规则，如落实包括供出售或供出租的车位、车库的配置比例。

随着社会的发展，住宅小区车位、车库的权属问题这一旧患不除，势必影响到如共享车位、共享停车等平台或制度的建立，不利于资源整合。车位、车库纠纷不断，也对社会的稳定有序造成影响。因此，应加强立法，健全小区车位、车库制度。