房地产企业资金管理内部控制问题研究

李慧慧

摘要：随着我国当前建筑业的发展，房地产开发的周期日益缩短，随之而来的风险也不断扩大。面对日益复杂的市场环境，房地产企业在资金管理方面存在着各种问题，并在资金管理和财务等方面面临着更大的风险。因此，我国房地产企业在资金内控管理方面需要进行改革。基于此，本文即对房地产企业的资金管理改革进行分析，旨在对资金进行有效管理，从而预测并防范财务风险，促进我国房地产行业的健康发展。

关键词：房地产；资金内控管理；改进措施

一、房地产行业所面临的内外部环境

（一）房地产行业的外部市场环境

当前，我国房地产市场发展极不稳定。随着城市化进程的加快，一些投机商人开始疯狂购买房子，导致房价暴涨，而国家为保障民生，对房地产市场进行宏观调控，对住房实行限购政策，使得房价下跌，住房出现积压。一方面，房地产商无法及时回收资金。另一方面，投资者见无利可图，投资更加小心谨慎。资金短缺便成为房地产行业亟待解决的问题。

（二）房地产行业的内部资金问题

首先，房地产行业投入大，成本高。第一，由于受耕地面积的限制，用于建筑的土地面积相对较少，土地价格较高。第二，由于建筑业工程复杂，需要多方厂家，包括设计规划方、材料供应商及施工单位参与，需要耗费大量的人力、物力、财力，成本高。第三，房地产开发施工时间长，占用资金，减少资金的利用效率。其次，房地产由商品转化为资金的风险大。国家的宏观调控政策限制了消费者购买住房的数量，使得商品房积压，需求的减少也会导致房价下降。此外，住房的价格较高，也会使得消费者是望而却步，使得房地产变现困难。

（三）金融业与房地产行业密不可分

房地产行业与金融业密不可分。由于房地产行业前期投资所需的资金较多，而金融业主要是吸纳社会闲散资金，可以支配大量资金，而且，金融业的主要收入即是对实力雄厚的企业发放贷款，收取利息。两者的行业特点使二者的关系密不可分。因此，金融体系的不稳定也会波及到房地产行业。

二、房地产行业在资金内控管理方面的问题

（一）资金管理无法适应房地产市场的结构性调整

由于房地产市场的波动较大，且涉及民生方面的问题，近几年，国家加强了对房地产市场的宏观调控。由于部分企业缺少对资金有效的内控管理，企业陷入资金困境，债台高筑，资金链断裂，许多中小房地产企业或是破产，或是被兼并，甚至一些大型企业也存在这种问题。房地产行业的结构性调整已迫在眉睫。

（二）对投资环境缺乏调查，预算流于形式

首先，部分中小企业未对宏观环境深入了解，不了解国家出台的经济政策及有关房地产行业的政策措施，未能及时作出调整。其次，房地产商未对市场需求进行调查，无法掌握有用的市场信息，是生产具有盲目性，容易出现商品房积压，资金回收困难等供需矛盾。此外，部分大企业虽然编制工程预算，但由于执行不力或未进行执行，则会使预算流于形式。中小企业由于规模小，资金少，人才缺乏，未对工程成本进行控制，缺乏预算。

（三）融资渠道较少，资金管理不善

一方面，许多房地产企业融资渠道单一，债务比例分配不合理，融资方式缺乏科学的组合，大多是向银行借贷，使得企业债台高筑。另一方面，部分企业资金管理不善，应用不准确，使得工程项目资金缺乏，被迫停产，延长了交付时间，进而影响了资金的回收。

三、房地产行业的内控改革

（一）房地产企业应加强资金内控管理的结构性调整

企业资金内控管理的结构性调整是促进房地产行业可持续发展的关键。资金内控管理需分步骤细化进行。首先，要做好资金的预算规划，企业应投入一定的资金聘请相关专业人才进行有效的预算规划，包括工程造价，材料支出，劳务支出等，进行合理的预算规划，使资金得到有效的利用。其次，要贯彻实行预算规划，并且建立监督机制。由高层管理人员直接指派其所信任的下属进行不定期监督，并可以直接进行汇报，确保工程款项用到实处，减少挪用项目款的现象发生，消除劳工拿不到工资等社会问题的发生，提高工程的效率和质量。最后，高层管理人员要对预算规划的利用情况进行审查，发现其中的问题，积累经验，解决问题，使下一次的预算规划可以更有效地执行。

（二）建立资金管理信息化系统，加强成本管控

企业应加强财务管理机制的完善，制定监督机制。财务部门应加强对会计师的培训，提高个人素质，客观地进行定期财务报告。企业还应建立资金的信息化管理监控平台，利用互联网技术进行成本控制，实时监控资金的利用情况，做到物尽其用，提高资金的利用效率，降低资金的风险，进行有效的成本管控。

（三）对资金的使用效绩进行考核

企业内部应建立健全效绩考核与奖励机制。高层管理人员应派专门人员对预算规划进行定期考核，调查预算规划的执行情况与实际效果，必要时对规划作出相应的调整。对于一项预算规划的执行及效果进行评价，对效益好的预算规划的制定者进行奖励。对效益差的规划进行反思与总结，激发员工的积极性与责任感，促进资金的有效利用，促进企业长期效益的提升。

（四）开拓融资渠道，完善销售服务

一方面，房地产企业应拓展多渠道融资，除向银行借贷之外，企业还可以吸纳社会资金，向社会发行股票。此外，企业还可以鼓励员工入股，使员工成为股东，通过这种措施，不仅可以拓宽资金来源，还可以使企业利益与员工利益紧密结合起来，使员工关心企业的收益，提高员工的积极性。另一方面，房地产企业应转变经营理念，加强对住房的设计与施工质量。企业应根据消费者的审美要求设计住房的风格，优化住房环境，完善配套设施。此外，企业应采用多种渠道加强宣传。可以利用互联网、电视等信息平台宣传产品，增强产品的知名度，吸引更多的消费者。最后，企业应做好售后服务，加快成品转化为资金的速度，提高资金的利用效率，促进房地产行业的可持续发展。

四、结语

通过对房地产行业在资金管控机制方面，包括资金的内控管理、成本管控、效绩考核，融资渠道、销售服务等方面的调整，將进一步提高企业对资金的利用效率，促进企业的可持续发展。