无赖租客才是“大爷”

程绍铭

最近，住在美国弗吉尼亚州的中餐馆老板朱先生遇到一件麻烦事。他用在美国打拼多年的积蓄买了套房子，想收租金补贴家用。2017年5月，他把房子租给一对黑人夫妇。当时双方签了一年租约，租金每月1800美元。但这对夫妇只交了第一个月的房租。此后，朱先生每次上门讨房租，他们就哭穷，说丢了工作，房租缓几个月再交。再到后来，他们干脆赖账，对朱先生说：“我们就是没钱，也没其他地方可去。你有本事去法院告啊！”朱先生气不过报了警。然而警察告诉他，除非拿到法院的驱逐令，否则警方也没辙。朱先生求助无门，找到我。他问了我一个问题：“为什么在美国，租客比房东还牛？”

朱先生的问题确实很有意思，因为在美国，一旦租赁关系产生，租客确实享有很多权利。比如说，房东在没有得到租客允许的情况下，不能擅自进入出租的房屋。有些州更是出台了保护租户权利的法律。2014年12月17日，哥伦比亚特区颁布了《租户权利法案》。法案规定：租赁关系的成立不需要正式的书面租约；保证金不得超过一个月的租金；房东在出租房子时，必须向租客提供《租户权利法案》的复印件；房东在挑选租户时，不得根据申请人的种族、肤色、宗教、国籍、性别、性取向等因素来决定是否出租房屋……

这类权利法案确实在某种程度上保护了租客的权利，然而也给一些无赖租客提供了钻法律空子的机会。因为在美国，除了房东和租客的约定以外，只有法院才有权利强制终止房屋租赁关系。而要驱逐租客，房东必须提前5天给出书面驱逐通知。之后，房东可以向法院申请驱逐令，通过警察正式把驱逐申请转达给租客，在法庭开一个正式的听证会。

这还不算完。想要回房子，房东要在听证会上提出驱逐租客的理由，而租客会见招拆招地搪塞：失业了、生病了、习惯了……法院在听取双方陈述后，才下定裁决。一般来说，如果租客被法院下令驱逐，会有两周的搬离时间。如果到期租客还没搬走，房东可以要求当地警方强制执行驱逐令。等警察把租客的东西都挪出去，房东就可以重新拿回房子了。不过这时的房子早就遭了殃：地板或地毯面目全非，墙面也会被涂得乱七八糟。而从房东申请强制终止租赁关系到租客被从出租屋驱逐出去，至少需要6个月，这就为一些无赖租客提供了“免费租房”的机会——有的人干脆白住6个月，到期后再去祸害下一位房东。所以在美国，牛的不是房东，而是租客。

像朱先生一样有苦说不出的人不在少数。所以，华人在出租房子时，一定要熟悉当地相关的法律法规。首先，房东要请专业律师起草正式租约；第二，要对租客进行背景调查，尽量不要租给信用不好、工作不稳定的人；第三，一旦与租客产生法律纠纷，不要自己想辦法处理，否则很可能会造成对自己不利的后果。