论土木工程管理与房地产交易管理的关联

李玲

土木工程和房地产业作为国民经济的重要组成部分，改善了人们的居住出行环境，在国民经济发展中起到了重要的作用。土木工程管理和房地产交易管理在意义、性质和内容上有着紧密的联系。

一、土木工程管理的定义及重要意义

1.土木工程管理的定义及内涵

土木工程管理是指对建造各类工程设施的科学、技术和工程施工过程的管理。土木工程的含义可从两方面去理解。一层含义是指与人类生活、生产活动有关的各类工程设施，如建筑工程、公路与城市道路工程、局坝水电和水利工程、铁路工程、桥梁工程、隧道工程、地下空间开发利用工程等。另一层含义是指为了建造工程设施应用材料、工程设备在土地上所进行的勘察、设计、施工等工程技术活动。

2.土木工程在国民经济发展中的地位及作用

土木工程的发展不仅满足了人类居住环境的改善，还为人类衣食住行各方面提供了极大便利，在国民经济发展中起到了重要的作用。

（1）土木工程材料变革对建材产品、施工机械、施工技术、建筑理论的推动作用明显。在建筑材料的三次变革中，各种新材料、新技术不断推出，尤其是钢材和混凝土的出现，带动了工业材料的发展和技术革新。

（2）土木工程的发展促进了社会就业，推动了经济收入的增长。土木工程的发展，使得路桥施工、城镇化建设、基础设施施工和材料制造等行业快速发展，带动了大批劳动力就业。

（3）土木工程的发展带动了科学技术的发展，科学技术又不断转化为生产力，促进经济的发展。现代土木工程的发展是一个不断发展进步的过程，工程实践经验常先行于理论，需求的增长刺激了技术的进步，不断地推动科学技术的发展，并快速转化为生产力，带动经济发展。

（4） 对社会环境的发展起到了促进作用，支撑了经济发展的可持续性。土木工程的发展更加注重与社会环境的适应性，包括环境保护、生态发展、景观塑造等角度，为经济的可持续发展提供了侧面支撑。

（5）土木工程的发展带动金融市场的运转，加快经济发展步伐。在土木工程建设中，各个领域的投资带动了各行各业的发展，使得金融市场运转加快，这是社会经济发展的主动力。

二、房地产交易管理的定义及重要意义

1.房地产交易管理的定义及内涵

房地产交易管理是指政府房地产管理部门及其他相关部门采取法律的、行政的、经济的手段，对房地产业交易活动进行指导和监督。狭义的房地产业是指专门从事房地产开发经营的行业，它的含义可以从两方面理解： 一层含义是从事城市房地产开发和交易。一层含义是从事开发经营成片土地，简称成片开发。广义的房地产业应该包含从事城乡土地、房屋的开发、利用、经营、服务、管理、保护的各种业务活动。

2.房地产业在国民经济发展中的地位及作用

在现代经济社会中，房地产业横跨生产、流通、消费三大领域，在增加财政收入，创造就业机会，改善居住条件，提高城市居民居住条件，带动相关产业和促进经济发展等诸多方面有着十分重要的作用。

（1）房地产业是国民经济的基础性产业

房地产业为国民经济的各行各业提供最基本的物质基础——房和地；为劳动力提供生存和发展最必需的条件——住宅和各项配套服务设施；可以促进经济发展和城市的建设；极大地增加了财政收入、利税上缴与实物地租；房地产业的发展是提高我国就业水平、特别是实现农村劳动力转移的重要保证；房地产业可以改善居住条件，提高城市居民居住水平。

（2）房地产业是国民经济的先导性产业

我国是一个发展中的人口大国，目前正处于工业化、城市化的加速发展时期，居住消费将继续成为主要的消费热点，人们的居住消费支出将有较大幅度的提高；居住消费的范围，也将从单一的住宅实物消费扩大到包括物业管理服务、中介服务、电子购物等连带消费领域，能够带动其行业质量的提高和产业的增长。

（3）房地产业是国民经济的支柱性产业

《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发〔2003〕18号）提出，房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的一个支柱产业。这是我国首次将房地产业确定为国民经济的支柱产业，它既表明了我国房地产业发展已经取得的成就，也预示着我国今后房地产业的更大发展。

三、土木工程管理与房地产交易管理之间的联系

从定义及内涵上看，土木工程管理是对各类工程在建设过程中的施工行为进行的管理活动；房地产交易管理是对房地产在流通过程中的各种经营活动进行的管理活动。两者之间貌似没有什么关联，但就土木工程管理和房地产交易管理的意义、性质、内容来看，两者之间确有密切的联系。

1.从意义上看

土木工程和房地产业都是国民经济发展的重要产业,两者在创造就业机会、带动科学技术发展、带动金融市场运转、增加财政收入、改善居住条件、带动相关产业和促进经济发展等诸多方面有着十分重要的作用，对国民经济社会发展都起到了重要的推动、促进和带动作用。因此，强化土木工程管理和房地产交易管理，通过政府管理部门按照法律法规、行政措施，对土木工程建设和房地产交易的活动全过程进行指导、监督和管理，对推动社会经济、保障服务民生和促进行业健康发展具有重要意义。

2.从性质上看

土木工程是工程项目从对土地、勘察、设计、施工、验收、交付、维修等全过程的管理，是产品生产及售后服务（保修范围）的管理。而房地产交易是房屋建筑物从产品到商品进入流通领域的管理。建设部《城市商品房预售管理办法》第十一条规定：“ 开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设”，对商品房的预售资金用于保障工程建设作出了明确规定。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用”。所以，房地产在预（销）售、交付等管理过程中都与土木工程及其管理关联度高、联系紧密。

3.从内容上看

土木工程主要包括建筑工程（含公路、铁路、码头、工业炉砌筑等）；安装工程；设备、工器具及生产家具的购置；勘察设计和地质勘探工作等。房地产交易主要包括房地产转让、抵押、租赁。房地产转让含商品房预（销）售和存量房交易；房地产抵押含预购商品房抵押、在建工程抵押和依法取得所有权房屋的抵押。住建部原《房屋登记办法》其适用范围既包括国有土地上的房屋，也包括集体土地上的房屋，同时，具有独立利用价值的特定空间以及码头、油库等其他建筑物、构筑物也可以参照房屋登记的规定和程序依法登记。而住建部建住房〔2002〕251号《房地产交易与权属登记规范化管理考核标准》要求对房地产交易与权属登记管理工作实现一体化。所以，土木工程所涵盖的内容与房地产交易管理涉及的内容也大部分相同。

综上，土木工程管理和房地产交易管理对国民经济社会发展都具有重要的地位和作用，无论从管理性质上还是在管理内容上都有着相互的、密切的联系。