租购同权政策对南京市住房市场的影响研究

任洁菲 钱敏

南京工程学院

一、“租购同权”的涵义

所谓“租购同权”，是指租房人和购房人同样享有子女就近入学等公共服务资源的权益。详细来说，就是让人们不因为住房方式的不同而享受不同的公共权利和公共服务。它是在我国传统上的将很多城镇居民享有的福利和公共资源附加在产权住房上的做法的基础上提出的。随着住房租赁被确认为我国住房体系的重要组成部分，原来的买了房子才能更快的落户，才能使孩子享受到在“学区”内的入学资格等做法引起了很多人的不满，如何实现买房者和租房者之间的利益差异化缩小，实现基本公共服务的公平，“租购同权”就是在这种现实背景下被提出的理念。

二、浅析推行“租购同权”政策的原因

（一）抑制投机性炒房行为

在我们的调查中，关于租购同权政策会带来的影响，我们列举出了可能会存在的原因：从长期来看，会使房价降低；抑制投机性炒房行为；租金会上涨，尤其是学区房；有利于提升和稳定租金回报率；完善房地产市场的功能、建立房地产市场长效机制；现有房源远不能满足住房租赁市场发展需求，会影响房源的供给；房主能享受地价上涨福利，而租房者只能被涨租金；可以减小年轻人买房的压力，有利于留住人才；给新市民平等的权利，有利于实现社会公平。在这些选项中，选择“抑制投机性炒房行为”的人高达39.09%，我们分析“抑制投机性炒房行为” 是推行“租购同权”政策的一个重要原因。

（二）“租购同权”可以减小年轻人买房的压力，有利于留住人才

南京高校众多，年轻人才也很多，如果能够留在大城市里，便会成为城市取得快速发展的主力军，为城市建设贡献自己的力量。然而高额的房价往往让刚毕业的大学生、研究生望之却步。此外还有很多城市里的上班族，一辈子都没指望买得起大城市的房子。这种现状下，培育城市住房租赁市场，使住房租赁成为与住房购买并重的住房支柱形式，将既是解决我国住房体制缺陷的现实要求，也是一项满足公民生活需求的民生工程，是一项一举多得的创举。

三、被调查者基本信息及对租购同权政策的了解程度

（一）被调查者基本信息

本调查主要采用问卷调查法，以查阅文献、收集资料为辅助手段，运用定性分析和定量分析相结合的方法对资料进行分析。本次调查主要采用问卷自填法，共发放网络问卷332份，其中有效问卷320份，有效率为96%。本次研究的问卷共有15题，包括被调查者的基本信息（例如年龄、性别、户籍等）、被调查者对租购同权政策的认识程度与态度、租房与买房的意愿分析、购房与租房考虑因素对比、以及租购同权政策会带来的影响。

本次调查男女比例基本均匀，其中女性157人，占49.09%，男性163人，占50.91%。其中有54.55%的南京市户籍人口，45.45%的非南京市户籍人口，比例也比较均衡。本次调查主要针对未工作的在校大学生，南京本来就是一个相对老龄化的城市，211、985高校多，而毕业生留下的比例却偏低，再加上近一年的房价疯涨吓跑了不少年轻人，情况更不乐观。在此背景下，我们也希望通过此次的研究，该政策对租房者子女、需要购房的年轻人的影响等方面研究。在本次调查中，有32.73%的人已经在南京定居，有意在南京定居和还未确定的人群同样都占26.36%，只有14.55%确定无意在南京定居，可见有意在南京定居的人还是相对较多的。同时多数人是居住在自有住房，但还是有不少人租房住。

（二）对租购同权政策的了解程度

在本次调查的对象中，有过半数的人没有听说过对南京市房屋的租购同权政策，仅仅只有3.64%的人对这一政策比较了解，这说明，总体来看，被调查者对这一政策缺乏一定的了解和认识。我们在题干中对租购同权政策进行了解释，并同时对“对租购同权政策的态度”进行了调查。超过一半的人支持租购同权政策，有34.55%的人表示不关心，有4.55%的人表示反对。

四、租购同权政策会带来的影响

租购同权是通往住房市场长效机制之门。没有租购同权，就不会有租房市场的大发展。租房市场不发展，房地产泡沫就容易越吹越大，并强行将更多本来无须买房的人卷入其中。租购房同权有利于平抑房价。租购同权后，人们不用再为了子女入学而被迫追高购房。这有利于消解房地产泡沫，促使房价回归理性。租购同权后，租房结婚或供子女入学都是非常可行的选择。租房可以低成本地满足过渡性住房需求，进而将节省的资金用于创业、投资、消费等，既有利于个人事业提升，还能促进社会经济的发展。无论从个人还是社会角度，这都是可取的。当然，如果个人财力允许，买房可以提高居住品质，还能通过资产增值分享经济发展红利。

租购房同权不会引发房租暴涨。租购房同权只是消除了购房入名校的特权，并不是说租房就能进入名校。除了在片区实际居住外，要进入名校，还需要满足其他附带条件或通过其他筛选机制。所以租购同权后，房租不会因此上涨。从经济学角度看，决定房租的是住房附属权益的“级差”，而不是住房附属权益的多寡。当然，最终实际效果还要取决于制度设计。如果制度设计者本身缺乏平等意识，比如奇葩规定租房入学一定要房东签字证明等，租房入学的成本或将因此增加。租购同权可使多方受益。从法理上看，租户是代理房东行使权利。租购不同权，损害的不光是租户的合法权益，还有房东的权益。租购同权符合市场经济规律，契合社会公平正义。