房屋拆迁补偿价格评估方法的研究

陈冰 青岛市价格认证中心

引言：根据我国有关城市房屋拆迁管理的基本规定，对于拆迁人给与被拆迁人的补偿事宜进行了一定的规范，其中就包括有拆迁补偿价格以及合法权益维护等方面的内容，这也是拆迁补偿价格评估的基本依据。随着国家经济社会的快速发展，目前原有的价格评估在功能上的缺陷也逐渐显现出来，为了进一步阐述价格评估发展策略，现就其市场评估价格特征介绍如下。

一、拆迁补偿房地产市场评估价格特征概述

拆迁补偿房地产市场评估价格的确定是实现旧城区改造，提升城市活力与服务功能的重要途径。在实施价格特征描述与整体评估之前，需要明确其来源以及特殊性。目前我国实施的价格评估策略主要依靠西方房地产价格评估的技术标准，结合国家实际需求进行的价格评估，在一定的估价目的指导下开展现实估价工作，其特征包括有三个方面，分别是价格形成属于假设前提、属于市场前提以及受到个性化以及改建项目的整体影响，所以许多拆迁价格补偿的案例并不能够照搬照抄，需要对症下药，否则就无法获得令所有人满意的公平的最终补偿价格。

二、拆迁补偿价格评估基本原则

（一）公平原则

进行房屋拆迁补偿价格评估必须将工作作为核心原则，在考虑到当事人的心态与想法的同时也需要充分尊重被拆迁人在产权价格方面的考量，兼顾好经济需要与拆迁补偿等内容，但是这些并不属于增加产品价值的范畴。

（二）优质优价原则

优质优价也是维护公平原则的一个平衡面，其主要针对被拆迁房屋的经济与自然条件等内容给与一定的针对性补偿，比如说维护保养、新旧程度以及房屋设备等内容，这样才能够体现出优质优价的基本原则。

（三）快捷原则

大多数情况下房屋拆迁补偿的价格评估都是批量进行的，再加上受到拆迁期限的约束影响，所以价格精度满足一般要求时需要充分体现出快捷原则的要求，这样才能够满足快速拆迁的任务要求。

（四）政策性原则

在房屋拆迁补偿价格管理方面，由于其并不属于一般意义上的房地产交易，所以应该在满足房地产权利与拆迁政策双重约束的情况下进行，否则就无法体现出市场经济客观真实的特点，也不利于市场行业的规划与发展。

三、拆迁补偿价格评估方法与途径

（一）评估方法适应性

在评估过程中，需要综合考虑房屋使用价值，包括有房屋的装饰装修、设备以及房屋建设等内容，原则上海需要将房地产作为整体估价对象。尽管如此，在实际估价过程中可能会出现一些房屋装修设备特征不突出以及交易性较差的特征，所以整体评价难度较大。在着眼于整体价格评估时也会遇到许多新的问题 ，这个时候采用比较法与收益法的效果都不太令人满意。结合新条件的相关要求，房屋的附属物不再作为产权调换的目标，而是通过货币补偿的方法来进行，这个时候就可以对其进行分别估价，这对于更好的适用于比较法与收益法具有不错的推动作用。

（二）房屋拆迁补偿价格评估的技术路线

房屋拆迁补偿价格评估的技术路线决定最终评估的精准度，根据目前新提出的拆迁补偿规定与实际需求，笔者认为房屋拆迁补偿价格评估的技术路线应该包括四个主要部分：首先，根据调查结果做好结构类型、平面类型的合理划分，比如说根据建设部与财务部划分的房屋结构类型来对其进行统一划分，这样房屋的重置价格才具有可比性；其次，采用成本、比较以及收益三种类型综合的技术防范来对标准房屋进行价格水平评估，确定一个相对完善公平的标准价格表；再次，以标准评估价格作为基准，做好多种影响因素的修正工作，比如说将影响房产价格因素的内容纳入到考察范围当中，如产权类型、新旧程度、装修情况、环境与交通等等多方面的因素，以此来量化出最佳调整系数；最后，经过拆迁政策因素修正后获得房屋拆迁补偿价格，最终的补偿价格还是以成本法为依据，酌情进行上浮。

（三）房屋拆迁补偿价格实现方式

根据上文的分析我们不难发现，根据市场价格为基准实现房屋拆迁补偿价格的评估需要结合土地使用后建设开发的支付以及使用权出让金的管理，否则就会出现公平问题。这个时候应该要求政府部门优先解决拆迁安置的问题，做好土地开发利益对等的补偿费用管理，这样才能够真正确保被补偿人尽快得到等额补偿，不但有利于实现弱者保护的基本原则，对于降低后期的纠纷并维护社会稳定也具有一定的帮助。

总结：综上所述，在新条例的影响下，目前房屋拆迁补偿评估也被赋予了新的工作目标与原则要求，这样一来就必须实现理论与实践的统一。基于新条例，区别于价格重置结合生成法的新评估方法具有重要的现实意义，在基础工作充分的条件下能够确保公平性，同样也具有便捷高效的特点，希望能够在业内得到推广与认可，为评估工作顺利开展提供便利条件。