住房公积金管理中存在的问题及对策

吕美荣

【摘 要】住房公积金制度从开始试点到全国推广运行至今，已有二十年的时间，也是从借鉴到摸索前行的二十年。这一制度的实施，在对推进我国的住房制度改革、住房保障体系建设、改善城镇居民的居住条件等方面发挥了重要作用。但是，从目前来看，住房公积金征缴覆盖率低，保障范围狭窄，以及住房公积金存在的贷款风险等问题，仍然是当前乃至今后需要亟待解决的主要问题。本文就这两个方面存在的问题谈一下自己的认识和见解。

【关键词】住房公积金；管理；对策

一、住房公积金覆盖范围低，行业间缴交差距加大，失衡现象日趋明显

1、《住房公积金管理条例》明确规定了其缴交的范围：住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金。由此来看，《条例》中规定的缴存范围和对象是广泛的。但实际管理过程中却并非如此。根据住房和城乡建设部有关的统计数字看，2008年我国应缴住房公积金人数为11184.05万，实际缴人数为7745.09万，覆盖率仅为69%，有超过30%的职工未缴纳住房公积金。以烟台市为例，2010年住房公积金覆盖率为75%，虽然比山东省平均水平高了9个百分点，但应缴未缴的现象仍然存在。特别是一些民营企业、城镇私营企业、外资企业缴交率非常低。这些企业中的职工享受不到住房公积金政策带来的好处，应享的权益得不到保障。

2、在已建立住房公积金制度的单位中，存在着很大的行业差距。主要表现在两个方面：一是地域因素，主要是经济发达地区的缴存基数和比例远高于经济欠发达地区。二是一些国有企业及带有垄断性行业的缴交基数和比例远高于行政事业单位及一些当地企业，而这种现象在县域表现尤为明显，存在着很大的不合理性。单位效益好，住房公积金就能及时，足额缴存并且缴存基数较高，单位效益差或者效益一般甚至更糟的企业，不及时缴存、欠缴或少缴的现象屡有发生。

二、住房公积金管理中贷款风险防范问题日益严峻

1、由于住房公积金贷款利率商业银行低的多，现在越来越多的购房者将住房公积金贷款作为贷款购房的首选，这也使得很大一部分的贷款风险由商业银行转到住房公积金管理中心。比如：现在的商品房贷款90%以上为期房贷款，而期房贷款从预售到竣工交付使用，时间跨度较长，一旦房地产开发公司因资金周转等诸多因素导致工程延期，或是开发商有为了追求利益最大化的驱使下，建成不合格楼盘甚至料尾楼，就会造成借款人拒绝偿还贷款本息的现象发生。同时，因楼盘没有竣工，公积金管理中心即使对借款人起诉，也会出现不能处理抵押物问题，这样的风险可想而知，最终风险的承担者是住房公积金管理中心。

2、部分借款人在贷款期限内，因失业、下岗或重大疾病、死亡等不确定因素的发生，而出现偿贷能力下降、甚至无力还贷。更有甚者采用虚假资料骗取贷款的现象也屡见不鲜。目前，大多地方的住房公积金管理中心没有纳入当地人民银行个人征信系统管理。而由贷款人自行到银行开具个人征信报告，这就使某些征信不合格的贷款人为了达到套取住房公积金贷款的目的，不惜采取伪造征信报告的手段，达到了以假乱真的地步，公积金管理中心很难辨别真伪，以致无法准确掌握贷款人的真实偿债能力。再则，由于住房公积金政策的特殊性，使得其不能像商业银行那样去择优选择贷款对象。所以，这也是当前住房公积金管理中面临的不可回避的现实问题。

三、相关问题的解决途径与对策

（一）多措并举，有效扩大住房公积金的覆盖面

1、住房公积金扩面工作涉及面广，工作难度大，而地方政府的行政推动力是取得进展的重要因素。为此，住房公积金管理中心应积极加强与政府部门的联系，取得地方当地政府对住房公积金的关注与支持，将住房公积金归集扩面工作列入为民办实事工程。把建立住房公积金制度列入当地政府对有关部门、企业的考核。提高住房公积金在社会的影响力。使企业家们能够充分认识到为职工缴纳住房公积金是一种社会责任，提高企业为职工缴纳住房公积金的积极性。

2、加大宣传力度，向企业进行政策宣传，企业为职工建立住房公积金制度是其应尽的义务和应承担的社会责任。而为职工缴纳的住房公积金，可以列入到企业成本中去，在税前列支，合理避税，不仅如此，这也是企业招揽人才，留住人才的良策。

3、加强与其他部门之间的配合与协调，加大行政执法力度，做到应缴尽缴。主要是在当地政府的统一调动下，住房公积金管理中心在执法工作中需要与当地工商、税务、人力资源和社会保障等部门积极配合，从源头上治理企业不缴纳、少缴、停缴住房公积金等现象的发生。例如：可以通过社保中心提供的社保缴费单位和人员情况，查处只交社保不交公积金的企业，有目标和针对性的开展工作。还可与工商部门配合，在企業进行工商注册时，同时要求其建立住房公积金缴交帐户。年检时，对于不建缴、欠缴、少缴、不缴的企业不予办理等，以强有力的措施开展扩面工作。

（二）加大对住房公积金贷款的监控力度，将风险防患于未然

1、建立完善的贷款项目审查体系，从源头上防范贷款风险的产生。通过审查开发商所开楼盘的“四证”，确定开发商是否按政府规定缴纳土地出让金，土地使用是否经过批准，时间是否在有效期内，建筑物的结构是否与规划许可证相符，确定项目的开发是否合法。必要时应派工作人员到城建部门进行详细调查落实其真实性。另外，审查所开楼盘的《商品房预售许可证》，确定项目的销售是否经当地政府房管部门的批准，其销售的商品房是否被抵押，管理是否规范等。各个环节都要检查到，加以防范。

2、商业银行按揭贷款的发放管理已经历时多年，有许多成熟的经验可以借鉴。可根据商业银行的信用评分体系，对住房公积的贷款人群体设计本部门的信用评级指标体系，比如：从贷款人的家庭收入、住房公积金的缴存情况、年龄、学历、健康状况、稳定性评价等多方面进行设计，并授于该体系应履行的功能。包括对个人信用情况进行相应的实时评估，能防范各恶意贷款等风险的发生。同时，还应加强对个人住房贷款的贷前、贷中、贷后监察相结合的全程监督管理，并进行预警。

总之，住房公积金政策实施以来，对有效推动城镇化建设及改善民生、促进社会协调发展发挥了重要的作用。但是，随着社会经济的日益发展，管理中存在的突出问题也日渐显现，而如何安全有效地为老百姓管好用好他们的“钱袋子”，仅靠住房公积金管理部门一已之力是远远不够的，需要政府及社会相关部门以及缴交单位等各方的通力配合与协作，才能更好的发挥出住房公积金的社会效益和社会保障作用。

【参考文献】

【1】薛建刚，化解住房公积金归集难症结，顺利实现增人扩面[J]中国房地产金融 政策性金融，2009（10）：6.