房产测量中面积测算问题的几点体会

文/王萍 沈阳市房产测绘中心 辽宁沈阳 110000

1、房屋建筑面积的实测方式

房产测量工作往往在一定的条件下由观测人员通过工具进行测量，目前比较常见的测量工具包括了测距仪、全站仪等测绘仪器，必须要严格的按照相关规定和标准进行测绘，同时应该由经验丰富的观测者通过精密的仪器进行多次的观测。测量房屋尺寸的时候，其中误差不仅包括仪器误差，同时也会因为人为因素而出现误差。房屋施工过程中本身就属于粗线条，所以误差是不可避免的，墙面的平整度以及垂直度等都会因为粗线条而产生相应的误差。图纸设计完全平行的两面墙也会在实际测量的时候产生一定的误差。在进行相对应边长实际校核的时候，一定限差的差值往往会根据图纸尺寸计算，测绘实施的过程并不是十分的复杂，必须要结合实际测量尺寸来计算，实施过程会比较复杂。目前我国大部分测绘单位都是这样进行实测工作的，其主要目的是保证现场实际测量的结果符合竣工图纸，保持房产图形的一致性。

2、外墙面积的计算

《沈阳市房屋面积测量与计算细则》规定：外墙(包括山墙) 水平投影面积扣除套内墙体以外的剩余墙体的建筑面积作为共用面积进行分摊。当外墙设外保温层时，按保温层外表面计算。同一楼层外墙，既有主墙，又有玻璃幕墙，以主墙为准计算建筑面积，各楼层墙体厚度不相同时，分层分别计算。

3、阳台面积的计算

阳台是供人们活动、休憩及晾晒衣物或其他用途的房屋附属设施，是户内与户外的过渡空问。《房产测量规范》规定：封闭阳台按其外围水平投影计算面积，不封闭的阳台按其外围水平投影的一半计算建筑面积。封闭与不封闭以设计图纸或其他批准文件为准。所谓封闭阳台，系指阳台采用实体板作围护，栏板以上用玻璃等物全部围闭的阳台。上述阳台的概念是标准阳台的概念，近几年在实际测量中发现有阳台的顶盖与阳台底板、围护结构的投影不完全一致的现象。阳台的顶盖形式多种多样，当阳台的顶盖与围护结构不完全覆盖时，例如：隔层有顶盖、与阳台底板和围护结构不在一个竖直面上、隔二层以上的有顶盖、利用其它构件作为顶盖的。这些特殊情况下的阳台如何计算建筑面积，下面将分别举例论述。

3.1 部分覆盖的顶盖

（1）不封闭阳台上盖投影面积（上盖水平投影面积指上盖在该阳台上的水平投影面积）大于或等于阳台围护结构外围水平投影面积时,按阳台围护结构外围水平投影面积一半计算建筑面积。（2）具有消防功能的两户相连且有固定分隔界标的阳台，计入该两户各自的套内建筑面积，如明确划分出消防连廊和阳台界标，则消防连廊部分不计入阳台建筑面积。（3）阳台围护结构向外倾斜的，按阳台围护结构底板水平投影计算建筑面积。

3.2 隔层的顶盖

隔层顶盖的阳台视为无顶盖，不计算面积，理由有两个：（1）隔一层情况下，顶盖的作用不明显，起不到保护的作用。（2）如果隔一层算有顶盖而计算面积，那么隔2、3、4……层计算不计算，标准难掌握，因此就统一为隔层不认为是顶盖。是否为隔层是依据所依附的主体结构的结构层为准。

4、伸缩缝面积的计算

《房产测量规定》规定：有伸缩缝的房屋，若其与室内相同的伸缩缝计算建筑面积。不论伸缩缝的宽度，只考虑是否与室内相通，能否利用，作为伸缩缝是否计算建筑面积的标准。因此伸缩缝、沉降缝等变形缝，不论其宽度，只要其与两边房屋中任一边相通，具有房屋的一般条件，又能正常利用的，则可以计算房屋的建筑面积。一般的伸缩缝面积相对本栋楼来说并不大，若单独计算其通行的部分也只是门口那一小部分。一种观点认为：只要是通行的伸缩缝，均应全部计算建筑面积，虽然没有通行的部分没有使用到，然而作为伸缩缝具有的功能，此部分空间全楼均得到受益；另一种观点认为：这种算法是不合理的，作为三缝（伸缩缝、沉降缝、变形缝）是结构上的要求。作为用户没有利用上是不应计算面积的，如果用户利用上了是可以计算面积的，且利用多少计算多少，还是比较合理的。

5、提高房产面积测量准确度的主要措施

5.1 利用计算机成图和测算技术

随着科学技术的快速发展，计算机技术和信息技术得到了进一步的发展和应用，房屋面积测绘工作应该积极的应用计算机技术和信息技术，不仅能够保障测绘工作的智能化，还能够从根本上提高房产测绘成果的质量。计算机技术对于数字化房产测绘起到了促进作用，其本身具有诸多优点，比如成图和测算质量高、速度快以及劳动强度低等优点，提高房屋测绘数据的准确性和科学性。另外，计算机智能化处理结合先进的测绘技术能够实现自动化操作，无论从测绘效率，还是精度来讲都能够得到较大的提高。

5.2 建立健全的房产测绘技术规范及法律法规

目前，我国对于房地产面积测绘计算相关的法律法规存在着一定的不足，各个城市的房地产面积测绘计算方式存在着一定的差异，有可能带来更多的测绘面积纠纷，甚至还会影响到我国房地产市场的健康发展，我国必须要统一制定更加容易操作的测绘方法，从根本上保障广大消费者的合法权益，最终才能够促进我国房地产行业的可持续性发展。

结语：

我国房产测绘工作的起步时间比较晚，发展时间比较短，应该积极的借鉴国外发达国家的先进测绘技术和理念，不断地完善和创新我国测绘技术，才能够保障广大消费者的利益，促进我国社会的可持续性发展。