土地出让市场化如何促进经济增长

文/郭洁 天津土地交易中心 天津 300042

资源配置效率的提高对经济增长有非常重要影响，当前我国专家学者在资本和劳动力配置效率对经济增长方面的影响和作用展开了大量的研究分析，但是在土地配置方面影响相对较少。在城市化进程发展过程中，土地资源配置效率会很大程度上影响到经济增长。改革开放后，我国在城市土地供应制度方面不断改革和更新，为土地要素配置对经济增长影响方面研究提供了条件方面支撑。计划经济时代，我国很多城市用地都是由政府无偿划拨配置的，自上世纪八十年代开始，我国城市经营性建设用地逐渐转变为有偿出让，自此我国城市经营性建设用地出让进入全面市场化阶段。土地出让市场化对经济增长有非常重要影响，本文就此展开了研究分析。

1、土地出让市场化制度背景

1.1 土地出让市场化改革历程

上世纪九十年代，我国城市土地有偿出让，但是多为协议方式，协议本身缺乏公开性和透明性，非常容易有覆盖等情况出现，造成土地利用的严重浪费，无法取得理想的利用效果。与商住用地相比，工业用地在出让秩序方面表现的更为混乱，很多政府通过低价甚至负低价等方式招商引资，最终导致全国范围内工业用地价值十分低廉，存在有非常严重的浪费情况。为了实现对土地出让领域腐败等情况的有效控制，更好的保护耕地资源，促进土地的集约化利用，我国政府在土地出让方面开展了一系列的市场化改革。但是因为不同地方在土地出让市场化要求方面的落实程度存在有非常大差异，实际改革效果也存在明显区别。

1.2 土地出让市场化改革效果

城市土地出让存在有协议、招标、挂牌以及拍卖等不同方式，土地出让市场化改革初期阶段，政府规定土地出让只能通过拍卖和招标方式，之后引入挂牌出让方式。相比于拍卖，挂牌出让方式要求相对较低，不需要超过三个竞拍方，成交率高。虽然相关文件中在土地出让方式的选择方面没有明确规定，但是自挂牌方式引入后，成为一种非常受欢迎出让方式，在土地招拍挂中的比例越来越高。在工业用地出让市场化改革后，土地市场化出让水平有了跳跃式改变。

土地出让市场化在经济增长方面的影响机制十分复杂，一方面土地出让市场化能够使房价和地价有明显提升，增强政府融资能力，增加政府土地出让收入，最终提高土地抵押融资能力。在企业方面，房价和地价的上涨能够增大企业房产和土地抵押价值，实现对融资约束的有效缓解。在部分金融投资不够发达区域，随着房价的上涨，会产生有利经济发展的资产泡沫，减少资本外流，提高投资效益。根据相应增长方程，随着投资的增加，会促进资本增加，获取更多的产出。

2、土地出让市场化促进经济增长方式

2.1 土地出让市场化缓解融资约束，扩大城市融资规模，进而促进经济增长

土地出让市场化配置有两个方面优势，一方面能够实现对竞争性定价的筛选，增强土地配置对要素的评价，因为市场反映存在有非常大灵敏性，能够更快速实现供需平衡，避免资源过多闲置；另一方面利用市场化降低寻租所产生的租金消耗，在市场配置情况下，信息公开透明性有了明显提高，实现对社会无意义资源损耗的有效控制。土地出让市场化改革还会产生积极影响，首先，能够控制寻租腐败，降低各类腐败等行为发生率；其次，能够利用公开竞争等方式，提高土地资源和使用者方面配置有效性，提高资源配置效率。

2.2 土地出让市场化能够实现对城市生产资源配置效率的改善，进而促进经济增长

土地出让市场化所产生的融资效应会对配置效应产生非常大影响。具体表现在两个方面，一方面利用融资效应强化配置效应，土地融资如果应用在城市基础建设的扩大和企业投资研发方面，利用融资效应，可以在缓解生产融资约束的同时提高资源配置效率。随着城市基础设施建设的完善以及补贴的增加，能够吸引更多优质企业，使经济全要素生产效率得到提升。城市现有的企业可以利用融资约束缓解，加大生产性投资力度，进而更好的提升自身生产效率。但是另外的，融资效应还会对配置效应产生一定的负面影响，有研究表明，随着房价的增长，会使投资结构发生一定的扭曲，导致地区技术创新水平受到抑制。当经济中存在有过多流动性时，不仅会使房地产等部门表现出过热情况，同时还容易提升制造业等部门的流动性。也就是说，当土地融资产生的信贷无法得到科学合理利用时，随着信贷资金供给的提高，将会有更多的生产企业等涌向房地产，导致资源配置效率有明显下降，进而不利于全要素生产率的提升。

3、深化土地利用制度改革策略

首先，从市场角度出发对土地出让制度进行完善，随着土地出让市场化程度的提高，能够很大程度上提高资源配置效率和经济增长率，虽然土地出让市场化会在短时间内产生一定的负效应，但是从长远角度而言，对经济增长会产生更多的有利之处；其次，对土地市场制度建设进行完善，降低土地融资风险，随着政府 监管干预，能够实现对市场失灵等情况的有效弥补，提高市场化负效应控制有效性。重视土地二级市场建设，促进土地供应多元化发展，积极探索新的土地融资模式；最后。转变地方政府职能，促进财税制度改革，受到地方政府权责和税收不匹配等因素影响，政府对土地出让收入和融资有非常大依赖性，可能会阻碍土地出让市场化配置。适当转变政府职能，能够避免政府对土地供应和融资方面干预，将市场配置资源作用充分全面发挥出来，实现对土地融资风险的有效缓解。

结语：

土地出让市场化促进经济增长主要表现在两个方面，一方面土地出让市场化缓解融资约束，扩大城市融资规模，另一方面土地出让市场化能够实现对城市生产资源配置效率的改善，进而促进经济增长。未来土地出让市场化发展还需要提高土地利用制度改革方面重视度。