我国房地产上市公司盈利能力分析

李明明

（沈阳化工大学 辽宁 沈阳 110142）

一、影响房地产上市公司盈利能力的因素

房地产上市公司的盈利能力受多方面因素影响，外部环境因素和内部自身因素对其盈利能力都会产生影响。由于外部环境因素复杂多变，对其变化难以控制，所以一般企业从内部因素着手考虑。公司规模，资本结构，公司盈利模式是其内部因素中较为重要的三个因素。

（一）公司规模

公司规模通常指公司的大小，工人的数量，机器设备的种类和数量，厂房实际数量，每年实际能赚取的利润的多少。是反映能生产产品数量的多少和实际赚取利润能力的指标。一般而言，公司的规模越大，其能获取的资源就相对会比较多，资源增多，各种获利机会就会增加，随之，公司赚取的利润就会增多。

（二）资本结构

资本结构可以获知企业是通过哪种方式获取资本，一般上市公司获取资金通常有两种方式，通过股权融资和债权融资。合理的资本结构不会因过多的债务而造成偿债压力过大，也不会因没有压力而没有发展的动力。

（三）公司盈利模式

企业不同的盈利模式是代表企业拥有不同的方法和途径，合理运用各种能够有效利用的资源为自己的企业获取利润。这是企业能够多年屹立不倒的关键所在。所以一个企业的盈利根本是让企业的潜能最大限度的发挥出来。

二、房地产上市公司盈利能力分析

（一）上市公司盈利能力分析方法

财务分析需从公司获取利润的能力，偿还债务的能力，未来能有怎样的发展前景和经营获利效率等这四个方面来体现。一般看来，公司的财务评价包括其公司获取利润的能力，偿还借款的能力和外来发展的潜力。

（二）房地产上市公司盈利能力的分析指标

1．资产负债率分析

资产负债率也称负债比率或举债经营比率。是企业负债总额与资产总额的比率，它反映企业的资产总额中有多大比例是通过举债而得到的。其计算公式为：资产负债率=负债总额/资产总额*100%

2.销售净利率分析

销售净利率是企业净利润与营业收入净额的比率受很多因素的影响。说明了企业净利润占营业收入的比例，它可以评价企业通过销售赚取利润的能力。该比率越高，说明企业通过扩大销售获取报酬的能力越强。计算公式为：销售净利率=净利润/销售收入×100%。

（三）整体盈利能力的评价

房地产企业现在看似发展良好，但也有问题存在。整体盈利水平，资本结构方面问题还较为突出。因为房地产企业受到国家宏观调控的影响，从而使其负债模式较大，企业承担的财务风险相对较多。宏观调控政策和限购政策的出台都会对房地产企业销售情况产生不利影响，房子会出现积压状况，造成大量资金沉淀在房子上。这样就会使企业在高负债压力下，导致盈利下降，净利润大幅缩水，从而对企业的可持续发展产生重大影响。

三、我国房地产上市公司盈利能力存在的问题

（一）整体盈利能力的评价

由于受国家相关政策的影响，我国房地产行业整体盈利能力出现下滑趋势，再融资水平不强。我国房地产行业的负债水平仍然很高。同时房地产受国家政策影响也非常大，如政策的收紧，销售下滑，资金大量沉淀在房产上，造成现金流短缺，偿债能力加大。从自身行业分析，由于债务利息费用等问题，盈利水平在不断下降。

（二）资本结构不合理

因为中国不像国外，资本市场发展还不完善，债务融资没有效果，股权融资由于成本低并且容易让人接受，因此中国很多房地产企业还是以股权筹资为主要筹资方式，而不去选择长期负债，从而导致比例严重失衡。

（三）业绩出现大幅度波动

房地产行业的业绩浮动较大，因为在一个地方对于发展的需求加大，此时的盈利利润就会增多，继而会吸引很多的开发商前来投资。这时候竞争就会加剧，随之必定会带来利润的下滑。

四、完善我国房地产上市公司盈利能力的对策

（一）增加盈利水平

增加盈利水平有很多种方式，比如走专业化发展之路，建立信用品牌从而来吸引更多的股东前来投资，吸引更多的人过来购买房地产产品。这样盈利水平得到增加，公司的未来发展前景更加有活力和希望。

（二）加大房地产业创新和科技投入力度

现在很多行业都很注重科技创新，因为科技的力量在很多行业已见成效，而房地产行业却在科技投入方面运用不是很多，例如在施工方面做出改进，可以用科技创新使得施工更加轻松简单化。在施工技术上做出革新，这样可以建造出更加牢固和实用的建筑物从而吸引更多的消费者前来购买。

（三）扶强壮优，培育建筑龙头企业

加大房地产行业创新和科技投入力度，树立龙头企业来让更多的企业前来学习，吸取经验，优化产业结构，合理化的资本结构，领导组织者的正确决策，信息化更好运用，这些相关措施和政策的使用，我国房地产上市公司一定会朝着更高速平稳健康的方向发展。