呼伦贝尔市海拉尔区建设用地潜力评价

李文婷

摘要：本文结合呼伦贝尔市海拉尔区土地利用的实际情况，通过定性分析、定量评价和潜力测算等方法，对海拉尔区的建设用地基本情况进行分析。

关键词：建设用地；功能区；潜力区

呼伦贝尔市建设用地节约集约利用评价旨在全面掌握城市建设用地节约集约利用状况、潜力规模与空间分布及变化趋势，提出城市建设用地规模挖潜、结构调整、布局优化的途径和措施，为科学用地管地提供重要依据，促进城市建设用地利用效率和效益提高，从而实现节约集约用地。

建设用地集约利用潜力评价，是以呼伦贝尔市海拉尔区现状建设用地为评价评价对象，定性分析海拉尔区建设用地利用状况，划分居住、商业、工业、教育、行政办公、其他功能区，定量评价各类功能区土地集约利用水平；依据定性分析和定量评价结果，测算各类功能区的集约利用规模潜力和经济潜力，制定挖潜时序安排。

呼伦贝尔市海拉尔区建设用地集约利用潜力评价的工作地域包括正阳街道、健康街道、靠山街道、胜利街道、呼伦街道、奋斗街道、建设街道和呼伦贝尔经济开发区，总面积为5127.84公顷。共划分为89个居住功能区、26个商业功能区、26个工业功能区、9个教育功能区、4个行政办公功能区和11个其他功能区。

呼伦贝尔市海拉尔区建设用地集约利用潜力评价综合分析主要是综合城市建设用地集约利用状况定性分析、功能区定量评价及其潜力测算结果，客观分析评价时点的海拉尔区建设用地集约利用的总体状况、主要特征、成效，存在的主要问题、差距及成因，提出改进的方向和挖潜的路径，探索科学挖掘土地集约利用潜力、加强城市土地供应和用地管理、促进节约集约用地的对策建议。

1.定性分析

定性分析，主要以评价工作地域为分析对象，分析城市整体建设用地的规模、结构、布局特征，城市基础设施、生态环境状况，土地利用强度、利用效益总体状况。

海拉尔区建设用地集约利用评价定性分析结果表明，各项基础设施建设状况较好，主城区各项设施基本能够满足要求，生态环境发展较好，不存在土地过度利用或建筑密度较高的情况，土地利用强度呈现中间高、周边低的态势。

2.定量分析

定量评价，主要以划定的居住、商业、工业、行政办公、教育等不同类型功能区作为评价单元，按照《手册》要求选择评价指标，进行理想值指标标准化，计算各功能区的土地利用集约度指数，判定土地利用状况类型，揭示不同类型功能区的土地集约利用水平及其空间分異规律。

居住功能区居住功能区中集约利用功能区主要分布在呼伦街南、加格达旗路以西、胜利大街以北；根河路以东、海拉尔大街以北、加格达旗路以西、和平大街以南；根河路以东、和平大街以北、成吉思汗广场以西、胜利大街以南；巴彦托海路以东、胜利大街以南、伊敏河以西；呼伦大街以南、铁路以东、巴尔虎路以北、中央街以北、海拉尔大街以北、伊敏河以西。中度利用功能区主要分布在靠山街道办事处；河西巴尔虎街—中央街—西大街—健康街—巴彦托海路以西；伊敏河以东、胜利大街以南、根河路以西、海拉尔大街以北；机场大街以北、加格达旗路以东、呼伦大街以南、地域范围线以西；海拉尔啤酒厂东侧；岭上家园小区；和平花园、神宝小区；富强家园；学府中学；天鹅湖小区；老年公寓；109地质队家属楼；东山家园；腾阳华瑞园。低度利用功能区主要分布在建设街道办事处；呼伦贝尔经济开发区；海拉尔啤酒厂；呼伦大街最东路两侧；伊敏河以东、海拉尔大街以南、学府路以西、贝尔大街以北；地域范围最东南角。后续开发利用中应考虑实际利用状况，对于利用效率较高、条件较好的区域可与规划等部门进行协调，以确定该区域的最优发展方向，同时在规划制定过程中，应加强与现状利用的衔接性。

商业功能区中集约利用功能区主要分布在西河三角地；河东龙凤新天地；呼伦贝尔宾馆、六二六小河西侧；东方明珠海会馆。中度利用功能区主要分布在海拉尔区热电厂东南侧；万家惠；河东二手车交易市场；天成集团；中俄蒙皮草城。低度利用功能区主要分布在义龙集团；国安物流附近；岭上家园西侧。

工业功能区中集约利用功能区主要分布三元乳业；海拉尔啤酒厂；龙辰市场。中度利用功能区主要分布在海拉尔区热电厂；海拉尔区发电厂；农垦社区。低度利用功能区主要分布在呼伦贝尔经济开发区。后续开发利用中应考虑实际利用状况，对于利用效率较高、条件较好的区域可与规划等部门进行协调，以确定该区域的最优发展方向。

行政办公功能区中集约利用功能区主要分布在呼伦贝尔市政府附近。中度利用功能区主要分布在呼伦贝尔市政务服务中心；海拉尔区政府。低度利用功能区主要分布在呼伦贝尔经济开发区办公楼。

教育功能区中集约利用功能区主要分布在呼伦贝尔学院西校区和海拉尔区职业技术学校。中度利用功能区主要分布在呼伦贝尔学院和海拉尔区第一职业技术学校。呼伦贝尔市教育功能区不存在低度利用功能区。

其他功能区主要包括文化设施、体育、医疗卫生、社会福利等各类用地，中度和低度利用区域主要分布在城区的边缘地域，故而建设用地利用强度较低。其他功能区中集约利用功能区主要分布在河东呼伦贝尔市人民医院；海拉尔区中蒙医院；海拉尔区人民医院。中度利用功能区主要分布在青少年中老年体育活动中心。低度利用功能区主要分布在看守所；烈士园林。

海拉尔区集约利用定量分析主要针对评价工作地域各类用途用地的综合容积率及不同类型土地利用效益进行分析，结果表明工业用地的土地利用集约程度略低，主要为低度利用；居住功能区土地集约状况分布较均衡，集约度较低的区域则位于市区周边的棚户区及老旧平房；商业功能区在河西商业圈范围内的集约度均较高，利用状况较好。

海拉尔区用地集约利用状况定量分析结果表明，城市土地利用集约度整体呈中间高、周边低的态势，各类型建设用地中，居住用地的集约利用范围最广，商业用地次之，工业用地大部分位于老城区周边地带，集约程度也略低；海拉尔区建设用地中存在部分现状与规划用途不一致的区域，这部分区域土地利用集约水平涉及了集约、中度、低度利用不同层次，在进一步改造过程中应对集约利用区域进行利用效益综合评估，以确定是否要进行规划用途改造，对于中度和低度利用区域，则应根据规划、结合现状发展做适当调整。

3.潜力测算

3.1基于全面改造的功能区潜力测算

基于全面改造的功能区规模潜力分析结果表明，参与规模潜力测算的各功能区中，居住功能区存在较大部分的中潜力区和低潜力区，可将这些区域列入改造计划以提高居住功能区的建设用地利用集约度；商业功能区中中潜力区和低潜力区占比较高，行政办公功能区几乎全部为中潜力区；工业功能区中，高潜力区所占面积比例较大，可根据开发利用实际情况，有序开展集约利用改造；其他功能区测算结果表明有大部分属于高潜力改造区，教育功能区全部为低潜力区。

基于全面改造的功能区经济潜力分析结果表明，经济潜力测算结果均平衡，高潜力功能区共31个、中潜力区25个，低潜力区17个、无潜力区16个。高潜力功能区中包括25个居住功能区、2个商业功能区和4个工业功能区；中潜力功能区中包括8个居住功能区、3个商业功能区和14个工业功能区；低潜力功能区中包括8个居住功能区、7个商业功能区和2个工业功能区；无潜力功能区中包括12个居住功能区、3个商业功能区和1个工业功能区。

3.2基于现实条件改造的功能区潜力测算

基于现实条件改造的功能区规模潜力分析结果表明，参与规模潜力测算的各功能区中，居住功能区存在较大部分的中潜力区和低潜力区，可将这些区域列入改造计划以提高居住功能区的建设用地利用集约度；商业功能区中中潜力区和低潜力区占比较高，行政办公功能区几乎全部為中潜力区；工业功能区中，高潜力区所占面积比例较大，可根据开发利用实际情况，有序开展集约利用改造；其他功能区测算结果表明有大部分属于高潜力改造区，教育功能区全部为低潜力区。

基于全面改造的功能区经济潜力分析结果表明，经济潜力测算结果均平衡，高潜力功能区共31个、中潜力区25个，低潜力区17个、无潜力区16个。高潜力功能区中包括25个居住功能区、2个商业功能区和4个工业功能区；中潜力功能区中包括8个居住功能区、3个商业功能区和14个工业功能区；低潜力功能区中包括8个居住功能区、7个商业功能区和2个工业功能区；无潜力功能区中包括12个居住功能区、3个商业功能区和1个工业功能区。

4.可供地率

根据海拉尔区建设用地可节地率计算结果，就各功能区而言，居住、商业和其他功能区具有较大的节地空间，可加强对上述区域的开发利用；整体节地率为41.24%，具有较大的节地空间。

参考文献：

[1]城市建设用地节约集约利用评价操作手册.

[2]呼伦贝尔市城市规划.