房地产合作开发的基本法律问题研究

李彦君

摘 要：房地产合作开发是该行业市场化实现进程中逐渐形成的制度，但是经常会因为其中存在的问题导致法律纠纷现象。文章以此为背景，分析了合作开发过程中的基本法律问题并提出了几点解决建议，目的在于推动我国房地产行业发展。

关键词：房地产合作开发；基本法律问题；市场化

为了适应市场的发展，房地产行业正处于市场化改革阶段，但是因为房地产相关法律法规的影响，导致实践中房地产合作开发过程中经常出现法律纠纷，并且这些纠纷的案情非常冗杂，诉讼的时间比较长，严重影响了房地产行业的健康发展。为了解决这些基本法律问题，需要结合实际问题，以法律为准绳提出解决对策，从而达到推动房地产行业发展的目的。

一、房地产合作开发概述

所谓房地产合作开发，即一方提供土地使用权、一方提供资金，简单的说就是一方出地、一方出钱，二者共同明确地块建设项目所采用的合资、合作模式，共享利润、共担风险共同开发行为。

对于房地产合作开发的种类，比较常见的有以下几种：项目公司型、合同合作型、房屋参建型，共同开发型与单方开发型，双方合作型与多方合作型等。具体选择时，需要结合开发的房地产规模以及其他参数，选择合适的房地产合作开发类型。

二、房地产合作开发基本法律问题与分析

1.主体问题

最高院的《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》明确规定当事人一方如果有开发经营资质，那么则可以认定所签合同有效。当事人双方如果都不具备经营开发资质，那么合同即无效。然而在实际起诉之前，当事人一方已经获取房地产的经营开发资质，或是已经在法律的允许下成立了房地产开发经营企业，那么合同即视为有效[1]。在这一要求中，也就是说房地产合作开发合同所有当事人方只要求其中一方有开发经营资质即可，且在该规定中，也将房地产开发中房地产开发领域内主体资格进行了淡化。

在房地产合作开发方面，合作的各个主体都要有开发经营资质，否则即视为合同无效。若只要求其中一方当事人有开发经营资质便视为该合同有效，那么国家对于房地产开发的相关法规的权威性便会有所下降。若房地产开发经营资质合作方只是凭借资质出资或者是凭借资质“假出资”，实际上不参与房地产的合作、开发和建设，那么“资质”也就丧失了其本质的意义。由此可见，对于房地产合作开发有开发经营资质的主体，还需要明确其本身的职责，只有真正参与到合作、开发中，才能够切实发挥所谓资质的意义。

2.土地划拨问题

在房地产的相关法律法规和司法解释中，对于土地划拨使用权也进行了规定。相较于出让土地使用权，划拨土地使用权主要体现出了以下两个特点：①没有流动性[2]；②使用范围固定，不能用在营利性活动中。在我国土地使用权转让与出让的相关条例中，要求划拨土地使用者是企业、公司、个人和其他经济性组织时，才能够将划拨土地使用权变转为出让土地使用权。因此，一旦土地的使用者是企业、公司、个人以及其他经济性组织以外的主体时，所执行的合作开发行为即被视为无效。若批文中以“多种考虑”等原因违背了相关法律条例，那么则要将合作开发房地产合同判为无效。

3.红头文件影响问题

通过最高人民法院提出的房地产合作开发经营相关司法解释的分析可以发现，行政审批、许可红头文件在合同效力方面有非常大的影响。在房屋买卖纠纷相关问题的解释中，都是在拿到相关部门下发的许可文件之后，才能够将合同从“确定的无效”过渡为“确定的有效”。换而言之，合同效力是以相关部门下发的许可文件或者是批准文件为前提的“晴雨表”。按照合同法的相关规定，合同主要有无效合同、有效合同、效力待定合同、可变更可撤销合同几种形式，如果没有获取相关部门的批准文件，应在合作开发合同中予以明确约定几种效力可能性的救济手段。若是属于违反了行政法规、法律的强制性规定的情形，那么则要被认定为自始无效和绝对无效，如此一来便没有了后期补救的机会。但是如果是效力待定合同，在纠纷发生时缺乏定纷止争的法律依据。

实践中，能够违背法律强制性规定，且可以在重要的时刻获得相关部门批准文件的主体，并非是社会大众，而是社会中的某些群体。其实在批文中或多或少有一些违背法律的审批，但是因为司法机关审判行为的独立性，在合作建房纠纷的民事审判中不能判断行政机关作出具体行政行为时其所行使行政权力的合法性，若缺乏行政诉讼，民事审判人员往往持模棱两可或不加评判的态度。在这一前提下，便会导致该红头文件涉及到的房地产合作开发合同被视为“当然”合法有效之合同。此种情况下若房地产合作开发合同有效，会影响社会某些群体的利益，那么便不会积极争取这份批准文件。所以只有对双方都有利时，才会积极、主动的争取这份许可文件。换而言之，批文其实很大程度上利益主体并非是社会群众，而是少数企业。

三、房地产合作开发的几点建议

其一，在房地产合作开发主体的资质以及地位方面，按照最高人民法院提出的有关房地产开发、国有土地使用权等相关要求，仅需合作一方具备相关资质便可将其合作开发行为视为有效[3]。在保证合同有效的前提下，合同中应对双方的权利义务进行相对详尽的约定，尤其是在对方是具备开发资质的主体时，相对方应通过合同约定己方在合作中的参与权利、决策地位等。其二，在合同撤销、解除的处理方面。一般合作双方会一方提供土地，另一方提供资金，只凭借合作双方签订的合同明确其所承担的义务，虽然这种方式能够有效节省时间和精力，但是却很容易被认定为无效合同，最终遭到撤销或者解除。基于此，合作双方在签订合同时需要格外注意，进一步细化合作后每个建设环节双方的权利义务，诸如双方成立实施小组，在开发建设中通过小组成员表决的方式来行使权力。一旦合作开发合同被认定为房屋买卖合同、土地使用权转让合同或是其他合同，原签订合作开发合同的本意将无法实现，相对于合作开发，可得利益也有所不同所以还需要相关人士引起注意。

四、结束语

通过上述分析、研究可以发现，为了实现房地产合作开发的顺利进行，必须要深入了解法律，以现实为依据，以法律为准绳，合法展开房地产的合作、开发，对土地资源和市场资金有效配置，从而推动我国房地产行业的可持续和健康发展。

参考文献：

[1]徐宁.房地产合作开发法律问题探索[J].商，2015（37）：236.

[2]吴广付.浅析资金与土地合作房地产开发的法律正当性及法律实现[J].法制与经济（下旬），2014（06）：19-20.

[3]王现兵.论单位合作开发房地产的合法性[J].重庆交通大学学报（社会科学版），2011，11（02）：28-31.

作者简介：

李彥君（1975～ ），女，籍贯：天津，民族：汉，职称：四级律师，学历：本科，研究方向：房地产、建筑工程方向。endprint