影响我国房地产价格因素的综合分析

摘 要：随着房地产业的高速发展，其在国民经济上的地位日益提高，已經成为了国民经济的支柱产业。经济发展带动了房地产业的繁荣，房地产业的发展反过来又对经济发展具有积极的影响。然而，中国房地产业还尚未成熟，房价持续上涨的问题是目前最为热门的话题。政府也对此进行了宏观调控。文章从成本、人口、经济及社会角度对房地产价格影响因素进行定性分析。提出对抑制房价上涨的政策建议，使我国房地产业能够健康稳定的发展，从而带动经济持续稳定的发展。

关键词：房地产价格 房地产业 影响因素 措施建议

中图分类号：F293.3

文献标识码：A

文章编号：1004-4914（2017）11-048-02

改革开放以来，特别是20世纪末颁布的《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》这一制度改革以来，我国经济体制发生了深刻的变化，国民经济取得了非凡的发展，城镇居民对住房有了进一步的观念意识，在住房分配货币化、住房供给商品化和住房供给社会化的住房新体制下，我国房地产业得到快速发展，引导着整个经济体系，成为了国民经济的先导性产业。但是房地产市场的快速发展，使我国房地产价格持续走高，而且房价的上涨速度也日益加快，已经超过了城镇居民收入的增长速度。这也带动了住房需求的提高，使住房消费占我国城镇居民消费的比重越来越高。据国家统计局2016年4月份全国住宅房销售价格变动情况统计，在70个城市中，新建商品住宅房的价格比3月份下降的城市仅有5个，而价格比3月份上升的城市有65个。房地产业突飞猛进的发展，使国民经济高度依赖于房地产业，而且房价居高不下的经济现象引发了一系列问题。

一、影响房地产价格因素的分析

（一）成本因素

1.土地成本。土地成本作为房地产开发成本的重要组成部分，土地价格的变动对房地产价格的变动有着强烈的关联性，即土地价格的变动必然会导致房地产价格的变化。我国经济的高速发展带动了城镇化水平的提高，这一提高又对土地需求产生了积极影响，增加了人们对土地的需求。因土地的供给弹性相当小，这会使有限的土地资源日趋稀缺，导致土地价格持续上涨，进而导致房价的上涨。

2.建筑安装成本。建筑安装成本是指在房屋施工中所产生的设备购置费用和管理费用。我国经济的高速发展加快了房地产业的优化升级，使得用更优质的建筑原材料提高房屋的质量，满足那些生活水平日益得到改善的人们的品质要求，这便提高了建筑安装成本，即生产成本，从而带动了房价的上涨。

（二）人口因素

1.人口数量。我国虽然放慢了人口增长的速度，但其总数依然在增加，这会给房地产业施加更多的压力。人口数量的增加直接影响着住房需求量的增加，而在短期内土地供给是完全无弹性的，这会打破需求与供给两者之间的均衡，也就必然导致房地产价格的上涨。

2.人口素质。经济的发展提高了中低收入人群的消费水平，而中低收入人群作为最大的消费群体，随着自身经济状况得到日益的改善，整体上的综合素质水平提高到更高一层次。人们的生活条件越来越得到改善，人们对最基本的衣食住的要求理所当然地也会越来越提高。人们更偏向于住在一个保障社区治安、健全绿化设施的住宅区。这便提高了房屋开发成本以及建筑成本，进而导致房价的上涨。

（三）经济因素

1.居民收入。根据凯恩斯的消费理论可知，消费随着收入的增加而增加，随着收入的减少而减少，即消费与收入两者之间存在正相关关系。经济的高速发展带动了个人可支配收入的增加，从而相应地增加了消费需求。由于每个人的收入水平都是不同的，在同样的住房价格下，每个人的承受程度不同，必然导致存在不同的住房需求。一般，高收入人群的边际消费倾向（MPC）低，收入的增加对房地产的需求的影响不明显，但这些人会以投机的目的进行土地拍卖，从事房地产的投资，这会使房价飞涨。而中低收入人群的边际消费倾向（MPC）较大，收入的增加必然会导致消费的增加，他们希望居住在比现阶段条件更好的房屋，自然就会偏好房地产成本更高的住宅房，这必然会使房价上涨。

2.利率。我国房地产开发企业的自有资本在全部资本中所占的比例大致是30%～40%，其余的是金融系统融资、外资和购房者的预付款。利率作为资金的服务价格，对房地产的需求具有一定的影响，从而使房地产价格发生一定的变动。根据西方经济学相关理论，对于一般人来说，利率的上升意味着人们更偏向于把资金存放在银行，而不是拿出来消费，这时抑制了人们的消费需求，对房地产的需求也就会有所减少。而相反，利率的下降会刺激消费，进而增加购房需求。对于房地产投资者来说，投资决定于利率和资本边际效率，而资本边际效率遵循效益递减规律。当利率低于资本边际效率时，进行投资是有利的，所以这时投资者会增加投资力度。反之，当利率高于资本边际效率时，进行投资是不利的，所以这时投资者也就缩减开支。即投资与利率反方向变动，投资与资本边际效率正方向变动。

3.国内生产总值。国内生产总值（GDP）是指在一个国家或者一个地区这一范围内，在一定时期通过投入一定的生产要素所生产的全部最终产品的市场价值。最终产品包括物品和劳务，它是检验一国经济发展水平和综合实力的重要指标。我国经济的高速发展，加快了GDP增长速度，使GDP曲线随着时间的推移越来越陡，进而相应地增大了对房地产的投资。

（四）社会因素

1.城镇化水平。我国经济发展水平的提高加快了城镇化进程的步伐，带动了城市化水平的提高。据国家统计局数据，1978年我国的城镇化率只有17.9%，而2014年我国城镇常住人口比上年末增加了1800多万，城镇化率达到54.77%，以年均增长1.02个百分点的速度稳步提高，而到2030年，城镇化率将达到65%左右。

城市化率的提高主要体现在人口从农村流动到城市，从而使城市住房的需求增加，在房地产供给缺乏弹性的情况下，需求与供给这两者之间存在严重的不平衡性，这必然会导致全国城市房地产价格的持续上涨，加重人们的住房压力。endprint

2.社会治安。随着人们生活条件的改善，对住房的要求也日益提高。除了對房屋实体的质量要求，还考虑到住房的周围环境。住房附近有地铁站、公交站等方便的交通设施，或者离学校、大型超市近，房价自然会上涨。而且小区全方位的设有保安设施，当然也会使房价上涨。相反，若在社区内发生危害人身安全的犯罪事件，引起居民的恐慌，会产生负面影响，导致房地产价格的下跌。

3.房地产投机。房地产投机是在房地产价格发生变化的时候所产生的差价来获利的投资行为。不同于理论上的有效市场假说，通常只有极少数的人才能全面地掌握关于房地产的信息资源，即存在信息的不对称性，所以一般对房地产的投机行为是非理性的。换句话说，人们对房地产未来价格的预期是非理性的，很多人往往高价买进低价卖出，而不是所谓的低价买进高价卖出，所以大多数人通过房地产投机是不能够获利的。目前，房地产投机的过度盛行，严重干扰了经济社会的秩序，阻碍房地产业的健康发展，无法抵制房价的过度上涨，反而会加快房价的上涨速度。

二、应对的措施和建议

（一）土地方面的政策建议

增加土地供应面积是抑制房价上涨过快这一局势的最直接的措施。首先必须改革政府包揽所有权力的现状，提高土地供应制度的市场化程度。比如，土地规划、土地审批以及土地出让金收取等。并且制定强有力的法律依据来限制广泛盛行的投机行为，抑制土地市场“地王”的现象，减少对投机的需求。

同时，要确保土地供应必须以普通商品住房为主，保障商品房土地供应面积的增加。由于我国中低收入者占社会的绝大部分，无法承受所谓“天价”的房地产价格，日益提高商品房空置率，导致房地产市场供求的严重失衡。就此，政府必须鼓励加大对经济适用房和廉价出租房的建设力度，适当减少高档公寓、别墅等建筑成本高的房地产，降低中低收入消费群的购房承受压力，给他们提供更为实际的帮助。

（二）金融方面的政策建议

货币政策影响着房地产价格传导途径，政府面对着房价异常上涨的现象，一般会采取提高利率等紧缩性的货币政策，但其效果不佳。原因在于，政府忽略了重要的前提条件。那就是，不能在全国范围内都实行紧缩性的货币政策。由于房地产价格有着区域性的特性，所以根据不同城市应当采取不同措施。同时必须完善金融市场，加快推进利率市场化的改革进程，把市场资金的需求与供给作为基础，在中央银行基准利率的引导下，协调利率政策与汇率政策之间的相互作用，健全金融体系。

（三）社会方面的政策建议

随着经济的高速发展，人口越来越集中在大城市，这会越来越加重城市的压力，导致城市饱和现象的日益严重。政府必须采取国家宏观经济调控政策，加快城镇化进程，加强对城市边缘的开发，分散聚集在市中心的人口。在近郊已建好的住房周围建设公共设施、大型超市、地铁公交站等，满足居民的生活需求，吸引更多的住房购买者。通过缓解城市的压力，改善城市严重的环境问题、交通堵塞问题，最重要的是能够抑制城市购房的需求，从而稳定城市房价的上涨。

总之，要保持房地产业的良性稳步发展，政府应采取宏观政策调控，对房地产市场的秩序加以规范。在房地产市场经济自然协调下，适当干预市场运作。比如增加住宅商品房面积的供应，适当地提高住房贷款利率，调整货币供给量以及增加居民收入等。同时，要严格执行相关的法律法规，有力地抵制违法行为，维护房地产市场的正常运作，为房地产市场的健康稳定发展起到促进作用。

参考文献：

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[3] 国家统计局.http：//www.stats.gov.cn/tjsj/sjjd/201503/t20150309_691333.html

[4] 丰雷，林增杰.房地产经济学（第三版）[M].中国建筑工业出版社，2008

[5] 刘琳.货币政策对房地产价格的影响[J].经营管理者，2012（4）：243-243

（作者单位：延边大学经济管理学院 吉林延吉 133002）

[作者简介：崔钰雪（1994—），女，朝鲜族，吉林省延吉市人，本科学历，学士学位]

（责编：玉山）endprint