房地产供应周期及其在供应规模预测中的应用

陈峰　张妍　林波　田鑫

摘要：从房地产开发项目微观视角分析房地产供应周期，选取房地产开发项目“三证”，即建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证及商品房预售许可证的领取时间间隔作为房地产供应周期的衡量指标，估算“三证”时间间隔合理区间，并利用房地产供应周期对房地产供应规模进行预测，掌握房地产供应的时序与规模，优化房地产供给管理。开发项目若分三个批次领取预售许可证，不同批次的建设工程规划许可证到商品房预售许可证的时间间隔周期分别约为5.8、8.4和10个月；建筑工程施工许可到商品房预售许可证的时间间隔周期分别约为5.1、6.1和8个月。

关键词：房地产供应周期；供应规模；预测

中图分类号：F293 文献标识码：A

文章编号：1001-9138-（2018）02-0027-36 收稿日期：2017-11-21

正确理解房地产供应周期波动规律是优化房地产市场供给管理的重要内容，也是当前宏观调控精准施策的内在要求，是房地产供给侧结构性改革的关键点。因此，分析和研究房地产供应周期，有利于政府部门在时间和供应规模上精准掌握好房地产供应的节奏，增强房地产供给对需求变化的适应性和灵活性，提高房地产供给效率及调控效果。同时，引导房地产开发企业有效进行开发决策及开发项目进程控制，合理安排投资及建设时间，做好项目报建报批工作，节约时间成本，对房地产开发项目管理水平的提高将起到积极的作用。

1 房地产供应周期

房地产供应周期概念目前尚未形成公认的定义。已有文献更多集中于房地产周期的研究，且不同文献有自己关于周期的定义和衡量指标。专家学者一般都是从经济周期角度来定义房地产周期概念，认为房地产业发展与国民经济发展一样，在其发展过程中呈现出由复苏、繁荣、衰退和萧条四个阶段构成的周期性循环波动，由此形成房地产周期或房地产周期波动。梁桂认为在市场经济条件下，由不动产总供给和总需求的波动及其相互作用而产生的不动产经济波动，呈现出周期性波动的特征，由此形成不动产经济周期。不动产经济周期是不动产周期的组成部分，可以分为不动产供求失衡-市场趋于活跃-繁荣-紧缩-萧条五个阶段。刘洪玉则给出了房地产市场的自然周期定义，认为其包括四个阶段：房地产市场周期的谷底、增长超过平衡点，需求继续增长阶段、供求转折点之后供给增长速度高于需求增长速度阶段、市场运行到平衡点水平之下，供给高增长，需求低增长或负增长阶段。陈柏东、张东则是以房地产经济在连续不断循环运动的一个周期内所经过的各阶段和环节的流程定义房地产经济运行周期，以房地产商品的生产为起点，包括房地产开发、建造房屋、房地产营销、使用、维修与服务、废弃等阶段或环节。

在房地产周期衡量指标的选取上，学者基于不同的考虑采取了不同的房地产周期分析指标，主要分为单一指标方法和多指标综合分析方法。采用单一指标的方法，例如住宅年销售量、商品房销售面积年增长率、房地产投资增长率、商品住房销售价格、国房景气指数作为测评指标，阐释中国房地产周期。国内多数专家更主张采用多指标综合分析的方法。谭刚选择总量、投资、生产、交易、金融及价格等6类共16项指标，分析了我国房地产周期波动特征。丁烈云则选择国内生产总值、房地产开发投资总额、住宅投资等9个指标描述房地产周期。孟晓苏选用房地产销售额增长率、销售面积增长率、投资额增长率3个指标综合分析房地产业周期波动，得到我国房地产业发展周期是7年的结论，每个周期是5年发展、2年低落。苗毓海综合选取了反映房地产市场供给、需求以及反映当前社会经济发展状况和与房地产业关联性很强的金融类指标，分析发现1990 年到2006年我国房地产市场形成了大约46个月的波动周期。张红、谢娜建立北京市房地产市场1991-2005年的供给类和需求类指标体系，进而确定两类合成指标，分别对供给和需求合成指标进行周期识别，发现北京市房地产市场存在为期近3年的周期。

从以上学者对房地产周期的定义与衡量指标来看，关于房地产周期的研究更多的是从宏观角度分析整个房地产市场活动或其投入与产出的扩张和收缩交替波动情况。虽然其中考虑了房地产供给因素，例如房地产投资、开发、施工等，但主要关注于房地产市场整体供应的量价波动情况，对房地产供应周期缺乏直观且细致的探讨。本文则从房地产开发项目微观角度分析房地产供应周期，即着重于房地产产品或开发项目的实际供应周期，探讨房地产供应的时序与规模。以房地产开发项目在一个周期内所经过的各阶段和环节的流程定义房地产供应周期，以房地产开发项目拿地为起点，商品房预售为房地产实际供应的终点，包括房地产开发项目用地规划、建设工程规划、建筑工程施工等阶段或环节。

2 分析框架

2.1 房地产供应周期衡量指标的确定

根据房地产供应周期的定义，房地产供应周期的测定需要囊括房地产开发项目的全生命周期，一般包括项目投资决策阶段、前期准备阶段、项目建设以及项目租售四个阶段。本文选取住宅项目开发“三证”，即建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证及商品房预售许可证的领取时间作为关键时点测度房地产供应周期，其中商品房预售许可证的获取表明房地产市场上产生了实际供应，为周期终点。本文选择许可证的领取时间间隔作为房地产供应周期的衡量指标，这主要基于几方面原因：首先，房地产开发项目许可证的领取时间间隔最直观的反映了房地产供给时序以及房地产市场运行状况。供应周期不仅受开发项目自身的影响，还包括市场等外部因素，例如房地产开发项目的规模、类型、政策变动、房地产销售情况以及市场预期等内外部因素均会引起项目开发进度的变化从而影响房地产实际供应周期。因此，基于许可证审批时间间隔衡量房地产供应周期，能够最准确、最及时反映房地产供应时序以及市场景气情况。其次，住房市场（尤其是新建商品住房市场）目前在我國房地产市场中占据了最为重要的地位，其波动和变化的影响也最为显著，当前受到的关注程度最高；最后，从数据可得性出发，企业开发项目的微观数据难以获得，房管部门的商品住宅项目审批大数据为研究提供了较好的数据基础。

需要注意的是，房地产开发项目过程中实际需要依次取得“五证”，即建设用地规划许可证、国有土地使用证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证及商品房预售许可证。本文只选择后“三证”的理由在于：一是从房管部门监管来看，其监管对象是以开发项目为单位，只有在领取建设工程规划许可证后才能将土地划分为一个或多个房地产开发项目，且从拿地到预售的过程过长，不利于对开发项目进行监管。二是房地产开发是受到国家及地方政府法律法规和政策严格约束的经济活动，尤其对土地的获取有直接的约束与控制，因此建设用地规划许可证、国有土地使用证的获取可能是非随机的，而后“三证”由于后期开发建设主要受企业自身的进度控制，随机性更强。

因此，本文将建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证两证分别与商品房预售许可证颁发的时间间隔作为研究对象，其中建设工程规划许可证的发证时间为房地产供应周期的起点，商品房预售许可证的发证时间为周期终点。估算“三证”之间的时间间隔合理区间，有利于科学合理地研究房地产供应周期的内部结构，提高房地产供应周期估计的精确度，优化房地产供给管理。

2.2 房地产供应周期估计方法

本文数据来源于武汉市住房保障和房屋管理局信息中心，共计891个住宅开发项目（开发企业同一建设项目可以根据地块申请不同的建设工程规划许可证。这里的住宅开发项目是以建设工程规划许可证编号划分的，不是以建设项目定义的，同一建设项目由不同地块的住宅开发项目构成）。以开发项目建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证及商品房预售许可证“三证”的发证日期为研究对象。首先将451个未领取商品房预售许可证的项目进行剔除，剩余440个住宅开发项目。由于存在同一建设项目多个开发项目，且同一开发项目可分次分批领取三证的现象，因此综合两者的项目申请批次情况，将440个住宅项目根据预售时间的先后拆分为三个批次，有利于提高住宅实际供给周期的预测效果。440个住宅开发项目中共計829个审批预售项目，其中第一批次为同一开发项目最早领取预售许可证的项目，第三批次为最晚领取预售许可证的项目，少于三批次的建设项目可根据批次情况只划分为一个批次或二个批次。第一批次有392个审批预售项目，第三批次有246个审批预售项目，第三批有191个审批预售项目。

为便于研究，设定T1、T2分别为建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证到商品房预售许可证颁发的时间间隔。剔除了统计错误以及“三证”间隔为负（没有按“三证”领取顺序领取“三证”）的开发项目，经过筛选后第一批的T1有效数据为386个，T2有效数据为343个；第二批的T1有效数据为243个，T2有效数据为219个；第三批的T1有效数据为190个，T2有效数据为178个。

为有效的估计房地产供应周期，先对每一批次时间间隔数据进行正态分布检验，然后采用误差理论（3σ）来划分每一批次“三证”时间间隔的合理区间。本文选择一倍的标准差作为异常的依据，从而确定“三证”时间间隔的合理区间。主要是基于我国的房地产市场不是非常稳定的现状，选择一倍标准差作为异常的依据结果，能对房地产市场供给情况进行实时的监控，及时地做好预报预警或者预测工作。

2.3 房地产供应周期在供应规模预测中的应用

运用房地产供应周期预测新建商品住宅供应规模是该研究的重要应用。新建商品住宅供应规模预测的基本思路是根据开发项目办理建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证的时间、项目数量、面积，推算未来某一时间段T所能够领取商品房预售许可证的项目数及供应规模，即未来某一时间段T所能够完成实际供应的规模。

本文以办理建设工程规划许可证为例，新建商品住宅实际供应规模预测的思路如下：

A1为在第1个月（时间起点）所办理建设工程规划许可证的开发项目数量，则An为第n个月可办理建设工程规划许可证的开发项目数。考虑到开发项目分次分批领取预售许可证，以三个批次为例，将An划分为、、三个申请批次，即每个月申请建设工程规划许可证的开发项目最终都可以划分为不同批次的审批项目进行预售，不同批次的审批项目与开发项目之比可根据历史数据统计得出经验值。

首先，推算出第n个月可以形成实际供给的总审批预售项目数Sn，即n个月内申请建设工程规划许可证的所有开发项目在第n个月可以领取商品房预售许可证的审批预售项目总数。

假设三个批次的审批项目的房地产供应周期原始数据均服从正态分布，如图1所示。、、分别为第一、二、三批审批项目在个月内可以预售的概率。

那么第1个月办理建设工程规划许可证的开发项目在第个月可以领取商品房预售许可证的审批项目数为：

第n-1个月办理建设工程规划许可证的开发项目在第n个月可以领取商品房预售许可证的审批项目数为：

第n个月可以形成实际供给的总审批项目数：

（式1）

在预测时由于只掌握每个开发项目的建设工程规划许可证的发证面积和数量信息，而不知道每批次审批项目的最终预售面积，故需要推算到第x个月可以领取预售许可证的所有审批项目数Sn有多少可预售的开发项目数Kn。假设第一、二、三批次的审批项目与总开发项目之比分别为α1、α2、α3。那么最终可预售的总开发项目数，则到第n个月新建商品住宅总供应规模Yn=Kn×Cn×β，其中Cn为n个月内申请建设工程规划许可证的所有开发项目的计容建筑面积调整平均值（删除5%最小值和5%最大值，然后计算剩余数据的平均值），β为预售许可证发证面积与建设工程规划许可证计容建筑面积的经验比值。

3 房地产供应周期估计及供应规模预测结果

3.1 房地产供应周期估计结果

以有效数据为基础，估计武汉市新建商品住宅实际供应周期。为尽可能估计好实际供应周期，首先对纳入研究范围的有效数据，利用散点图和频数分布表进行数据预处理，再以预处理得到的数据进行分析和估计。通过数据预处理发现，一部分审批项目建筑工程施工许可证到商品房预售许可证颁发的时间间隔T2小于1个月，明显不符合现实，可能的原因是在领取建筑工程施工许可证之前就已经施工，存在开发施工不规范行为，故剔除T2小于1个月的数据。

以预处理数据为基础，应用点估计和区间估计方法，估计每一批次审批预售项目的住宅实际供应周期。大部分的统计预测方法是以变量遵从正态分布为前提。变量是否遵从正态分布，直接影响统计预测方法的应用效果。因此，首先对原始数据进行正态性检验，发现每一批次的原始数据均不服从正态分布。故对不符合正态分布的原序列进行四次方根正态化处理，再进行正态分布检验（使用stata13.0软件进行DAgostino正态检验）。

表1为建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证到商品房预售许可证颁发的时间间隔四次方根的正态分布检验结果。和分别代表第K批次审批项目三证颁发的时间间隔。根据表1结果（第7列），建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证到商品房预售许可证颁发的时间间隔四次方根数据均无法拒绝数据服从正态分布的零假设，即数据均服从正态分布。

通过正态分布检验后，采用误差理论（3σ）来划分建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证两证分别与商品房预售许可证颁发的时间间隔的合理区间。估计结果如表2所示。

点估计结果显示，第一批次申请项目建设工程规划许可证到商品房预售许可证间隔周期约为5.8个月（1.55174）；建筑工程施工许可证到商品房预售许可证间隔周期约5.1个月（1.50214）。区间估计显示，建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证到商品房预售许可证之间的时间间隔周期（月）处于合理区间分别为（1.9，14.0）（2.3，9.8）。需要注意的是，第一批建设工程规划许可证到商品房预售许可证的时间周期合理区间下限要小于建筑工程施工许可证到商品房预售许可证的时间间隔周期，可能是因为的离散水平较高，标准误达到0.3816，导致合理区间下限较小。

第二批次申请项目建设工程规划许可证到商品房预售许可证间隔周期约为8.4个月（1.70194）；建筑工程施工许可证到商品房预售许可证间隔周期约6.1个月（1.56964）。區间估计显示，建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证到商品房预售许可证之间的时间间隔周期（月）处于合理区间分别为（3.4，17.4）、（3.0，11.0）。

第三批次申请项目建设工程规划许可证到商品房预售许可证间隔周期约为10个月（1.77994）；建筑工程施工许可证到商品房预售许可证间隔周期约8个月（1.68234）。区间估计显示，建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证到商品房预售许可证之间的时间间隔周期（月）处于合理区间分别为（4.6，19.4）、（4.0，14.3）。

3.2 房地产供应规模预测结果

本文以武汉市住房保障和房屋管理局信息中心2017年1-4月办理建设工程规划许可证的房地产住宅开发项目为例，预测2017年6月（不考虑2017年5月的原因在于：根据前文的周期估计，建设工程规划许可证与预售许可证的间隔不低于1.9个月。）新建商品住宅实际供应规模。

已知2017年1-4月领取建设工程规划许可证的开发项目数量（A1、A2、A3、A4）分别为9、5、4和1，共计19个开发项目（为提高预测准确程度，剔除2017年5月领取建筑工程施工许可证的开发项目），C6=9.3万m2。根据前文每个批次房地产开发项目供应周期的估算，假设第一、二、三批次的审批项目与总开发项目之比（α1、α2、α3）分别为、和；且三个批次的审批项目的房地产供应周期原始数据四次方根分别服从N～ （1.551，0.3812）、N～ （1.701，0.3402）和N～ （1.779，0.3172）的正态分布；β=0.71（预售许可证发证面积与建设工程规划许可证计容建筑面积的经验比值采用的是全样本两指标均值之比）。

根据已知条件，各值如表3所示，其中t=6-n。

根据式（1）2017年6月可以形成实际供应的总审批项目数S6=6；那么可预售的开发项目数K6=3。即19个开发项目中有3个项目可能在2017年6月可领取预售许可证；则2017年6月新建商品住宅总供应规模Y6=K6×C6×β=1.98万m2，即2017年6月预测有19.8万㎡预售面积。根据武汉市住房保障和房屋管理局公示的预售项目情况，2017年1-4月领取建设工程规划许可证的19个房地产住宅开发项目在2017年6月的实际预售面积约为17.82万㎡，预测准确率达90%。

4 主要结论及政策建议

4.1 主要结论

通过以上新建商品住宅供给周期的估计与分析，我们可以得到如下主要结论，以月为单位的新建商品住宅周期估计结果见表4。

第一，开发项目若分三个批次领取预售许可证，不同批次的建设工程规划许可证到商品房预售许可证的时间间隔周期分别约为5.8、8.4和10个月。建筑工程施工许可到商品房预售许可证的时间间隔周期分别约为5.1、6.1和8个月。值得注意的是，最早一批预售的项目，建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证到商品房预售许可证平均间隔周期分别为5.8和5.1个月，与实际开发进度相比要快，可能的原因在于申报各项许可证存在不规范操作，存在大量不按时申请许可证的情况。

第二，不同批次的建设工程规划许可证到商品房预售许可证的时间间隔周期正常合理范围分别为（1.9，14.0）、（3.4，17.4）、（4.6，19.4）。不同批次建筑工程施工许可到商品房预售许可证的时间间隔周期正常合理范围分别为（2.3，9.8）、（3.0，11.0）、（4.0，14.3）。当项目拿证的时间间隔周期处于这些范围内时，表明项目处于正常运转过程中。

第三，当建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证到商品房预售许可证的时间间隔周期长度分别大于19.4和14.3个月时，表明项目开发进度较缓，尤其该警惕是否存在囤积房源的嫌疑，以延迟开工竣工的方式，将项目延后入市，待未来楼市走高时，谋求更高的售价，来获取更高的利润。这些延迟开工竣工的地块，一旦闲置数年，外界就往往将之视为开发商“囤地”，而“囤地”的项目多了，按时入市的商品住宅项目就会相对减少，这在热点城市就会加剧市场中的供需矛盾，推高房价上涨预期。

第四，当建设项目建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证到商品房预售许可证的时间间隔周期长度分别小于1.9和2.3个月时，同样需要保持警惕，表明证件领取时间间隔过短，可能存在实际开工施工后再补办许可证的情况，应加强项目审批监管、确保开发项目审批程序合法，规范市场秩序。

4.2 政策建议

第一，推动房地产开发商按合同约定开工、竣工，尽快形成住房有效供应，缓解市场供需矛盾。对偏离住宅实际供应周期的合理区间范围的住宅项目，政府可作为市场监测的重点对象，开展住宅用地出讓合同执行情况检查，以期推动房地产开发商按合同约定开工、竣工，加快住房有效供应，将企业可能出现的囤地捂盘不规范行为遏制在萌芽状态。

第二，加强房地产用地市场管控，规范开发项目审批程序，强化建设用地开发利用情况全程监管。从估计结果来看，合理区间的下限过小。根据CRIC2013年报告，碧桂园平均开盘时间5.7个月，堪称速度第一；典型快周转企业的平均开盘时间也在8个月左右。造成估计偏低的原因可能在于新建商品住宅供应周期的估计或预测依赖于开发项目审批的规范化，若开发企业不按规定或不按时进行审批，例如事后补办手续等，会使以三证间隔周期为监测对象的估计产生偏差，精准供给的水平会大大削弱。因此，应加强建设用地跟踪管理，对供出去的建设用地实施全程动态监管。具体来说，首先应明确开竣工时间，这是严格规范开发商用地行为的第一步。第二步，全程跟踪。一是基础数据的录入，包括出让合同、划拨决定书、呈报表、勘测定界成果等文件及其中所含地块基本信息、合同约定开竣工时间等数据。然后，执法部门跟踪巡查。其中，巡查时间包括合同约定的开、竣工时间；合同执行后每隔三个月的默认巡查时间，尤其重点关注开发企业是否按时合规定领取各个节点的许可证，规范审批流程，并对涉嫌违法或违约、土地闲置等开发行为进行处罚。

第三，房地产各项数据指标需要做进一步的收集、整理、筛选及细化，完善房地产开发企业经营数据，提高数据解读和风险防范能力，从而加强市场动态监测。在新建商品住宅实际供应规模预测当中，我们对建设项目进行了三个批次的划分，但实际上有很多企业没有分次分批领取预售许可证，同时也有较多企业同一建设项目申请许可证次数大于三个批次。因此为了提高预测准确度，需要对房地产开发企业的审批数据做进一步整理和筛选，对建设项目规模较大的企业，要求报备未来可能预售的批次和面积，从而提高供应面积的预测精准度。

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