如何降低房地产融资成本

丁佳琪

摘要：当前，尽管在多元化的融资背景下，银行贷款仍旧是房地产行业融资的主要途径。近年来，房地产融资的方式有所改变并出现了创新的趋势，这主要得益于宏观调控手段的实施。随着我国出口量的不断增长，海外资金也被大量的投入到我国的房地产行业。其中一些规模较大的房地产商推动了融资多元化的进程，然而以银行贷款的融资方式依然占据主体地位，银行贷款这一方式具有高效且便利的特点，但该贷款方式融资成本较高，探究如何降低房地产融资成本的方式對于房地产行业的发展有着重要的意义。

关键词：降低；房地产；融资成本

商业银行对于我国各行各业提供重要的资金支持，可以说是我国最主要的资金来源。房地产融资方式呈现多元化的势头，其融资方式越来越多样化，并且方式越来越创新。融资方式也不再是单一的只靠银行贷款，创新融资的意识得到加强，更多的采取了结合间接融资和直接融资的两种方式。因此房地产融资的方法越来越多样化，如委托贷款、REITs、IPO、股权融资等等。房地产企业可以结合自身的融资能力选择单一的或者多样的融资方式，在保障融资渠道安全的情况下，尽可能的降低融资成本。

一、多元化融资方式是房地产融资的趋势

仅仅只依赖一种方式进行融资，对房地产企业的发展是一种限制，企业无法选择适合自己的融资方式将会增加其融资的成本，带来资源的浪费。

（一）宏观调控诱发和推动了融资多元化的进程

正常情况下，任何一个房地产项目的资金来源主要有三个方面组成，企业自由的资金、房屋预售所获得的资金以及包括通过银行或者其它各渠道贷款的来的资金。这三项资金中，企业自己持有的资金绝大部分是同过销售房屋得来的，而购买这些房屋的消费者主要都是通过向银行贷款购买，其中预付款项也有一部分是来自银行贷款，所以说，房地产企业所持有的款项大部分来自银行。《2004年房地产金融报告》记录了当时房地产的融资情况，银行给予的机子支持比重高达55%以上，更有人指出所占比重甚至高达70%[1]。这一事实表明，房地产行业在这样的运行方式下，一旦遭受经济损失，银行业承担着巨大的风险，这对我国房地产行业的稳固发展以及银行的正常运行的非常不利。所以，国家必须采取干预的措施对房地产融资的方式进行创新并调整。因此，在2003年以后，中央实行了一整套的调整策略。降低了我国银行潜在的风险，同时限制了房地产企业对与农行贷款的依赖性，使许多企业出现资金告急的情况，且融资成本上升，运营出现停滞的现象，使得房地产企业不得不改变自身的融资渠道和融资方式，并创新融方法，使自身的房地厂事业能够继续生存下去[2]。

（二）海外资金的涌入加速房地产融资的多元化进程

国外的房地产商一直看好中国人民币未来的市场价值，且随着中国人口的不断增多，房地产行业未来发展的前景也是非常可观的。国外的投资商们正是看到了这一点，所以出现了大量的海外资金被投入到中国的房地产行业上的现象。一旦人民币升值，国外的投资商会获得一部分利益，同时本币升值也会使房地产融资的成本有所降低，进而实现双方共赢，因此，我国要大力支持海外资金投入到房地产行业中去。通过调查发现，在2005年8月份，中央对人民币的汇率进行了调整，人民币出现了小幅度的升值现象。人民币的升值使人们对于其未来升值有了期待，同时人民币升值增大了外商对中国投资的欲望，提高了对外币的吸引力[3]。这对于提高外币对中国房地产的投资力度起到了重要的作用，同时我国房地产行业快速发展的现状也对外资的流入起到了积极的推动作用。

二、多元化融资情形下，银行贷款仍占据主导作用

伴随着我国房地产行业的不断发展和日趋成熟，银行和房地产行业的联系依然不是那么的紧密，多元融资的趋势逐渐使的银行与企业的关系面临解构的现象。

（一）银行贷款的融资方式短时间内难以改变

房地产融资方式逐步发生了转变，然而，仍旧以银行贷款为主导，辅以不同阶段的不同融资方式，融资的渠道也越来越趋向多样化的特点。此外，我国的各行各业比较看好房地产这一行业，并对我国未来房地产行业的发展抱有乐观的态度[4]。因此，在能够有能力规避风险的条件下，仍然持续不断地对房地产行业进行资金的支持和投放，这对扩大房地产企业的融资渠道起到重要的作用。据2005中央人民银行发布的《第四季度中国货币政策执行报告》表明，2005年底的一系列调查数据显示，从金融机构贷款的人民币有19.5万亿元，比去年增加了13.0%；商业用途的房地产商贷款金额有2.77万亿元，相对于去年增加了16.1%；居民贷款金额有1.84万亿元，相比去年增加了15.8%。通过调查的结果我们可以知道，商务住房以及个人住房的贷款金额的增长率已经搞过了银行贷款的增长率。近年来，房地产开发商对房地产企业的贷款金额不断增加，未来有持续走高的趋势[5]。另外，尽管当前我国的房地产融资方式越来越多样化，但是，房地产行业无法实现短时间内得到迅速地发展，多元化的融资渠道仍然在探索的路上，并不成熟且无法进行有效的实施。因此，目前我国大部分房地产企业仍然通过向银行贷款的方式进行融资，此外还有依靠自己持有的资金或者筹得的资金以及房地产商信托来实现对资金的需求。根据我国市场的现状以及资金流向的现状来看，任何企业要想进行融资创新必然要花费巨大的人力和物力。另外，企业本身的软硬实力要足够强大，取得足够优秀的业绩并享有一定的声誉，并处于房地产行业的领先地位，只有这样能够吸引国内外有实力的商人进行投资。从而才能够使企业有强大的实力和影响力进行尝试并创新。

（二）银企关系以及创新格局面临全新解构

国家对房地产融资的宏观调整，使得融资渠道呈现多元化的特点，而融资的成本因融资渠道的增多也出现下降的趋势，这对房地产行业更好的发展起到了重要的作用。此外，银行和房地产的关系也不像以前那样，主要的改变有以下几个方面：第一，房地产与银行不再仅仅是借贷的联系，多元化的融资方式使得两者之间存在这更多的间接关系。第二，随着房地产企业对资金需求的多样化，银行对房地产开展的业务范围也越来越广泛，包括信贷业务、中间业务、以及包括一些技术创新性的金融服务，并且也为房地产上提供一套系统的融资办法，使企业有更多的方式可以选择。第三，房地产要想降低融资成本就必须对融资方式进行大胆的创新，在这一要求下，银行需要对房地产未来发展前景以及发展走向进行准确预测和评估，进而为企业创新融资方式提供有用的建议和指导，并给予房地产企业资金上的支持[6]。

三、结束语

综上所述，我们可以知道房地产企业不再只依靠银行贷款这一单一的融资渠道，这对房地产行业来说有着重要的意义。银行贷款的方式成本较高，而且银行所承担的风险也更大，一旦企业在发展过程中资金出现问题，对企业和对银行来说都是及其不利的。因此，我们要积极探索新的融资方式，并对现有的融资模式进行创新，从而丰富企业的融资方式，降低融资成本。

参考文献：

[1]刘镜秀，门明.经济政策不确定性、金融摩擦与宏观经济[J].技术经济，2015（05）：90.

[2]易斌.住房需求抑制还是土地供给调节：房地产调控政策比较研究[J].财经研究，2015（02）：89.

[3]王云清，朱启贵，谈正达.中国房地产市场波动研究——基于贝叶斯估计的两部门DSGE模型[J].金融研究，2013（03）：34-35.

[4]王立勇，张良贵，刘文革.不同粘性条件下金融加速器效应的经验研究[J].经济研究，2012（10）：79.

[5]谭政勋，王聪.中国信贷扩张、房价波动的金融稳定效应研究——动态随机一般均衡模型视角[J].金融研究，2011（08）：56-57.

[6]袁申国，陈平，刘兰凤.汇率制度、金融加速器和经济波动[J].经济研究，2011（01）：56-57.

（作者单位：新华园房产集团有限公司）