我国大型房地产上市公司融资结构创新研究

朱艳

[提要] 近年来，国家为了调控房地产市场，出台诸多严厉的房地产调控政策，资金管控更加严格，一些小型房地产公司因资金问题濒临倒闭，房地產企业面临着巨大的生存压力。在这样的背景下，本文以大型房地产上市公司为例，指出大型房地产上市公司在融资结构上存在的优势，创新融资结构，为促进我国房地产企业发展寻求最佳的资金募集渠道。

关键词：大型房地产上市公司；资金来源；创新；优势

中图分类号：F83 文献标识码：A

收录日期：2018年1月9日

一、引言

房地产业是国民经济的先导产业，是一个具有高度综合性和高度关联性的行业，同时也是资金密集型行业。故房地产企业的资金来源就显得格外重要，其融资结构合理与否更是引人注目。

当前，我国房地产企业传统融资结构存在着许多问题，包括内部融资较少、融资周期比例不协调、间接融资占比过大等，严重制约了房地产上市公司的健康发展。

二、我国大型房地产上市公司融资结构优势

本文中提及的大型房地产公司主要指资本规模大、经营能力强，并且在香港成功上市的企业。该类企业融资方式选择更加多元化，抗风险能力也相对较强，在公司融资结构创新上具有独特优势。

（一）财务较稳健。我国大型房地产上市公司的经营规模大，资金需求多。在其资金来源中，中长期公司债发行量较大，为上市公司带来充足的资金，且短期偿债能力强，可以妥善应对运营中出现的资金问题。

1、经营外部风险小。资产负债率是反映企业或项目各年所面临的财务风险程度及偿债能力的指标，属长期偿债能力指标。资产负债率高，则企业或项目的资本金不足，对负债的依赖性强，在经济萎缩或信贷政策有所变化时，应变能力差；反之，则企业或项目的资本金充裕，企业应变能力强。2013年至2016年，沪深在港上市公司资产负债率分别为65.60%、65.16%、66.53%、65.02%，大陆在港上市公司资产负债率分别为71.28%、71.81%、72.66%、73.52%，2013年至2015年，一般房地产企业资产负债率为76%、77%、76.79%。因此，沪深、大陆在港上市房地产公司的资产负债率远低于一般房地产企业。我国在港上市的房地产公司资产负债率从2012年至2016年始终低于70%，说明大型房地产上市公司的资产负债率优于一般房地产企业，利用一定规模的外部资金，但不单一利用负债获取经营资金。从横向看，我国大型房地产上市公司的资产负债率在逐年增长，沪深在港上市的房地产企业从62.27%上涨到65.02%，大陆在港上市的房地产企业从67.05%上涨到73.52%，仍控制在合理范围内。资金利用较为充分且资产负债状况良好。

2、短期偿债能力高。短期偿债能力是指企业以流动资产偿还流动负债的能力，它反映企业偿付日常到期债务的能力。衡量企业短期偿债能力的指标有净运营资本、流动比率、速动比率、现金比率、现金流量比率。2012年至2016年，沪深上市的房地产公司速动比率分别为0.74%、0.64%、0.61%、0.76%、0.81%，大陆在港房地产上市公司分别为0.61%、0.73%、0.67%、0.76%、0.86%。2012年至2016年，沪深上市的房地产公司货币资金/短期及一年到期借款分别为1.05、1.49、0.87、1.61、2.34，大陆在港上市公司分别为1.36、1.22、1.15、1.15、1.59。

由此可知，受国内融资环境宽松、债券市场逐步放开的影响，房地产上市公司融资渠道进一步拓宽，债务结构较为优化且短期偿债能力强。尤其2016年，沪深、大陆在港上市房地产公司的货币资金与短期及一年到期借款，较2015年分别上升0.73和0.44；速动比率较2014年分别上升0.05和0.1。在全球一体化的格局下，短期偿债能力的增强显示出大型房地产上市公司雄厚的资产实力。而公司信用等级较高，有利于吸收国际市场上的投资，丰富融资结构，不断扩大开放的广度和深度。

（二）直接融资占比高。我国大型房地产上市公司的融资规模不断增大，融资成本较低的公司债、定向增发、中期票据逐渐取代银行贷款、信托等高息负债的融资方式，融资结构优化，融资成本不断降低。

1、公司债融资。公司债以其条件宽松、利率较低、多期发行等优点，成为我国大型房地产上市企业首选的债券融资方式，并集中应用于债务重构、提升资信价值和行业整合并购三大主要方向。我国大型房地产上市公司的公司债发行规模较大，均在15亿元人民币以上。截至2016年4月，大型房地产企业公司债发行频次和发行规模分别为233笔和3，175.33亿元，分别占2015年全年规模的65.45%和73.01%。

2、中期票据融资。中期票据是指具有法人资格的非金融企业在银行间债券市场按照计划分期发行的，约定在一定期限还本付息的债务融资工具。与同期贷款利率相比，成本较低，且一次注册可分期发行，发行方式较为灵活。2015年以来，招商地产、金地集团、万达商业等多次进行中期票据融资，发行利率均在3.5%以上，由此可知，大型房地产上市公司均将中期票据作为其直接融资的重要渠道。2015年下半年我国大型房地产企业的中期票据发行案例不断增加，发行期数和发行规模同比分别增长了50.4%和49.8%。

三、我国大型房地产上市公司融资结构创新形式

我国大型房地产上市公司凭借其自身的独特优势，在融资结构上不断进行创新。随着“一带一路”的深入推进，我国与沿线国家之间的合作更加紧密，更多的国际资金参与到我国的经济建设中，活跃了我国的资本市场，为大型房地产上市公司融资带来了新的发展机遇。

（一）借助房地产投资信托基金。房地产投资信托基金，简称REITS，由房地产投资信托机构发行信托收益凭证，向投资者募集资金，将所募集到的资金用于房地产投资或者房地产抵押贷款投资，由专门机构实施经营管理，并将投资综合收益的绝大部分（通常为90%以上）按比例分配给投资者的产品。

REITS给房地产开发企业提供了直接融资渠道，给广大投资者提供了一个具有较高收益的投资选择，可以减少房地产开发企业对银行贷款的依赖，防范金融风险的发生。大型上市公司经济实力和市场竞争力均较强，其本身对资金的需求量较大，而房地产投资信托基金对于企业的资金实力要求较高，故采用房地产投资信托基金的方式融资效果较好。

（二）推行房地产证券化。房地产证券化是将房地产投资直接转变成有价证券形式，把投资者对房地产的直接物权转变为持有证券性质的权益凭证，即以房地产抵押贷款债券为核心的多元化融资体系，泛指通过股票、投资基金和债券等证券化金融工具融通房地产市场资金的投融资过程。

房地产证券化主要包括房地产抵押贷款债权的证券化和房地产投资权益的证券化两种形式。房地产抵押贷款债权的证券化是指以一级市场即发行市场上抵押贷款组合为基础发行抵押贷款证券的结构性融资行为。房地产投资权益的证券化，是指以房地产投资信托为基础，将房地产直接投资转化为有价证券，使投资者与投资标的物之间的物权关系转变为拥有有价证券的债权关系。

房地产证券化为房地产市场提供充足的资金，推动房地产业与金融业快速发展，它既是一种金融创新，更是全球性经济民主化运动的重要组成部分。

（三）大力发展房地产众筹。房地产众筹分为开发类众筹和营销类众筹。大多数房地产企业在开发资金的募集上存在着很大的挑战，因而众筹多指开发类众筹。通过在项目拿地后、建设前进行众籌，为项目建设阶段提供低成本资金，达到降低项目负债率的目的，同时也利于提前锁定一批有购房意向人群。

在我国，大型房地产上市公司借助于互联网上的众筹融资平台为其项目向广大的投资者融资，每位投资者可通过少量的投资金额从融资者那里获得实物（例如预计产出的产品）或股权回报。

四、我国大型房地产上市公司创新融资结构的借鉴意义

近几年来，我国社会主义市场经济快速发展，作为国民经济支柱的房地产业也不断扩大着经营规模。我国的大型房地产上司公司凭借其自身的优势，在融资方面明显优于一般房地产企业。为了完善房地产企业的融资结构，应该不断借鉴大型房地产企业的创新经验。

建立多格局房地产融资体系。我国的房地产企业不单只依靠传统的融资渠道筹集资金，更要引入房地产信托业务、房地产私募基金和房地产证券化等新兴的融资方式，增强资金获取能力，规避过于单一的融资结构带来的经营风险。

加快融资创新步伐，实现融资产品的证券化、标准化和公众。房地产金融市场主要以一级市场为主，二级市场尚未真正建立起来。在发展各种方式的房地产融资渠道的同时，针对一些风险较高、价值较大的融资产品，可以开发其衍生的金融产品，可以实现住房抵押贷款的证券化、信贷资产的证券化、项目权益的证券化等等，让公众也成为房地产企业的直接投资者，并享受到房地产快速发展所带来的收益。

解决中小企业融资难问题，从竞争走向联合。对于一些融资困难的房地产企业，国家应该积极鼓励其转变发展方式，更新其融资结构。一些小企业可以通过合并壮大资本金，提高其在资本市场的综合竞争力，吸引更具活力的资金，不断增强企业实力。

金融创新是当今房地产企业的热点问题，如何优化房地产融资结构，实现房地产业与金融业的双赢，是每个房地产企业亟待解决的问题。

主要参考文献：

[1]胡曲应，蒙燕梅.房地产上市公司融资结构分析[J].财会通讯，2016.17.

[2]张佟.房地产上市公司融资结构分析[J].新经济，2016.2.

[3]何晓薇.我国房地产上市公司资本结构优化问题研究[J].企业导报，2015.1.

[4]2017中国房地产上市公司TOP10研究报告.

[5]2015年国家统计年鉴.