基于工程款紧张情况下的交房管理

郑州大学管理工程学院 河南 郑州 450006

正文：

一、背景分析

随着我国经济的增长、居民收入的增加和生活水平的提高以及国家对房地产市场的进一步调控规范，一方面拥有充足的市场需求，另一方面正面临着日益严峻的市场环境和较强的宏观调控的双重考验，成本利润率逐渐压缩，使得房地产行业对于工程款的合理使用安排成了长久发展的首要条件，并且是工程施工平稳进行的有力保障。因此，房地产行业需要一系列的解决方案来合理利用工程款来确保交房完美完成。

二、问题分析

（一）资金统筹考虑不周

导致工程无法按时交房的首要问题存在于项目初、中期，各职能部门未能有效参加项目前期筹划工作，使得项目统筹计划未能有效安排，资金计划不能有效控制，由于施工单位工程款计划无法确定，使得施工单位在配合度及项目施工进度上有很大消极作用，不能站在业主方的角度考虑交房工期的合理安排工作，极大程度上影响了完美交房。

其次在项目推进过程中，由于业主方资金紧张，部分要求提前付款的单位会影响其他单位的工程款支付，这种问题有可能会导致业主方的资金链断链或影响关键工序的有效完成。

（二）交房前计划不明晰

在实际的施工过程中，交房前未能充分发现现场存在的问题，在正式验收前未能进行多次模拟验收，导致现场存在的问题未能及时整改到位；其他职能部门未能及时参加模拟验收，部分土建及机电安装问题已解决的情况下，其他职能部门未能及时提出其他相关问题，会导致不能按时交房。

（三）工程款分配不合理

在实际的施工过程中，转包现象十分普遍，层层转包导致责任分散，使得各个承包商之间互相推诿。承包商虽已建立相关制度，但制度不能落实到位，以包代管的现象十分严重； 在资金紧张的情况下，不能充分安抚好配合度较好的施工单位，使得配合度较好的施工单位会丧失信心，严重影响其配合度及施工进度；同时对配合度较差的施工单位也产生了对项目不利的影响，交房工期无法按时保证。

（四）对分包无奖惩措施

经过调查发现，房地产行业缺少诚信施工管理机制，在紧急状态下抢工费用不能切实保证，交房过程中产生的推诿扯皮现象频频发生。对于抢工有力的施工单位不能及时支付抢工费用，对于推诿扯皮的施工单位不能采取有效的惩罚措施，使得业主方在资金紧张的情况下难以协调各施工单位之间的问题，导致交房工作无法顺利进行。

三、解决方案或措施

工程款是施工正常进行的保障，在工程款紧张的情况下交房，需要统筹考虑，主次分明，保障有度，措施得力，有诺必践，结合实际情况，解决方案如下：

（一）统筹考虑，有力推进

1.在项目启动初期，召开由开发部、管理部、营销部、物业部、成本部、财务部、工程部参加的项目专题会议，制定出切实可行的项目推进计划，并制定出强有力的保障措施，确定相对宽松的交房日期，使得各部门统一思想，有分工也要有配合；

2.项目推进过程中，严格按照项目推进计划实施，对于不能按照项目推进计划实施的单位按照事先制定的保障计划予以弥补，优先保障关键工序顺利实施，并在付款上予以支持；在项目推进过程中若出现重大偏差，需重新召开项目专题会议，重新制定项目推进计划和更严厉的保障措施。

3.每半年召开一次项目推进总结会，具体分析项目推进情况，借鉴成功经验，汲取教训，为后半年项目推进指出方向和目标。

（二）交房动员，分秒必争

在交房前至少半年内，召开由相关部门参加的交房动员会，统一思想，解决实际存在的问题，制定出切实可行交房推进计划和保障措施以及优选第三方队伍，集中约谈有关施工单位，使得各部门和各施工能够充分认识到交房的紧迫性和重要性，联合物业按照集团分户验收制度进行分户验收，将验房问题及时统一汇总至工程部，并限定整改期限，交房前至少三次维修整改。

（三）合理分配工程款，提振交房士气

在后期工程款分配上，优先解决直接影响到交房和配合较好的施工单位，对于因资金不足不能足额支付的施工单位做好解释协调工作，并明确后续工程款支付计划，使得优质施工单位交房士气高涨；对于不能按时推进和推诿扯皮的施工单位，坚决按照保障措施由优选第三方予以实施，并明确第三方队伍的费用支出方式和支付计划，使得第三方施工单位能够按照第三方施工单位无后顾之忧；同时反复强调交房的紧迫性和重要性，对于不能按时推进和推诿扯皮的单位能够充分认识到后果，并加重处罚力度。

（四）合理组织，有效施工

对于交房前期的施工管理，建议至少每周组织三次协调会，由各单位汇报工程进展和工程问题维修情况，工程部现场分析解决实际存在的问题，统一协调，紧而不崩，有条不紊，有效施工，对于各施工单位统一要求，严格管理，对于工程进展和工程维修问题实施不到位的施工单位，组织强力足够的第三方队伍予以弥补。

（五）兑现承诺，彰显诚意

对于在紧急状态下的承诺和第三方队伍费用切实履行承诺，统一协调各部门和各施工单位及时解决，对于在交房过程中推诿扯皮和进展缓慢的施工单位列入区域黑名单，限制甚至禁止其他项目合作；交房后，召开由各部门参加的总结会，总结经验，汲取教训，处于交房过程中表现较好的部门和人员予以奖励，对于在交房过程中表现不力的部门和人员予以惩戒，为区域下次交房提供有力支撑。

四、结束语

在工程款紧张的情况下顺利交房的解决方案需要从五个方面考虑：一、统筹考虑，有力推进；二、交房动员，分秒必争；三、合理分配工程款，提振交房士气；四、合理组织，有效施工；五、兑现承诺，彰显诚意。充分考虑这五个解决方案的前提下，切实有效执行更细节的工作，解决工程款紧张的问题会使得社会及房地产行业的平稳发展具有极大的推动作用。