浅谈房地产成本管理管控重点

（江西理工大学， 江西 赣州 341000）

本文主要从几个重点管控要点进行阐述，分为招标采购，合同，与咨询公司的协调，与前期设计部和工程部的沟通，以及严格把控签证的时效性及结算的真实性重点进行叙述。

1 招标采购管理的成本控制

招标前的供应商考察尤为重要，供应商的选择不仅在于优质的服务，快速的供货和可靠的货源有保证，采购过程中更能发掘无处不在的降低及控制成本的机会。

在施工总承包招标时将外墙涂料、防水、栏杆等专业工程设定为暂定价，列入不可竞争费用。从而保证了产品质量，又有效控制成本投入。其次专业分包的招标工程因专业较多，相互交叉作业的内容较多，上下游的悬接更为密切，这对招标时的工作范围及清单内容要求更为严格细致，尽量避免工作内容重叠，重复计划的情况。

2 合同的有限管理

项目涉及参建单位较多，各专业单位的施工界面划分成为成本过程控制的一个难点。为避免日后结算纠纷，工作界面划分及交接尤为重要。

在合同流程中，吸取其他相关部门的意见，总结已完项目的经验，在合同条款中增加约定：“各单位入场前应积极配合各专业单位与其相关工作，进场施工前，承包人须检查各专业单位所交付的工作面是否符合自身要求。若不符合,承包人应及时以书面形式告知发包人，待发包人书面回复后方可进场施工；若发包人未书面回复承包人提前进场施工的，则所有因各专业单位所交付的与其相关的工作面未施工到位而产生的任何费用一概不予另行签证。需分清各自的交界面，若有不清晰造成的任何经济损失甲方一概不负责，对我司的既定利益起到了很好的保护作用，为以后工程的结算减少不必要的争议，做到每个项目合同有规章可循。

在工程实施过程中，改进原有合同的缺陷，规范了公司的合同体系，同时也规范施工单位的职责，每个单位施工、结算、配合均严格依照合同条款及中标价的优惠系数执行，大大增加了合同的有效性。

3 加强对咨询公司的管理

为保证预算成果的准确性，必须加强对造价咨询公司的管理。过去咨询公司是结算的审核者，仅是成本管理的一个分支中的末端，现在咨询公司项目现场成本管理的主体；同时未来咨询公司是项目成本管理的主体。

在安排咨询公司编制前，对预算的范围、编制口径、主材价格的取定及任务单完成时间等均做详尽的要求；同时预算编制工程中要求咨询公司与我们加强沟通，碰到图纸、技术问题应及时与我部门沟通，必要时会同相关部门协调解决，提高预算编制的准确性。

特别是新项目的开发，为了保证项目高效益的开发，每个部门环节都很紧迫，对项目控制价编制过程的控制，须负责人预先编制初稿计划安排，对重要楼栋及部位预先提交工程量及套价文件，提前检查软件画图，有问题及时纠正，确保招标控制价的准确性。

4 重视与前期设计部沟通

设计阶段是成本控制的关键和重点，而成本指标分析是检查设计是否合理的重要环节。施工过程中严控设计变更的增加，严控返工现象，同时优化设计，更好的适配项目成本。

施工图设计完成后，我部门在预算编制分析过程中，发现对影响成本指标不合理的设计，提出合理的设计优化建设，对成本控制起到了一定的效果。在图纸预算编制分析过程中，及时提出与工程部、设计部对本项目一期施工图进行图纸会审，发挥集体力量，在非关键工序上减少一些不必要的构造做法，在符合设计规范要求的基础上优化含钢量等，有效控制总包工程成本；在外墙材料的选材上，参考周边楼盘外墙形式、市场销售要求及造价指标对比。例：从目标成本控制的角度确定外墙材料如项目的外墙由石材干挂优化为仿石涂料，达到预定效果，有效控制成本，达到项目利润最大化。

5 加强对工程技术部的沟通

建设工程的施工周期一般较长，而市场的变化（在施工中所需的人工、材料、机械等价格的变动）和工程本身的变更及签证，对工程造价都将产生影响，为保证整个工程造价控制在合理范围内，成本人员对工程造价进行动态跟踪，多与工程部人员沟通，保证现场变更及签证的时效性，通过实时反应目标成本和动态成本的差异，及时发现问题并解决问题，提出成本优化建议，实现对成本的有效控制。

且在当今房地产局势大环境下，政策的紧缩，导致资金控制要求更严格。在控制资金的过程中，工程技术部在日常进度检查应严格控制，找出现场各种工程施工不合格节点，以此为由，限制施工单位工程款的支付。

6 严格把控签证的时效性及结算的真实性

签证反映工程的管理水平，也体现成本的执行情况，在已完的工程中，出现部分签证在事后补签的现象，有的甚至是结算前补签，加大结算难度。因补签大部分属于隐蔽工程，若事后补签可能造成无据可查。根据合同通用条款，在项目上严格控制签证的时效性，要求相关部门于签证第一时间会同确认，超出时限不予签证，为以后结算扫清盲点。另一方面，对于签证，尽可能把控严谨，尽量规避签证，或尽量用设计变更代替，在结算中按设计变更计算，这样一方面有价格优势，二来保证工程管理的严谨。

项目竣工，必须严格按照合同清单验收。在结算过程中，工程部必须严格在审核初稿里反应工程是否按合同施工完成，未按合同施工完成的项目必须在报告里反应，避免结算中扣除了合同项目，而报告未反应的情况，保证结算的准确性。

[1]土建工程的造价管理和施工图预算编制方法探讨[J].魏颖.科技创新与应用.2015(25)

[2]如何有效提高工程造价预算管理水平[J].师成娜.江西建材. 2015(16)

[3]浅谈房地产开发项目如何进行成本控制[J].陆庆强.当代经济.2011(06)

[4]成本管理新理念:价值链成本管理[J].周松.会计之友(中旬刊).2010(03)