关于房地产业“营改增”税率问题的几点思考

刘军

摘要：随着我国市场经济的快速发展，房地产业已经逐渐成为我国经济发展中的重要行业之一。实行“营改增”也已经是不可避免的一种趋势。但是由于房地产业的根本性质与其他企业不同，具有特殊性。因此就使得在实行“营改增”的过程中需要对很多问题进行探索，如何正确的选择税率正是其中的问题之一。

关键词：房地产业 营改增 税率

一、房地产业“营改增”的必要性

“营改增”前我国在房地产业所征收的营业税为5%，依据规定，这些营业税归为地方税的范围，也就是作为地方性政府的主要收入来源之一。因此，房地产业所支付出的税收在很大程度上决定了我国地方政府经济的地位。但是房地产业存在着重复征收营业税的问题。排除让出一级市场而获取到的土地不需要承担相应的营业税之外，其他的建设费用都需要在缴付营业税，而房地产在销售的过程中需要再一次的征收营业税。這样就导致房地产企业在许多环节中都需要缴付相关税收，流转的环节越多次数越多，重复征税也就更加的严重。长此以往，房地产业在缴纳相应的税收上就需要花费大量不必要的金钱，不利于房地产业的发展。除此之外，无论是部门还是个人在购买房后，在后期交易中是没有办法将增值的税收额进行税额抵扣的。因此，在这种营业税以及增值税并存的情况下，房地产业需要负担相当大压力的税收。而征收的企业同样也导致了上游以及下游的产业税收额抵扣途径的阻断，无法发挥增值税本该发挥的有效作用。因此房地产业就迫切的需要进行“营改增”，只有这样房地产业才能够随着“营改增”的推进，将各个房地产业链条上的许多相关行业归入增值税收的范围之内。例如：工程设计、建筑安装勘察以及交通运输、广告创意等等。总而言之，“营改增”的实施是大势所趋，顺理成章。

二、关于房地产业“营改增”税率所存在的问题

（一）建筑业“营改增”后使税负转嫁到房地产业

我国因为建筑材料市场尚且还不具备足够的规范性，使得不能够提供相关的增值税专用发票，另一方面在很大程度上税收的转嫁性会使得有增值税发票的供应商供货价格相应偏高些，这也就进一步的增加了房地产业的相关税负。在建筑企业中人工成本可达到百分之二十到百分之三十。但是这些费用没有办法进项税额抵扣。会转嫁到房地产业，导致更大程度增加房地产业的税负。除此之外，建筑企业在机械设备成本中的费用主要占到总造价的百分之二到百分之二点五，在“营改增”后增值税率主要是为百分之十七。相比于以前，税负在很大程度上进行了增长。这些所增长的税负有着很大的概率会对房地产业进行转移，导致房地产业的建筑所需要的成本在被动的情况下大幅度的增加。这是房地产业“营改增”税率所存在的第一个问题。

（二）资产负债表和利润表受到影响

由于我国的房地产企业发展尚且还不均衡，“营改增”的执行在一些经济水平较落后，经济发展速度较缓慢的区域会面对着很大的挑战和阻力。但是，另一方面投资房地产业的主体非常的多元化，并且其方面的结构也有所不同，如：资本、融资、规模等等。对于许多企业来说百分之十一的税率是相当高的，有部分企业现如今已经出现了税负增加的情况，导致税负增加的主要原因是税率过高以及难以抵扣。在“营改增”的政策实施之后，房地产业的上下游企业增值税率普遍比以前要高百分之三到百分之五，这样就使得企业的税收负担增加。其次是房地产企业并不是所有都能够取得正规的增值税专用发票，这就使得部分的进项不能够进行抵扣，明显的增加了房地产业的税收负担。除此之外，在“营改增”执行之后，往往因为增值税作为一种价外税，使得房地产业在确定相应收入的时候，要将所获得的收入中相关包括增值税进行相应的删除。这从某种方面来看，跟房地产业所要缴纳营业税的时间上来看，房地产业的营业额收入会降低，这就直接的对房地产业的利润表产生影响。这是房地产业“营改增”税率所存在的第二个问题。

三、关于房地产业“营改增”税率所存在的问题的解决方法

（一）加大对税收筹划的工作力度

房地产业需要通过对“营改增”的相关信息进行充分的了解和分析，对于增值税的相关材料以及不动产进项税额的分期抵扣内容等等进行深入的了解和分析。做好提前的准备工作，做好筹划和管理的相关工作。房地产业可以根据自身企业发展的实际情况，科学的制定相对的税收优惠策略来执行方案，也可以通过对专业机构的聘请等等外界手段，来使得企业能够最大程度的享受到税制改革后国家的红利，以此来推动房地产企业的发展。

（二）重视增值税发票

因为正规的增值税专用发票能够进行相应的抵扣，这样就可以进一步的降低房地产业的税收负担。因为，增值税发票在房地产业的税收筹划中扮演着至关重要的角色。所以，这就要求房地产业需要对增值税票加以重视。因为增值税发票所划定的内容范围很广泛，就要求房地产业需要规定相应的制度进行合理有效的管理。

除此之外，在材料的采购方面，对于哪些部分能够进行相应发票抵扣都需要能够在第一时间进行适当的把握。房地产业需要加强对会计核算管理，确保企业的相关财务账务以及税收支付等情况都要有明确的记录以及相关的凭证，以此来确保房地产业的经营活动以及财务管理的核算可以得到最大的匹配程度，以此来促进企业的蓬勃发展。

总而言之，随着我国市场经济快速的发展，房地产企业的“营改增”已经成为一种不可避免的趋势。但是，房地产企业在进行营改增后依旧存在许多的问题，尤其在税率方面。例如：建筑业“营改增”后使税负转嫁到房地产业、资产负债表和利润表受到影响等等。房地产企业要结合自身的实际情况，深入的分析问题，加大对税收筹划的工作力度，重视增值税发票，对企业进行有效的管理。让“营改增”的实施能够发挥其真正的作用，促进房地产企业稳定的发展，确保房地产业的经济效益。