《房产测量规范》中关于房产面积测算的思考

李宏超，张萍丽

（1.河南测绘职业学院，河南 郑州 450005）

2000年建设部颁布了《房产测量规范》GB/T 17986.1-2000，国标中对房屋建筑面积的计算及共有面积的分摊做出了原则性的规定。随着国家经济的发展，人们生活水平的提高，对居住的要求从起初的简单到现在的功能齐全、设施完备、产权清晰[1]。人民群众要求的提升对房屋面积的测算工作提出了新的挑战，从而要求我们房产测绘工作要做得更全面、细致。在《房产测量规范》中对房屋建筑面积及分摊面积计算的规定不是很细致，全国各地在部分面积计算方面规定不同，尤其是在楼梯面积、阳台面积、分摊面积计算中。作者根据房屋面积测算工作中遇到的实际案例， 结合国标以及地方法规，对房屋面积测算过程中典型问题进行探讨和分析，指出国标中规定不细致、有争议的地方，同时提出合理建议。

1 案例及分析

1.1 未开门楼层的筒体如何分摊

按照国标的规定，房屋的共有建筑面积系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积，包括电梯井、管道井、楼梯间等[2]。筒体是房屋重要的组成部分，如何合理、准确地计算建筑面积以及分摊面积十分重要。在大部分省市的房产测绘实施细则中也进行了一定规定，但各省规定不尽相同，主要体现在对自然层概念的认识不同。

案例：商住楼中商业部分内通往住宅的楼梯间（在此功能区未开门）；住宅楼偶数层或奇数层都是复式（或跃层）的上层时、通过这些楼层的楼梯间（未开门）。在此情况下，楼梯间是否计算面积？在某预售项目的核算中，该开发商第一次经规划部门批准的施工图，地下室通过一层通达。几个月后，开发商出于销售的目的，重新报规划部门批准，进行了部分变更，将地下室一分为二，一部分由一层直接通达；一部分由二层通过一层直接通达到地下室，这样就在一层形成了不开门的楼梯间，这时建筑面积如何计算？

《重庆市房屋面积测算实施细则》规定：自然层是指楼梯间、电梯间、室外楼梯、垃圾道、管道井、提物井、室内烟道等实际通达的楼层。在此情况下，不开门楼梯间不计算建筑面积[3]。

《湖南省房产面积测算规则》中，自然层指房屋的主要层次，即计入房屋总层数的各楼层[4]。

《四川省房产测绘实施细则》中规定，自然层是指按楼板、地板结构分层的楼层。为整幢服务的楼梯或电梯整幢分摊（在个别楼层或部分楼层有门不开的，不影响整幢分摊）[5]。

在该案例中，按照《重庆市房屋面积测算实施细则》的规定，此楼梯应该不计算面积，这样整幢房屋的建筑面积就会减少，在房屋外立面和结构不变的情况下，只是对内部隔段进行变化，就形成同一幢建筑的建筑面积、分摊系数两次结果不同情况。

为了避免上述问题的出现，本案例中自然层应参照四川省的实施细则中自然层的定义，即楼梯间不论是否在本层开门，都应该计算面积，这样才更合理。将筒体不再视为一个整体，把客梯、消防梯、前室、消防电梯、管道井等分开。将开门的视为本层使用，未开门的视为本层不能使用，按照这个思路，未开门应纳入整幢分摊的范畴。

虽然在某种程度上违背了国标中关于筒体作为统一整体处理的规定，但是国标的确规定得较为模糊、笼统，它并未规定筒体开门不开门怎么计算的情况，因而在国标基础上根据本地区的实际情况做一定的修正、补充，更具有普遍适用性。

1.2 跃层住宅楼梯面积计算问题

跃层住宅是近年来推广的一种新颖的住宅建筑形式，随着社会法制的逐步健全，人们维权意识的加强，此类房屋面积测算问题成了关注热点。业主提出的问题主要有两点：①室内楼梯面积是否计算重复；②室内楼梯间位置现场未修，但计算了面积（设计图有楼梯，现场是一个空洞）。

在《房产测量规范》以及住建房[2002]74号文中，对此都没有十分明确的规定。这是房地产市场在发展中逐渐产生的新问题，需要国家级标准来明确它。重庆市国土资源房屋管理局在2003-10-01印发的《重庆房屋面积测算实施细则》中对跃层住宅室内楼梯专门作了规定：跃层房屋的室内楼梯间，不论是否修建楼梯，均应将楼梯间面积按自然层计入套内建筑面积；楼梯间底部不论是否利用均不再另行计算建筑面积[3]。有了这条规定，跃层楼梯的面积计算问题应该是很清楚、明确，但还有许多业主对此不理解，主要集中在室内楼梯未修建或者没按原设计图修。2010-05-01出台的渝国土房管发[2010]92号文，市局再次出台了细则的补充规定，对室内楼梯的计算作了进一步细化，明确了跃层室内楼梯本身无设计亦未修的不再计算面积。如今此类问题投诉明显减少了，一方面是细则逐步完善，更科学化合理化，更多地考虑了业主利益；二是随着房测知识以及面积测算的宣传，已越来越多的人了解了细则，也更了解了房测这个行业。

1.3 如何计算阳台的建筑面积

关于阳台的计算规则在《房产测量规范》中只有两条：①8.2.1.f挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算；②8.2.2.c未封闭的阳台、挑廊按其维护结构外围水平投影面积的一半计算[2]。针对目前阳台设计的多样性、复杂性，阳台的计算方法无确切规则可循。为解决工作中关于阳台面积计算的问题，各地方政府根据当地的实际情况制定了一些实用性很强的条款规则[7]。

1）关于封闭阳台全算的争议：按照国标规定，封闭阳台是全部计算其外围水平投影面积。正因如此，许多房地产开发商，打着替业主着想的口号，把一些本不应该封闭的阳台用塑钢窗封闭起来。在测算房屋建筑面积时按照国标就必须把阳台按全面积计算，直接导致业主在购买该房屋时，多付了本应该不用付钱就能享受到的一半阳台的面积。

各地规划局为了美化房屋外立面，要求把靠近主公路的一面阳台必须封闭处理。《建筑工程建筑面积计算规范》规定：在主体结构内的阳台，应按其结构外围水平面积计算全面积；在主体结构外的阳台，应按其结构底板水平投影面积计算1/2面积[9]。主体结构外封闭的阳台是按水平投影面积的一半进行计算的，这点和《房产测量规范》相违背，如规划只给该项目批了10 000 m2（其中包含封闭阳台面积），按照规范，封闭阳台全算，算出其建筑面积为10 100 m2，这样就比规划多了100 m2。开发商拿去办理房屋登记的时，因为这 100 m2办不了房屋登记。

2）围护结构不同带来的阳台面积计算问题：对于阳台围护结构，如果是砖墙体，围护结构外围与结构底板是基本一致的。目前比较普遍的围护结构是铁栏杆，铁栏杆的外围与结构底板外围一般有一定距离，而且每一层的距离又不一样，按规定计算，造成每一层阳台面积不同，给产权登记及业主造成一些麻烦。

3）阳台上盖高度超过一个自然层而带来的面积计算问题：阳台上盖高度问题在规范中并未明确规定，各地一般会出台标准，例如《重庆市房屋面积测算实施细则》规定，当未封闭的阳台底面与上盖的高度超过两个自然层（不含两个自然层）时，或未封闭阳台底面与上盖之间有不属于底面所在产权单元的房屋的窗户时，该阳台不计算建筑面积[3]；《四川省房产测绘实施细则》中，阳台、挑廊与其上盖相距超过一个自然层以上，视为无上盖，不计算建筑面积的范围[4]。

4）封闭阳台顶盖面积小于底板而带来的面积计算问题：国标中没有明确规定，也造成了各地细则不一样，有的按顶盖计算，有的按底板计算。例如重庆市细则中规定：当封闭阳台或走廊的顶盖面积小于底板面积水平投影的1/2时，该阳台或走廊不计算面积[3]。郑政文（2001）20号文郑州市房屋建筑面积测算规则中规定：当阳台顶盖面积与底板面积不一致时，该阳台按顶盖面积计算[8]。

1.4 多功能综合楼房临街商业门面房的功能区分及面积分摊

随着商业的繁荣，对城区多功能楼房需求也增多，这种性质的综合楼大部分都将正一层和正二、三层设计为商业用房，地下的负一层设计为车库，楼上一般为住宅。从房地产市场价格来看，平街层有特殊地理优势，平街商业门面的价格一般都要高出二、三层商业用房很多，在面积分摊计算中，如果把价格差距较大的一层平街层和二、三层商业用房看作一个功能区，同样的共有公用面积的价格出入很大，由此带来了平街商业门面房功能区划分及共有面积分摊的思考。

案例：某幢房屋，为钢筋混凝土结构楼，总29层，负一层为车库，第一层（平街层）为商业用房，第二、三、四层为商业用房，五层以上为住宅。

处理过程：第一层（平街层）商业用房出售价格在20 000左右，而第二、三、四层出售价格约5 000～7 000元，负1层商业用房的价格则更低。如果按照国标规定：“商住楼或多功能综合楼的分摊，把整幢楼根据使用功能划分成各个功能段，再以各个功能段作为各自的分摊单元。各个分摊单元内，住宅段共有面积分摊系数相同，商业段或写字楼段内，每层的分摊系数相同[2]”，那么临街部分的商业门面每多分摊1 m2，业主就要多支出15 000元左右。

1.5 地下车库内是否应该为水泵房留公用通道

地下车库内水泵房属于全楼分摊的共有建筑面积，但是设计和实际均未给进入水泵房及消防水池等设施留公用通道，这样购买车库的业主就对分摊提出了质疑。

案例：某大厦共20层（不含负1层），该房屋负1层为车库（含水泵房和消防水池）；1～4层为商业用房；5～20层为住宅。

处理过程：该房屋从设计图结合实测情况，负1层为车库、水泵房和消防水池，如果要进入水泵房维修必须要经过车库，消防水池入口则在1层商业门面内。但是设计和实际均未给进入水泵房和消防水池留一定公用通道。考虑进入水泵房和消防水池维修的时间次数很少，国家《房产测量规范》对此情况未作明确规定，该幢房屋就没有给水泵房和消防水池留公用通道。但在办理房地产权证时，购买车库的业主对进入水泵房要经过车库，而未在车库留公用通道提出了质疑，业主要求在车库内划分进入水泵房的公用通道。

1.6 大型商场、办公区域内承重柱分摊的问题

随着社会的发展，房屋结构的复杂和层数的增加，出现了很多高层多功能综合楼。这些多功能综合楼底层一般是大型商场和办公区域，在这些区域内分布很多服务于全楼的承重柱，这些承重柱不但多而且很大，有的直么和边长能达到1 m多，承重柱面积的计算方法越来越引起大家的重视。国标中没有对此类情况进行单独说明，此类面积是按照全楼共有面积分摊还是计算到功能区里，也是下阶段国标修订工作应该考虑的内容。

2 结 语

《房产测量规范》2000年实行至今，没有进行过修订。随着社会的发展，新的建筑形式和建筑风格都会慢慢出现，测绘中出现许多问题，国标急需紧跟时代发展，继续细化，才能应对可能遇到的各种复杂问题，推动房测行业稳定健康和谐发展。