城市地籍管理中土地估价方法探讨

辛立 于春萍

摘 要：土地管理过程基于系统性，也具有一定的科学性，尤其在城市的土地管理过程中，需要综合性的管理体系构建，才能实现对于城市地籍的有效管理，城市地籍管理系统，包括对于城市的土地调查与登记，也包括对于土地资源的统计与估价，本文基于此方面内容，重点讨论如何对城市土地进行估价。基于城市土地估计问题，作为相关工作人员，要积极提高认识，从而才能更好地服务于群众，也能够进一步为国家土地资源管理提供科学保证。

关键词：城市地籍管理；土地估价；策略

引言

土地管理作为重要的项目，在城市建设过程，应该将其放到重要位置，从土地估计方面看，不仅要实现其科学性，而且要结合实际，通过精确分析，提高估计的有效性，基于此，下面具体分析如何开展城市地籍管理中的土地估计。

1土地估价概述

地价，是土地价格的简称。根据涉及的土地性质存在宗地地价、交易地价、标准地价或公告地价等称谓。1992年国家土地管理局颁布的《划拨土地使用权管理暂行办法》明确规定，我国使用基准地价和标定地价的称谓，并对其定义如下：基准地价，就是各城镇按土地的不同级别、不同地段分别评估和测算的商业、工业、住宅等各类用地土地使用权的平均价格。标定地价，是在基准地价的基础上，按土地使用年期、用途、地块大小、形状、容积率、微观区位、市场行情等条件，修订评估出的具体地块在某一时期的价格。土地估价实质上是一种估计和预测，即根据评估土地的环境条件和白身情况做出关于土地价格的一种分析、判断、量算和预计。土地估价一般不存在一个绝对正确的结果值，评估值在一定的值域区问内波动都是有效的。

2城市土地估价现状与原则

2.1我国的地价评估现状

目前，我国房地产市场还处在萌发初期。除沿海少数房地产市场交易较多，市场地价资料已开始积累外，绝大多数城市还得借助一些估测地价的过渡形式。我国城市规划当前研究和评估地价，是在综合以上各种地价资料基础上，估算规划范围内可能达到的地价，以之估算规划的土地效益可能产出，与实施规划所需要的投入进行综合协调，通过调整规划的各类土地用途面积的分配和适当调整容积率，拆迁补偿回迁、增加公共设施，增加道路绿化用地的支出得到解决，为城市开发和基础设施现代化提供更多财源。其定量分析虽不及市场交易地价准确具体，但却具有更高的综合性和指导性，这种估算不能为土地出让，规划管理提供内部掌握的评估底价参考或依据。

2.2城市土地估价原则

城市土地的估价应遵循以下原则：土地优先原则、有效使用原则、替代原则、变动原则。

城市土地估价功用土地估价是有效控制和管理土地市场的基础。近年来随着成片土地有偿出让、转让的增加，土地价格问题更为突出，迫切需要建立一套成熟的土地估价体系加强管理。同时，正常的土地市场运行，包括土地投资、开发、转让、抵押等，都必须掌握反映市场状况的土地价格情况，只有这样才能做到有效科学地管理市场并促进土地市场的正常发育。

3城市地籍管理中土地估价方法

3.1遵循市场准入规则，创造公平竞争环境

首先需要完善对应的土地估价机构管理制度。对于进入本市进行中介工作的外地土地估价机构采取准许的原则，但需要借助本地的管理机制，控制监督外来土地机构的土地评估业务，督办相关手续。若存在外来土地评估机构建设分公司的情况，需要向有关部门报备、注册以及完善相关手续，再开展有关从事业务。其次，需要建设公平的土地交易环境。在进行土地交易时可以采用的方法是公开摇号、现场公布、媒体公开抽签方式等等以保证土地评估机构在市场竞争中，均享有公平竞争的机会。此外还要建立明确的考核机制，通过对备案的土地评估机构，进行以年为周期的考核制度，并建立考核归档机制，对不同的考核结果明确结果奖惩，以便形成良性竞争的土地行业机制。结合土地评估机构的“黑名单”机制提升行业的业务质量，淘汰落后机构，并建立良好的选拔机制，给有条件的土地评估机构予以充分的发展机会。

3.2进一步完善政务公开和信息查询制度

必须要明确可公开以及保密的相关内容。在进行土地评估时，可以由执业土地估价师、土地评估机构等按照国家相关规定要求向社会公众公开符合法律的土地相关资料、相关地价公示信息等。对于涉及国家的、商業的、以及个人隐私的内容不得予以公布。此外政府需要完善可公开信息的范围，对于不涉及隐私秘密的项目可适当进行公开。并及时调整信息、更新相关信息，建立相关信息查询制度，对于调整的地价公示相关信息、变化的市场相关信息等，定期进行信息调整，帮助群众及相关单位利用信息查询制度，及时获取信息完成准确估价。

3.3充分发挥行业自律与协会监管作用

在完善土地评估市场管理时，需要通过行业的自律特点结合协会对行业进行监管，保证行业内部的廉洁性。通过对行业在自律意识上的加强实现更好的服务社会。行业自律主要是指通过行业形成自律规范实现对土地评估机构、土地估价师的行为及信誉进行监督。并以此为依据构建土体评估机构诚信评价制度即资质评定制度。此制度具体是指利用抽查、定期检查等方法对相关机构及个人建立诚信档案机制，并向社会公开，便于查询，以此实现通过行业的自律规范土地评估机构及个人。利用资信评估制度，推动品牌运营，帮助土地评估行业形成竞争氛围，以良好的信誉推动机构、行业发展。同时，行业协会需要给予适当的推动作用，对于信誉好、优势强、质量强的机构给予鼓励性、奖励性支持。通过协会引入评估师职业保险，提升评估师个人执业能力。

3.4加强土地估价专业队伍建设

完善土地评估行业制度，需要打造专业性强的估价队伍。第一，提高从业人员的专业法律意识，使从人员充分了解违法行为，以此为警戒，熟知各项法律政策及规定，以公正的立场严格要起自己；第二，重视继续教育，对有资质的从业人员完善继续教育的考核制度，推动工作人员了解新动态，与时俱进把控评估质量；第三，加强行业内部的培训质量，不断完善资源共享机制，提升行业人员的培训师资力量，满足行业的发展需求；第四，对于行业内的突出问题进行钻研，奖励有建设推动性意见或行为的个人，鼓励行业创新发展，以创新推动经济发展，以创新推动行业进步。第五，储备优秀行业人才，加强对专业性评估人才的培训，引进吸引人才。在构建专业团队时，还可以引入专家兼职指导，增加估价团队的专业科研性。

结束语：

随着我国土地使用制度的改革。城市地籍中土地估价已经成为社会经济运行中直接关系公共利益和财产安全的不可或缺的重要部分，基于本文的阐述，希望能够促进土地资源的集约合理利用以及推进土地市场建设，以此为我国的经济发展作出了贡献。

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