基于住房二重性视角的住房价格对居民消费率影响的研究

●纪建悦 田守文

一、引言

金融危机以来，受世界主要经济体增长乏力的影响，作为支撑我国经济增长重要力量的外需增长乏力；与此同时，为应对经济下行压力出台的大规模投资刺激还处于消化期，使投资对我国未来经济增长的贡献受到很大限制。我国经济社会发展已经进入新常态，作为拉动经济增长的三驾马车之一，我国的居民消费低，对经济增长的贡献小，与其他国家有较大的差距。世界银行数据显示：2005-2016年间，我国居民消费率的均值为36.88%，而在同一时期内发达国家美国和日本的均值分别为68.03%和57.23%，而且同一时间段内发展中国家巴西和南非的均值分别为61.41%和60.64%，由此可见，与发达国家和一些发展中国家相比，我国居民消费水平仍然具有很大的提升空间。在这种背景下，不断提高居民消费水平和质量，形成消费需求与经济增长之间的良性循环，对于实现我国经济的持续快速健康发展具有重要意义。

与我国居民消费水平较低相对照的是，近些年来我国的房地产行业呈现出飞速发展的态势。从2005-2016年，我国商品住宅投资完成额从10861亿元增长到了68704亿元，年均复合增长率高达为18.26%。热点城市的住房价格飞速增长，据中国指数研究院数据显示，2005-2017年这13年间，北上广深四大一线城市房价均飙涨超过224%，其中深圳涨幅最为明显，2005年深圳新建商品住宅成交均价仅为6996元/m2，2017年飙升至45498元/m2，相比12年前房价上涨超6.5倍；其次，分别为北京和上海，2017年房价与2005年房价相比较，涨幅均超过287%。广州涨幅低，涨幅也为224%，房价的快速上涨引起了社会的极大反响。房价的快速上涨是否会对居民消费产生影响，这一问题得到了越来越多学者的关注。

一些学者认为房价上涨显著地促进了居民当期消费支出。Karl等（2016）为了研究美国商品住房价格对居民消费的影响，采用了美国1950年初至1970年末的相关数据，并对此进行了实证分析，得出了房价的上涨促进美国居民消费支出的结论。赵杨等（2010）通过财富效应这一视角，分别在中国房地产业发展的人为划分的三个阶段：1994年房地产市场化的制度建立以来、1998年房地产业改革以来和2008年金融危机以来，研究了房价变化对我国居民消费的影响。他指出，伴随着城镇居民收入的增长，房价上涨促进了我国居民消费的增长，但是促进作用不明显。而且在长期看来，伴随着房价的上涨，房价对居民消费的促进作用要大于短期的促进作用，而且随着时间的增长，这种促进作用越强。Kadir等（2016）借助信贷约束这一角度，揭示了过去20年来很多国家的房价上涨和居民消费增加这一现象的传导机制，并运用澳大利亚和加拿大的微观家庭调查数据证实了房价上涨与居民消费增加之间的关系。陈峥和高红贵从城镇化这一视角出发，借助动态面板广义矩模型，实证分析城镇化与房价对居民消费增长的影响作用。研究发现，房价对居民消费增长存在正向作用，其影响存在区域差异且具有滞后性；城镇化与房价的交互作用对促进居民消费呈显著正向作用。

还有一些学者认为房价上涨会对居民消费产生负面影响。刘建江和周湘辉（2010）从房地产的财富效应与挤出效应这一角度探讨了房价上涨对居民消费的影响机制，实证结果表明，当前我国房价和居民消费之间存在稳定的负相关关系，住房价格的增加降低了居民的消费支出。颜色和朱国钟（2013）基于生命周期理论，建立了一个考虑我国城镇人口结构的动态模型，从住房的财富效应和房奴效应角度研究我国住房价格上涨对国民消费的影响。理论分析认为，假设城市住房价格能够永无止境的上涨，那么以住房为代表的家庭财富也将随之增长，家庭财富的增长也必将会促进居民消费水平的提高，这即是住房价格的增长给居民消费带来的财富效应；但是在现实中，由于住房的本质属性是居住，而不是投资，所以在产业政策的前瞻指引下，房价则是不可能永无休止的增长，那么无论是买来用来居住的家庭，还是用于投资的家庭，都将会通过节省开支，减少其他方面的消费来偿还买房的借贷款项，在买房资金不属于消费的国民经济统计现状下，这就降低了居民消费的总体水平，产生了“房奴效应”，即抑制了居民消费的增长。然后在实证中指出了我国住房价格不可能永远的上涨，所以说这将会抑制居民消费的增长，产生“房奴效应”。王文杰（2016）通过流动约束、预防性储蓄等视角分析了房价对城镇居民消费的影响，得出房价上涨过快、过高对城镇居民消费产生了较大负面影响。赵杨和张佳琦（2016）从市场发展、政策导向、消费理念这些角度出发，通过实证对比分析了中日不同时期房地产价格对居民消费的影响。发现，在1990年房地产业的泡沫破裂以前，日本住房价格波动会显著地促进居民消费的增长，但是1990年以后，这一促进作用却显著降低；但是在中国则呈现出截然不同的现象，房价上涨反而会抑制居民消费的增长，这一现象降低了居民的消费水平，但是在2008年金融危机之后，这一挤出效应却逐渐减弱。

通过回顾已有文献，发现学者们对此进行了较为深入的研究，但还存在着不足。中央经济工作会议提出“房子是用来住的，不是用来炒的”，说明住房是一种较为特殊的商品，同时具有消费属性和投资属性，而现有研究大多只从消费属性或者投资属性的某一角度对房价对消费的影响展开研究，这也导致了在实证分析中只关注房价对消费影响的线性关系，对两者的非线性关系关注不多。本文拟同时考虑住房的消费属性和投资属性，分析住房二重性视角下房价对消费的影响机理，并进行实证检验。

二、住房的二重性下住房价格变化对居民消费的影响机理

（一）住房的二重性

1、住房的消费属性。住房的消费属性是指住房作为一种商品，具有使用价值，能够满足居住者“衣食住行”中“居住”需求的属性，是劳动力再生产费用构成部分之一。居民个人及其家庭在居住生活中，通过购买或者租赁形式实现消费住房的行为就构成住房消费。它满足了各个阶层的居住需要，为不同群体提供了各个层次的消费需求。而且住房所依附的土地基本上可以无限期使用，商品住房也可以长期使用，因此，住房具有耐用性，是耐用消费品。

2、住房的投资属性。住房的投资属性是指住房具有投资品的一般属性，可以使投资的价值保值或增值的属性。随着国民经济水平的提高以及房地产市场的发展，住房逐渐成为社会主要的投资品种，也是家庭财富的重要配置。由于住房所属的土地使用年限较长，而且商品住房可以长时间的用于居民居住，所以住房所拥有的投资期限也会较长，可以无限次、多循环地进行投资交易。住房的收益来源主要来源于买卖价差，当卖价高于买价时，投资住房实现了收益，反之，实现了亏损；住房投资收益的第二个来源是房屋的出租收入，购房者可以通过将房屋出租获取租金实现收入。

3、住房消费属性和投资属性的关系。住房的消费属性与投资属性是同时存在的。一方面，购房者在进行住房消费时往往会同时考虑其未来的投资属性。住房者购房居住时往往会考虑住房的地理位置、开发商、房型结构等因素判断其升值因素；另一方面，面对住房投资的可观收益，购房者将会预期到住房的未来价值，在面对子女未来的住房需求时，考虑到住房在居民生活中的作用以及拥有住房对于人生的意义时，购房者将会在当期购买住房，提前进行住房消费，以此来满足子女未来的住房消费需求。

（二）住房二重性对居民消费的影响机理

1、住房的消费属性下房价变化对居民消费的影响机理。在住房消费属性下，房价变化对居民消费的影响主要是从住房作为商品的视角展开。与一般商品不同，住房作为提供居住的一种生活必需品，具有需求弹性小的特征，价格变化对其消费量影响不大。为了实现住房的消费需求，居民既可以通过购买方式，也可以通过租住方式实现。按照国民经济核算的口径，租房费用属于消费支出，而购买住房的支出属于资本形成，不属于消费。对于租房消费方式，当房价上涨时，在其他因素不变的情况下，租房支出会增加，导致居民消费总额增加。而对于住房购买消费方式，其实现既可以是储蓄型消费，也可以是借贷型消费，不论哪种情况，当住房价格上涨时，储蓄型购房者将增加储蓄，减少消费，而借贷型购房者为了偿还增加的住房贷款，也会减少当前及以后的消费。由此，住房价格上涨会使购房者取得住房的支出将增加，这会减少住房者用于其他方面消费的支出。在我国，住房购买是住房消费的主要形式，住房自有率高达85%。因此，综合来看，住房购买方式对消费带来的影响是主要因素，住房价格上涨将通过减少居民用于其他方面的消费支出而导致居民消费减少，反之，住房价格下跌将会对居民消费产生正向效应。

2、住房的投资属性下房价变化对居民消费的影响机理。在住房投资属性下，房价变化对居民消费的影响主要是从住房作为投资品的视角展开。1998年我国全面推行住房商品化后，特别是2003年以来，住房刚性需求不断释放，房价上涨的预期也随之产生，住房日益成为居民投资的重要工具。当住房价格上涨时，购买的住房预期通过出售住房或者出租住房的收益增加，使购房者的预期收入增加，从而增加消费，反之，当住房价格下跌时，会对消费产生不利影响。这种住房价格变化通过影响居民预期收入从而影响居民消费的效应称为财富效应。

需要说明的是，当房价快速上涨时，此时投资住房会产生显著的赚钱效应，主要通过买卖价差来体现，这种赚钱效应会吸引居民更加关注房地产的投资属性，而将用于其他用途包含消费的资金用于房地产投资，这会减少消费，此时住房价格上涨通过住房的投资属性会给居民消费带来挤出效应。

（三）住房二重性对居民消费的综合影响

通过前面的分析可以得出，在住房的消费属性和投资属性共同作用下，住房价格会通过消费属性下的挤出效应、投资属性下的财富效应以及挤出效应共同对居民消费产生影响，其最终作用的大小取决于这些效应的相对大小，其影响往往不是单向的。需要说明的是，居民对住房的二重性的偏好是随着一些因素的变化而变化的。在房地产市场的初始阶段，住房商品化才开始出现，住房的作用仅仅是用于居住，体现的是住房的消费属性。但是，伴随着房地产市场的进一步发展，住房需求呈现出差异化，居民住房需求的差异性促进了房地产市场的多样化发展，也促进了住房价格的进一步上涨，这凸显了住房的投资价值，使得住房的投资属性也渐渐深入人心，并且随着房地产市场的迅猛发展，房价的继续上涨将会使住房投资属性随之增强，最后，住房的投资属性有可能会强于住房的消费属性。另外，居民对住房二重性的认识与地区经济发展、社会保障和消费理念有关。当一个地区经济发展落后、社会保障制度不完善、消费理念固化的的时候，人们更加强调基本生活的需求来进行储蓄性消费，将会更加关注住房的消费属性。而伴随着经济的发展，人民的收入水平提高，社会保障制度的健全以及金融市场的迅速发展，居民会更加关注财富的保值增值，将会更加注重住房的投资属性。

由于我国地域幅员辽阔，在改革开放的进程中，各个地区的经济发展、社会保障以及消费理念也随之不同，房地产市场的发展进程也将不同，这将会使得不同地区的居民对住房的消费属性及投资属性的关注点不同，从而住房价格对居民消费的影响会因地区不同而产生差异。

三、研究设计

（一）模型设定

基于上述理论分析，本文将房价的二次项纳入模型，来研究居民消费随着房价上涨的变化趋势。考虑中国区域经济的不均衡性，本文设计了东部、中部两个虚拟变量，由于房价受所在区域的影响，所以采用虚拟变量和房价交叉的形式进一步分析房价对居民消费的区域差异性影响。

此外，参考雷潇雨等人的研究，城镇化率、社会抚养比和通货膨胀率也会对居民消费率产生影响，因此在计量模型设定中引入了这些变量，以满足实证分析的需要，来反映人口结构、通货膨胀率和城镇化率对居民消费的影响。基于此，本文建立如下面板数据模型来考察我国各省市居民消费率的决定因素：

其中，r为居民消费率，lp 为房价，urate、raiserate和infladex分别表示城镇化率、社会抚养比和通货膨胀率，east和middle为虚拟变量。

（二）变量选择及说明

1、居民消费率。根据我国的国情，农村居民的住房需求主要通过在农村宅基地建造的住房解决，且根据《中华人民共和国土地管理法》等相关规定，农村居民在农村土地上建造的房屋不得上市交易，因此，本文分析受住房价格影响的居民消费率采用的是城镇居民消费率指标，用城镇居民消费支出与城镇居民可支配收入的比值进行衡量。

2、住房价格。住房价格是指从宏观经济角度考察的、比较符合中国实际的住宅单价，不包括办公楼和商业营业用房的单价。本文通过使用历年各省市的消费者价格指数对对应的各省市名义商品住宅价格（千元/m2）进行平减，得到实际的住房价格（2005年不变价），考虑相关研究变量的经济意义以及消除异方差的影响，将实际房价以对数的形式纳入模型中。

3、控制变量

①城镇化率是各省市城镇人口占总人口的比值，其中，城镇人口和总人口都采用的是常住人口这一口径。

②社会抚养比是少年儿童抚养比和老年人口抚养比的加总。

③通货膨胀率是由每年各省市的消费者价格指数减去100得到。

④为了更好分析区域差异，本文设置两个地区虚拟变量：一个是，当省市属于东部省市时该值取1，否则取0；另一个是，当省市属于中部省市时该值取1，否则取0。样本省市中，有11个在东部，9个在中部，11个在西部①。

相关变量的定义及计算公式详情如表1所示：

表1变量定义表

（三）数据来源

在选取数据的时间范围上，由于住房制度改革开始于20世纪末期 《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》的颁布，但是最终形成房地产业的市场机制则是在21世纪初期，即2003年《关于房地产市场持续健康发展的通知》的颁布，这一通知的形成才使住房价格对居民消费产生了实质的影响。但是，2005年起各地区人口数据的统计口径发生变化，变成了以常住人口为统计口径。所以，本文选取了2005-2016年全国31各省市的省际面板数据来进行具体的实证分析。

本文的被解释变量居民消费率和控制变量城镇化率、社会抚养比、通货膨胀率所需要的数据均来源于《中国统计年鉴》；解释变量为住房价格，所需数据来源于《中国房地产统计年鉴》。

（四）研究方法

由于FGLS法估计出的参数标准差是不精确的，尤其是在面板数据是截面数（N）大于时间数（T）的短而宽的数据时，更有可能出现估计结果有同期相关、异方差和序列相关等问题，因此，Beck和Katz(1995)使用面板校正标准误 (panelcorrectedstandarderrors,PCSE)这一方法来优化这一估计。Beck和Katz认为OLS方法估计的参数虽然具有可信度，但是并不能很好地拟合现实中的经济现状，而PCSE方法正好可以弥补这一缺陷，因此，可以用PCSE方法在OLS方法的基础上对这类面板数据进行更加准确地回归。

四、实证分析

（一）描述性统计

相关变量的描述性统计结果见表2。被解释变量居民消费率的均值为0.833，变化范围为0.538—1.079，标准差较小，这均说明了我国居民消费率在不同省份间的差异性不大。而解释变量实际住房价格（千元/m2）对数形式的均值为 1.244，变化范围为0.268～3.053，标准差较大，这说明了我国房价在不同省份间存在着显著的个体差异。在控制变量方面，城镇化率、社会抚养比和通货膨胀率的均值分别为0.515、0.363和0.027，通过它们的标准差可以得知城镇化率的变化范围相对较大，而社会抚养比和通货膨胀率的变化范围较小。

表2变量描述性统计（2005-2014年）

（二）面板单位根检验

本文在计量时采用的是Eviews中的panel程序，不同于pool程序，panel程序特别适合于处理本文这样的个体数比时期长的“宽而短”的面板数据。在正式分析前，为避免虚假回归的产生，本文需要对各面板序列的平稳性进行检验。方便起见，本文只采用了适用于单位根相同的LLC方法和适用于单位根不同的Fisher-ADF方法来检验所用面板数据的平稳性，结果见表3。由表3可知，除了城镇居民消费率和通货膨胀率以外，各变量均为非平稳变量，但是一阶差分以后都是稳定的。

表3LLC与Fisher-ADF单位根检验结果

（三）面板协整检验

JeffreyM.Wooldridge认为进行面板协整检验需要满足下列条件之一：

一是当模型只有2个解释变量时，而且这两个解释变量拥有相同的单整阶数；

二是当模型所拥有的解释变量的个数是2个或者更多时，并且任何一个解释变量的单整阶数都高于或者等于被解释变量的单整阶数；

三是当模型所拥有的解释变量的个数是2个或者更多时，并且至少有两个变量的单整阶数高于被解释变量的阶数。

那么，就可以进行协整检验。

基于所选数据单位根检验的结果可知，被解释变量的单整阶数最低，而且至少有两个解释变量的单整阶数高于被解释变量的单整阶数。所以本文可以对以上数据进行协整检验。面板数据的协整检验方法可分为两大类，一类是建立在EngleandGranger二步法检验基础上的面板协整检验，Pedroni检验和Kao检验；另一类是建立在Jonansen协整检验基础上的面板协整检验。本文采用建立在EngleandGranger二步法检验基础上的Kao检验，检验结果见表4。

表4面板数据的Kao协整检验

由表4可知，Kao的ADF统计量的检验结果拒绝了原假设，即认为所有数据之间存在协整关系，即城镇居民消费率、房价、城镇化率、社会抚养比和通货膨胀率在一个较长的时期内是稳定的，可以就房价、城镇化率、社会抚养比和通货膨胀率对居民消费的影响进行下一步的实证分析，可以对设定的回归方程进行估计，而且估计的结果将是可信的。

（四）实证结果及分析

运用Eviews7.2进行估计，表5列出了回归参数的估计结果。

由表5中的估计结果可知，解释变量房价的一次项系数和二次项系数均在1%的显著性水平下显著为正，这说明房价对城镇居民消费率的影响是非线性的。房价二次项与虚拟变量的乘积和房价与虚拟变量的乘积都在1%的显著性水平下显著，这说明了在考虑东、中、西部地区时，房价对消费的影响是具有地区差异性的。

通过对估计结果的整理，分别得到东、中、西部不同地区房价对城镇居民消费率影响系数的估计值，如表6所示。

表5房价对城镇居民消费率的影响

表6东、中、西部地区房价对城镇居民消费率影响的系数估计表

由表6可知，在东、中部地区，房价的二次项系数为负，说明随着房价的上升，城镇居民消费率先增加，当房价达到一定值，城镇居民消费率达到最大，此后随着房价的继续增加，城镇居民消费率随之减少，即房价上涨对居民总体消费的影响呈倒U型曲线。而在西部地区，房价的二次项系数为负，说明随着房价的上升，城镇居民消费率先下降，当房价达到一定值的时候，城镇居民消费率达到最小，此后随着房价的继续增加，城镇居民消费率随之增加，即呈现出正U型的关系。

就控制变量而言，城镇化对城镇居民消费率的影响为负但显著性较差，这可能是由于本文按照现有城镇人口统计制度所得到的城镇常住人口数会高估城镇户籍人口数，且城镇户籍新增人口中包含许多因城镇化过程中原属于农村的，失去土地的农民。这种基于人口的城镇化度量方式会使城镇化与居民消费率的关系有悖于常理，得出城镇化抑制居民消费率的观点。社会抚养比对城镇居民消费率的影响显著为负，这可能是因为不确定性因素起控制作用，导致居民增加储蓄以备不时之需，进而降低居民的消费支出。通货膨胀率对城镇居民消费率的影响为正但显著性较差，这可能是因为我国并未完全实现价格市场化，导致长期以来通货膨胀都存在较强的惯性，使得人们可以准确地进行市场预期，因此才会产生通货膨胀率对城镇居民消费率的影响不显著的现象。

（五）住房价格对居民消费率影响的区域差异性解释

通过以上实证分析我们得出，住房价格对居民消费率的影响是非线性的，但是在东中部地区和西部地区，这一影响是截然相反的。这与不同地区发展阶段不同导致的对住房属性的不同认识有关。

我国东中部地区经济相对发达，社会保障更加健全，消费理念更加先进，人民更看重住宅的投资属性。当房价在低位上涨时，住房的价值将随之增加，此时，无论居民是把住房价值变现还是进行贷款抵押来进行更好的投资，居民财富都将会实实在在的增加，这将会促进居民消费率的增长。当房价继续快速上涨时，房地产业进入了快速发展的阶段，在赚钱效应的影响下，人们将会更加看重其投资属性，此时，住房的投资属性下给居民消费带来的挤出效应占主要作用，住房价格上涨导致居民消费率的下降。

我国的西部地区相对经济发展落后于东中部地区，消费理念的相对落后。这导致了在房地产市场的发展初期，西部居民更看重住房的消费属性。此时，伴随着房价的上涨，人们将会为了买房而抑制其他消费以积攒首付款和支付月供款；此外，受发展阶段的影响，相对于我国东中部地区，西部地区的消费者是储蓄型消费者，他们对信贷型消费存在厌恶心理，认为借贷是一种可耻的事情，所以说，如果不是必须买房，他们是绝对不会进行住房贷款的。此时，住房的消费属性下给居民消费带来的挤出效应占主要作用，住房价格上涨导致居民消费率的下降。随着西部地区经济和房地产市场的发展，随着人们观念的变化，人民逐渐开始重视住房的投资属性。当房价继续增加时，住房的财富效应日益突显，逐渐发挥主要作用。此时，住房的投资属性下给居民消费带来的财富效应占主要作用，住房价格的上涨将促进居民消费率的增长。

五、结论与启示

本文基于住房二重性视角，分析不同地区住房价格对居民消费的影响，并运用面板校正标准误（PCSE）估计方法进行了实证检验。结果表明，在东、中、西部地区，房价对城镇居民消费率的影响具有差异性。在东中部地区，房价对城镇居民消费率的影响呈倒U型，即起初房价促进消费率的增长而后抑制消费率的增长；而在西部地区，房价对城镇居民消费率的影响呈正U型，即房价先抑制消费率的增长而后促进消费率的增长。

通过上述的分析与实证，本文得出以下启示：

第一，由于我国东中西部地区经济发展的不平衡，房地产业发展进程也不尽相同，所以我国东中西部地区应该综合各种因素，考虑自身的特点，因地制宜调控所在区域的房价，以达到促进居民消费和房地产市场健康发展的目的。由于东中部地区房地产市场的逐渐成熟以及经济发展的较高水平，所以住房的投资属性早已深入人心，此时应该加强房地产市场的调控力度，来降低住房投资的预期收益，抑制居民对住房的资产配置，以此来完善居民的财富结构，促进居民消费的可持续性增长。而在西部地区住房的消费属性占主导，但是目前投资属性也开始发挥作用，若不加以控制，其投资属性将会占据主导，住房价格对消费的挤出效应将逐渐发挥作用。因此，为了避免房价上涨挤出居民的消费支出，房地产市场的发展应该以保障居民住房需求为重点，建造更多的中小户型商品住宅，严格控制高档住宅和商业地产的开发。

第二，住房虽然有投资和消费两种属性，但是住房的本质属性是消费。所以，我们要以保障居民基本住房需求为导向，增加经济适用房、公租房等保障房的供给。从长远来看，我们要以市场规律为导向，以保障民生为根本，构建起房地产业的长效调控机制，形成稳定的市场和政策预期，从而实现“房子是用来住的，不是用于炒的”这一科学定位的理性回归。■

注释：

①东部省（自治区、直辖市）是北京、天津、河北、辽宁、上海、江苏、浙江、福建、山东、广东、海南；中部省份（自治区、直辖市）是吉林、黑龙江、内蒙古、山西、河南、安徽、江西、湖南、湖北；西部省份（自治区、直辖市）是四川、重庆、贵州、云南、广西、西藏、陕西、甘肃、宁夏、青海和新疆。

[1]陈峥，高红贵.城镇化视角下房价波动对居民消费的影响[J].统计与决策,2016,(09).

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[3]李子联.城镇化扩大消费需求了吗？——来自中国省际面板数据的实证分析[J].云南财经大学学报,2014,(03).

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[6]解瑶姝.通货膨胀、经济增长与宏观经济政策的关联机制研究[D].长春：吉林大学,2017.

[7]颜色，朱国钟.“房奴效应”还是“财富效应”？——房价上涨对国民消费影响的一个理论分析[J].管理世界,2013,(03).

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