论不动产登记公信力及其修正

摘 要：自从2015年3月1日《不动产登记暂行条例》的实施，登记公信力的提出正式落实到法律法规层面。在《物权法》实施过程中，对善意第三人权益的保护，到底是采用善意取得思路还是登记公信力的模式，这也是物权法实施中必须斟酌的。本文主要从阐述不动产登记公信力的内涵、理论基础，以及将登记公信力和善意取得制度进行比较，证明登记之公信力实施的合理之处。但是由于《物权法》和《婚姻法》实施中的一些冲突，在处理夫妻共有不动产中更需要不断的修正和完善登记公信力制度。

关键词：不动产权登记；夫妻共同财产；公信力制度；善意取得制度

中图分类号：D923.9 文献标识码：A 文章编号：2095-4379-（2018）08-0107-02

作者简介：张超兰（1988-），女，苗族，湖南吉首人，本科，吉首大学，研究方向：法学理论。

无论不动产登记是采用公信力模式还是采用善意取得制度，都是为了达到保护不动产交易第三人合法权益的目的。目前在学术界，不少学者对不动产登记公信力不断发出讨论，在本文，笔者将对不动产登记的公信力与善意取得制度之间的理论基础、效力范围等方面进行比较，得出我国在《物权法》实施过程中应坚定赋予不动产登記以公信力，但是公信力不是永恒的定律，为了更好的适用于不动产交易，还需对其进行适当的完善和修正。

一、不动产公信力制度与善意取得制度的比较

在不动产交易中，目前讨论的主要是采取善意取得制度或是登记公信力的模式来保护交易中第三人的利益。不动产的公信力思路与善意取得制度之间的实质区别有那些呢？两者对不动产交易的影响有那些？这些问题的解决就首先应对两者进行比较。

（一）不动产登记之公信力模式

登记被赋予公信力社会发展的必然结果，也是不断完善《物权法》的重要手段，登记公信力的效力不是自开始进行登记就具有的，登记公信力是对物权表征功能的强化和维系。①以梁慧星、孙宪忠等为代表的学者提倡的是我国的物权法应该予以登记之公信力，来让交易过程中的第三人享受公信力的保护，认为不动产善意取得制度是没有必要设立的。他们认为占有是动态物权的表示方式，在交易过程中，当事人也容易认为占有人即为物的所有人。而静态物权的表示方式才应该用登记，静态的物权所有不能仅仅靠是否占有来推定。对于静态物权的交易安全来看，完全可以凭借登记的公信力来实现，所以说善意取得不适用于不动产物权确定。

（二）不动产之善意取得模式

以叶金强、常鹏翱等学者为代表主张登记公信力是基础，但是在此基础之上也应该构建合理的善意取得制度。从善意和权利取得的角度来看，登记公信力实质上就是不动产的善意取得，透视相关登记公信力的法条，无非也就是不动产善意取得通过公信力表现为法律要件和法律后果的描述。不动产以登记公信力保护第三人权利，动产以占有公信力而生的善意取得制度保护第三人权利，换句话而言，占有公信力表现为动产善意取得制度，登记公信力表现为不动产善意取得，这样理解法律逻辑就能一致性，承认不动产的善意取得是妥当的，这就是主张不动产采取善意取得的思路。

二、登记公信力：理论基础与效力内容更有优势

善意取得与登记公信力的目的是一致的，但是二者在实现目的基础上，在理论基础、效力内容上比较而言，登记公信力各方面更优于善意取得制度。

（一）理论基础方面

登记公信力的理论基础是登记生效，这种登记生效的认可是以国家的信用为支撑的，国家法律规定严格的登记程序，由专业工作人员通过有条不紊的书面文字简明清晰的记载物权的状况，同时要求登记部门在登记时对登记申请进行严格审查，以此来保证不动产登记的正确率和真实性。及时在现实中出现登记人与实际占有人不一致的情况，相关部门也只会认可登记簿上的登记人为法律上的物权占有人，认为其就是善意的取得，这即是登记公信力得以存在的主要理论基础。

善意取得制度变现为占有公信力，没有占有也就没有对物权的处理权，第三人也不能取得物权。以日耳曼法的“以手护手”原则既是在动产交易中保护第三人权利的重要法则。动产物权变动以交付为公示方式，第三人信赖并非建立在对变动过程知晓的基础上，而是依据生活经验建立在对相对人实际占有事实所表现出来的物权人地位的基础上。②但是，占有也只是反映人与物的一种客观联系，受客观行为和主观意思的影响，具有很强的灵活性与可变性，一言概之，善意取得制度缺乏合理的理论基础为支撑。

（二）效力内容方面

对善意第三人而言，善意取得制度与登记公信力制度都能达到维护其合法利益的效果。也是因为两者具有相同效果来看，有的学者也主张善意取得与登记公信力制度是同一制度的不同表现，这实际上是对两种制度的混淆。③与善意取得制度相比较，登记公信力的效力内容更为全面，从第三人和原权利人保护角度而言，登记公信力对二者都具有保护保护作用。登记公信力的作用也具有两方面，一方面在出现登记不实情况下，能将错就错的对第三人予以保护，这与善意取得的作用一致；另一方，登记在正确的情况下对于原占有人具有事前预防的作用。总而言之，登记公信力最重要的意义在于他不仅能解决无权处分而导致的物权归属问题，还能降低这种情况发生的可能性。而善意取得制度的作用只能体现在对第三人的保护上，并不能对原占有人起到任何保护作用。进一步而言，就算两种制度在对第三人保护上发挥一样的效力，登记公信力更多了一项对原权利人的保护作用，在原权利人利益受到侵害时，不仅能主张自己的权利还能找到承担赔偿的机构（登记机关）。所以说，从效力和内容上看，登记公信力比善意取得制度更加全面。

三、夫妻共同财产的处理不适用登记公信力的表现

因为婚姻法相关规定的不明确及与物权法相关规定的差异，在对夫妻共同财产制处理中不动产登记公信力受到影响，主要表现在以下几个方面：

第一，根深蒂固的传统夫妻共有观念不利于登记公信力的实施。《婚姻法》已经实施50多年，期间经过几次修改，夫妻财产制由一开始的一般共同制修改为婚后所得共同制，在逐步修改过程中，对夫妻共有财产的范围、夫妻共同财产的處理权以及夫妻特有财产等不断进行完善。在婚姻法发展和实施过程中，夫妻共同财产制度的规定是具有一致性的，也就是说夫妻处理共同财产必须经过夫妻双方协商一致这样的观念已经深入人心。登记公信力的提出难以在短时间内扭转人们几十年形成的固有观念，所有说登记公信力在涉及到夫妻共同财产处理情况下就难以很好的被适用。

第二，夫妻共有财产的现状不适用登记公信力。受传统习惯和婚姻法的影响，家庭成员之间独立权利意识淡薄，配偶间不动产权登记多以一方的名义进行。④从物权法的角度来看，这种婚姻内的财产登记状态实则就是夫妻间共有财产处于不确定的状态。换言之，没有进行权属登记的一方的权利处于不明确的状态，这样虽说是夫妻间的共同财产，要是按照物权法的规定，那么物权的处理就由登记一方的配偶及善意第三人所控制，这样进行登记的一方就可以擅自处理共有的不动产，这样的法律逻辑违背了夫妻共有财产的处理原则。如果说登记公信力适用在现有夫妻间共有不动产的处理中，那么就会导致现有家庭成员的不安全感增加，造成人们对登记公信力的否认。所以也说明现有的登记公信力难以解决现有的夫妻共有财产。

第三，登记公信力与《婚姻法》中夫妻共有财产规则相冲突。从《物权法》与《婚姻法》两部法律来看，在某些方面有一定的冲突。在夫妻共有财产处理上，如果用《物权法》的规定处理，难免会出现夫妻一方的擅自处理给另一方造成重大的财产损失，在婚姻关系存续期间出现的这种损失在法律上又难以对另一方进行赔偿。如果单纯适用《婚姻法》中夫妻共有财产的处置归责，这样在同样的物权处理中又与物权法中的处置规则相冲突，影响物权法的实施，更加无法保障善意第三人的交易安全。

四、完善和修正不动产登记公信力对处置夫妻共同财产制的措施

目前的登记公信力制度在适用于婚姻法中夫妻双方共有不动产处理上，还有各种障碍，如果简单的用现有的登记公信力制度去处理，会给许多家庭以及社会带来不稳定，这也违背了法律的基本原则。所以笔者认为应加强举措对登记公信力进行完善和修正，提高公民无权的保护意识。

（一）完善《物权法》的产权登记制度

应在《不动产登记法》中进行明确规定，对于家庭共有不动产的登记中，要证明不动产权属于共有就必须共有人同时进行登记，登记薄上署名的人即为不动产的所有人。那么作为夫妻双方，如果未出现在不动产登记薄上的一方，就再也不能以“不知情”为理由，来对抗善意第三人。通过立法规定方面的完善，能帮助司法部门在实践中明确判断第三人是否构成不动产的善意取得，既能保护善意第三人的合法权益，也能更好的保护不动产所有人的权利，使公示公信原则得到切实的贯彻。

（二）修订《婚姻法》及司法解释的相关规定

完善《婚姻法》中夫妻共有财产处置的规定，在《婚姻法》中明确补充规定夫妻共同财产制度中不动产物权的归属以《物权法》的规定来确定，使《婚姻法》、《物权法》和《不动产登记法》相互统一和贯通，避免法律冲突，解决司法实践中法律适用的不统一，维护法律的权威，增强司法公信力。

（三）及时进行夫妻共有不动产的补充登记

应加大普法宣传教育，在不动产登记时，要让夫妻双方知晓不动产登记对夫妻共有不动产的法律效力，同时还应及时对在《不动产登记法》实施前夫妻共有不动产产权登记在一方名下的遗留问题应采取补充登记。对于已婚人员进行不动产登记时，如果夫妻一方要将不动产权登记在自己一人名下，必须要得到另一方的签字认可，才能进行登记。否则，已婚人员的不动产登记必须夫妻双方进行同时登记。通过对夫妻共有不动产的同时登记措施，保护不动产共有权人的合法权益，减少相关纠纷及诉讼，促进社会安定和谐。

[ 注 释 ]

①潘醒.物权登记的公信力研究[J].管理科学，2004（4）：89.

②尹田.物权法理论评析与思考[M].北京：中国人民大学出版社，2008.

③程啸.论不动产登记簿公信力与动产善意取得的区分[J].中外法学，2010（4）：524-539.

④刘莘，王达主编.房地<产行政登记理论与实务>[M].北京：中国建材工业出版社，2008：36.

[ 参 考 文 献 ]

[1]尹田.物权法理论评析与思考[M].北京：中国人民大学出版社，2008.

[2]程啸.不动产登记簿之推定力[J].法学研究，2010（3）：106-119.

[3]王荣珍.夫妻财产共有权取得的<物权法>适用问题[J].法学杂志，2010（10）：34-36.

[4]温灏洁.论<物权法>对夫妻共有房屋不动产交易安全的影响[J].甘肃政法学院学报，2010（1）：148-152.

[5]马栩生.登记公信力研究[M].北京：人民法院出版社，2006：79.