天津市土地使用权网上挂牌系统的实现与应用

王 译 萱

(天津土地交易中心，天津 300042)

0 引言

近几年来，随着天津的整体经济形势迅速发展，越来越多的投资者涌入天津市场，尤其以一些独具实力的房地产投资公司为代表。它们的投资意向使天津土地市场的成交土地数量不断增加，成交金额也屡创新高。从拟定招标、拍卖、挂牌出让公告到拟定招标、拍卖、挂牌文件再到组织实施土地公开交易活动最后到签订《天津市国有建设用地使用权出让合同》这一系列的手续都在天津土地交易中心完成。

天津市政府设立的天津土地交易中心是全市唯一的有形土地市场和土地交易的专门机构。天津土地交易中心作为全市唯一实施国有土地使用权出让、租赁工作的机构，为天津市出让土地、办理土地使用权转让、租赁等手续，对各种土地交易信息进行统一的收集、分析和发布，为土地交易提供了一个标准化的土地投资、交易场所。天津土地交易中心的唯一性决定了其职能地位的重要性，也决定了在每一块土地交易过程中各个环节的严谨性，因此，国有土地使用权挂牌出让网上交易系统变得尤其重要。

1 系统介绍

天津土地交易中心国有建设用地使用权网上交易系统的构架内部将划分为表现层、应用层、逻辑层和数据层四个层次结构。

该系统采取竞买人在现场进行登记、报名后确认挂牌人的身份，确认身份后在挂牌文件所要求的时间内进行报价，如果在挂牌地块的截止时间仍有两个或两个以上的竞买人表示要求参加该地块的竞买活动，则该地块进入现场竞价环节。在现场竞价环节中，出示的有效报价最高者为竞得人。在报名及其竞价过程中，竞买者身份均不被透露。

2 系统优势

我市国有土地使用权挂牌出让网上交易系统与传统交易方式相比具有如下优势：

1)挂牌交易的形式相比更加快捷更加方便。与传统的交易方式相比，网上交易系统更加的人性化、智能化，竞买人可以通过浏览相关网站来查看各个公告地块的相关信息，简化了交易竞买程序。

2)挂牌交易的过程更加透明公正。挂牌地块在交易过程中的截止时间倒计时是以系统自动记录的时间为准，不能进行人为更改，在挂牌地块竞价时只有按照相关地块要求的竞买加价幅度进行竞买的报价，系统才会予以确认。而报价系统只有在竞价人员出具有效报价单的情况下，工作人员才能进入系统进行报价，这些相应的制度都对交易市场进行了约束，杜绝了不良行为的发生，使交易环节更加透明公正。

3)网上挂牌交易时间充分。网上交易系统有20 d地块公示期和10个工作日的挂牌期，在公告规定的挂牌期限内，竞买人填写报价单，经交易中心审查后，将高于当前最高挂牌价格的有效报价公告显示在电子屏幕上(按报价时间的先后顺序处理)，且允许多次报价。在挂牌时间截止时，除最高报价人外，另有一个或一个以上竞买人表示要报出比挂牌截止时的最高报价更高的价格的，则挂牌出让进入现场竞价阶段。现场竞价由竞价主持人主持，取得该地块挂牌竞买资格的竞买人均可参加现场竞价，挂牌截止时的最高报价人必须参加现场竞价。这种交易模式给竞买人较为充分的考虑时间，有利于竞买人的理性决策[1]。网上交易业务流程如图1所示。

3 系统存在问题

国有建设用地使用权网上交易系统为土地市场的发展和建设做出了卓越的贡献，使土地交易的各个环节更加便捷，但是国有建设用地使用权网上交易系统还处于初级探索阶段，整个系统建设还不够完善、有待成熟，一些地方在交易过程中出现了一些弊端还需亟待解决，其中主要存在以下几个方面的问题：

1)还需要竞买人来到现场进行竞价。要求竞买者不断往返于土地交易中心的交易大厅进行地块报价，还不能实现竞买人远程报价。这种竞买增加了竞买人的竞买成本；与此同时，竞买人参与公开竞买，容易透露竞买人的身份，出现私人联盟招投标、暗箱操纵、压低买卖价格等不良现象[2]。

2)在挂牌截止时间，如果有两家及其以上的竞买人表示还要继续参与竞买，现在还需转入现场举牌竞价环节，还不能实现全程网上竞价。现场举牌竞价则需要拍卖师进行组织竞价。这种竞价方式多少存在一些人为的煽动性，最终成交需要拍卖师人为判断，有时会存在竞买人考虑时间长短不一的情况[3]。

3)竞买人之间竞争过于激烈。由于网上交易系统的实现，竞买人及时了解出让的相关地块，因此地块的竞争就愈发激烈，从而造成了土地价格的高涨。

表1 心城区2016年—2017年部分成交地块明细表

从表1中可以看出2016年—2017年我市中心城区地块成交金额较高主要是因为市场的开放，使得很多省外的大型房地产开发商涌进天津市场，加剧了竞争，推动了土地价格的高涨[4]。

4)国有建设用地使用权目前还没有完全能够在网上实现。在国有建设用地使用权交易过程中，如发布招标、拍卖或者挂牌公告；挂牌截止时间显示；成交结果公示等可以在网上完成，但远程报价、签订出让合同、土地交付等环节还需线下达成[5]。

4 结语

天津土地挂牌网上交易系统，从发布公告、用户登录、提交竞买申请、缴纳保证金获得竞买资格、竞买人网上报价、竞得人签订成交确认书等多个环节紧密相扣，体现了土地市场的公开、公平、公正，方便了竞买人竞买流程，保证了土地挂牌交易系统的安全性。但针对系统的不足还需在今后的使用过程中不断完善，从而实现全部的网上交易流程。客观地讲，土地交易信息系统只完成了近期目标，要完成土地信息动态管理系统的建设，还有很多很多的工作要做，还有很多很多的系统要建，有待进一步的把握和深入。

参考文献:

[1] 杨治宇.惠州国土资源网上挂牌交易系统的设计与实现[D].广州:华南理工大学硕士学位论文,2012.

[2] 邵宇飞,姚 东,王学斌,等.国有建设用地使用权网上挂牌出让运行模式的探索[J].科技资讯,2011(17):219-220.

[3] 李晓辉.国土资源网上交易系统研究[D].济南:山东大学硕士学位论文,2012.

[4] 邹礼卿,孙 浩.长沙网上招拍挂全解[J].国土资源导刊,2011,7(3):35-36.

[5] 王 敏.土地使用权出让公告[J].资源与人居环境,2004(10):12-15.