从理财角度侃侃房贷那点事

邢力

对绝大多数普通工薪阶层来说，建议还是选择等额本息，而非等额本金。

买房是大事。钱不够，就要贷款；要贷款，就有利息。有没有哪种贷款方式，能尽量帮我们节省利息呢？

等额本金比等额本息更划算吗？

经常有所谓“理财达人”支招：只要把银行默认的“等额本息还款法”换成“等额本金还款法”，就能省下好几万利息。

一般人还房贷每个月的金额是固定的，也就是说，每个月偿还的本金和利息之和是固定值，这就叫等额本息。

而等额本金，顾名思义，就是每月偿还的本金是固定值，而利息则是变动的。比如20年房贷，借款人第一个月偿还的是整整借20年的房贷利息，所以第一个月的利息最高；但第二个月还的是借19年零11个月的利息，借款时间缩短了1个月，所以房贷利息也降低了。以此类推，在整个还贷周期中，利息支出会逐月递减，那么每月的还贷本息总额也逐月递减。

等额本金真比等额本息更省利息吗？当然。

按现在5年期以上贷款基准利率4.9%算，商业贷款100万元，分20年还清，等额本息的月供是6544元，20年利息总支出570665元。

等额本金的话，第一个月的月供是8250元，第二个月8233元，第三个月8216元，然后每个月都会降十几元，直到最后一个月只要还4183元，20年利息总支出492041元，相比等额本息少了78624元。

目前中国已经进入了加息周期，未来几年加息是大概率事件，只要利息一涨，或者是二套房贷1.3倍惩罚利率，如果贷款100万，等额本金真的能省下10万元利息。

之所以会出现这种结局，是因为采用等额本息还款法，前期偿还的本金少、利息多，自然累计的利息就比较多。

而等额本金还款法，借款人第一个月偿还的本金和最后一个月偿还的本金一样多，导致本金归还速度比较快，利息支出相对就比较少了。

但事实真相就到此为止了吗？等额本金真比等额本息更划算吗？

现在给你10万，20年后给你20万，你会选哪个？

对绝大多数普通工薪阶层来说，笔者还是建议选择等额本息，而非等额本金。

但从理财角度看，选择总利息支出更高的还款方式才是更聪明的选择。

首先，等额本金之所以总利息支出少，不是因为这种还款方式更良心，而是因为等额本金占用银行资金的时间更短，利息支出自然少了。

不管是采取等额本息、等额本金、等额递增、等额递减，亦或者是双周供、气球贷、随心贷等各种还贷新玩法，本质上换汤不换药。占用银行资金时间越长，偿还利息就一定越多。用各种方式把占用银行资金的时间缩短了，银行资金的时间成本下来了，利息当然就少了。

比如说，为什么双周供比月供利息支出少，因为月供是到月底还一次，而双周供在月中就要先还掉一半。有一半本金提前半个月还给银行了，那利息可不就少了吗？所以我们只能说某种还款方式的利息支出相对更少，而不能说某种还款方式更划算。

第二，不能只看账面利息支出，更要看手里可用于投资的资金还有多少。

比如你这个月刚申请房贷，下个月如果采取等额本息，只还6544元，而采用等额本金要还8250元，差了1706元。这1706元留在你手里，不就能拿去投资了吗？

钱是有时间价值的，现钱永远最值钱。因为你可以即刻拿去投资，钱生钱，让复利效应滚起来。回想一下，现在100元能买到的东西，和20年前一样吗？

如果你有两个选择，一是现在给你10万，二是20年后给你20万，你会选哪个？估计大家都会选前者。单从理财角度而言，后者20年回报才翻一倍，根据72法则，每年投资回报只有可怜的3.6%，连通胀都跑不赢。

在当今社会，如果会理财，自己做投资，每年获利10%并非难事，那么20年后能变67万。

一个是20万，一个是67万。前者，恰恰是保险公司推销万能险/分红险的套路；后者，是真正的理财之道。

第三，选择还款方式不光要看利息支出，更要结合自己的理财需求。

我们为啥要贷款买房？不就是因为现在年纪轻，积累少，没有足夠多的钱能全款买房吗？但随着年龄、资历、经验不断增长，只要继续努力奋斗，将来收入会不断提高，生活会越过越好，所以才敢冒风险背房贷。

既然将来的收入水平和经济状况预期会越来越好，那选择每月还款金额一样的等额本息还款法，你实际还贷负担就会随着时间流逝，不断下降。如果选择还款金额越来越少的等额本金，还贷压力下降速度就更快了。

也就是说，在你手头资金很紧张的青涩岁月，你的还贷压力就达到了一生中的顶峰，而当你收入越来越高，还贷能力越来越强时，月供却反而越来越少……你没发现你的还贷节奏，和你的收入节奏以及生命周期严重不匹配吗？

最后，等额本息的月供是固定的，借款人只要记住一个数字就行了，一目了然。但等额本金的月供不断递减，借款人就得每月拿出还款计划表看一眼。还少了，额外收罚息；还多了，这钱躺在活期里也是浪费。

这就是笔者为什么反而推荐利息支出更多的等额本息的原因所在。

总之，采取等额本息还款法，还款周期超过1/2，就千万不要再提前还贷了，因为你利息已还的差不多，接下去主要还本金。而采取等额本金还款法，还款周期超过1/3就不要再提前还贷了。

但真正懂理财的人，不管在任何情况下，都不会提前还贷的。不怕负债，乐于承受良性负债，借助杠杆，帮自己更快提升财富层级，这就是富人思维。

如果你总是害怕负债，兜里有点钱就惦记着赶紧提前还贷，无债一身轻，睡觉倍踏实，那你就还不是一个真正懂理财的人。