我国房地产行业发展趋势与对策建议

缴建巍

近年来，我国房地产行业经历7迅猛的发展。通过对我国房地产行业现有情况的分析，并与其他国家住房情况进行对比，我国人均住房面积已经达到了相对较高水平，市场处于饱和状态。根据房地产市场所处的境地，对房地产行业未来发展的方向进行了分析，同时归纳了行业变化所带来的影响。最后，针对房地产行业发展变化提出相关的对策建议。

房地产 总量过剩 趋势

当前我国房地产行业的发展现状

从住房供求总量来看，截止到2016年末，全国累积的城镇住房存量已经超过了192.75亿平方米，共2.37亿套，按照常住人口家庭计算，城镇户均达到了1.098套房，受我国城镇化人几迁移影响，农村户均更达到了1.23套房，产生了一定数量的闲置房。经过多年来的城乡住房建没，无论农村还是城镇，都已经完全摆脱了过去的住房奇缺状态（1978年城镇人均住房6.7平方米，农村人均住房8.1平方米），步入到了目前的住房总量饱和与结构性过剩状态，住房增长已经步入峰值向拐点转化阶段。

根据目前国家统计局公布数据，2016年全国商品房销售面积15.73亿平米，其中，住宅销售面积13.75亿平米。截止2016年末，全国城镇人均住房面积已经达到了36平方米，农村居民人均居住面积达到了45平方米，全国人均住房面积突破了41平方米。

考虑到2017年的全国商品房施工面积高达78.14亿平方米（住宅施工面积53.64亿平方米，非住宅24.50亿平方米），除了已经销售的16.94亿平方米，还有5.89亿平方米商品房处于已经建成后的待售状态，意味着我国只要完成现有的商品房施工面积，就能形成67.09亿平方米的商品房供给增量。届时全国城镇居民人均住房面积将突破40平方米，随着城镇化带来的人几迁移，农村居民人均住房面积将接近50平方米。

从国际角度对比，各国人均住房面积的变化，既与社会经济发展所处阶段有关，也受到人口密度的影响，不同国家的人均住房面积存在较大差距。日前，人口密度较低（31人/平方公里）、发展水平较高的美国人均住房面积达到了67平方米；人口密度较高（190-250人/平方公里）、发展水平较高的德国、英国、意大利的人均住房面积达到40平方米左右；高人口密度区域（300人以上/平方公里）的日本和韩国，虽然经济相对发达，但人均住房面积仅为19.6平方米和19.8平方米。我国人口密度为143人/平方公里，属于人口密度较高的国家，日前全国人均住房面积已经达到了41平方米。而且目前全国施工面积建成后的人均住房面积将突破46平米。考虑到我国人口增速放缓、经济发展较快的国情，人均住房面积已经达到了相对较高水平，市场处于饱和状态。

房地产行业发展方向和相关影响分析

（1）房地产行业发展方向

从总体上看，受房地产供求总量关系影响，当房地产峰值拐点出现后，意味着我国房地产总量的后续增长空间会逐步减少，房地产行业的增长幅度会趋于减弱。在这种背景下，房地产行业的发展将被迫由总量扩张转向结构优化。其主要表现一是商品房的投资和销售规模趋于下降，商品房开发由单纯增加商品房供给量，转化为主要对存量房结构置换。二是一般商品房交易价格不再持续攀升，房地产商的盈利空间受到市场压缩。三是商品房的一般化批量供给模式逐步转向差异化、个性化、定制式供给。四是房地产商由原来单纯开发和销售房屋模式，转化为租售并举和注重售后服务等综合性经营方式，满足多元化市场需求。

（2）房地产行业拐点变化带来的影响

我国房地产行业达到总量峰值后所发生的拐点变化，会对我国经济增长、金融运行、财政发展产生重要影响。

一是房地产行业由过去的追求总量扩张转向注重存量的结构优化。同时，由于总量上增长势头减弱，对我国房地产行业的投资、销售乃至全社会经济增长的贡献度会不断降低；二是房地产行业扩张性增长势头减弱，会对金融机构的资金需求总量逐步减少，对贷款利息的支付能力会相对减弱；三是房地产行业总量扩张性势头减弱，对新增土地的需求会明显减少，会直接减少我国土地使用权转让金、耕地占用税、契税等财政收入。

房地产行业发展变化的相关对策

（1）调控和引导房地产行业发展

许多产业经济的发展都会经历一个倒U型过程，房地产行业发展也同样如此。在我国房地产行业呈现峰值拐点，面临增幅下行状态下，政府一方面要避免为了支撑经济总量和获得财税收入而违背市场规律，盲目刺激房地产行业，同时，要依法规范房地产企业投资、开发和销售行为，禁止商品房开发中的未批先售，无证预售，引导居民购买建成待售的商品房。

（2）加快发展替代性支柱产业

近年来，房地产行业对全国经济发展的有着较高的贡献度。我国房地产行业出现的发展新变化，使得房地产行业面临着自身规模萎缩和GDP贡献度逐步下降的趋势。只有加快发展其他实体经济，形成替代性支柱产业，才能避免房地产行业规模减弱对我国经发展的冲击。

（3）加强资金流向监管

根据房地产行业自身发展规模的变化，金融领域有必要建立房地产行业金融预警机制，在金融支持上既要满足房地产行业发展的正常资金需要，防止过快抽离资金而加速房地产行业提前衰落，又要避免在房地产行业已经呈现市场萎缩的趋势下盲目提供资金支持，造成金融機构的资金损失。

（4）深化财税制度改革，维护财政稳定发展

房地产行业发展的新局面，对我国各地的财政收入影响较大，为了防止房地产行业投资和销售规模的缩减对财政收入产生的压力，应该加快财税制度改革，通过对房产持有环节征税，减轻财政领域对土地出让金和房地产交易环节税收的依赖程度。实现房地产税对土地出让金的替代。

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