世界再大，也只有一个纽约

Sophie Fion

纽约是不可复制、独一无二的。这个“Big Apple"也从没有停止过更新自己的脚步，以保持各种“世界第一”的头衔，尤其是在盖房子这件事上。拔地而起的大楼和时髦的社区及生活方式不仅仅发生在上东区，也正发生在布鲁克林、皇后区这些与曼啥顿一桥之隔的地方。闪着光的全新投资机会就藏在这座不夜城里《悦游》找来精致、有经验、眼光独到的CEO、开发商和经纪人一起来聊一聊中国人怎么抓住机会，成为一个有房又有生活的纽约客。

上城东和上西区

纽约毫无疑问是世界上“戏最多”的城市，源源不断地孕育出最新的艺术文化、商业模式、美食，当然还有时尚，让你永远有有意思的事情可做。对这一点，刚刚搬进上东区跟Vera Wang和Ralph Lauren做邻居的Eric Danziger先生深有体会。“世界上只有纽约有这样的活力和总能让人兴奋的感觉，也是像我这样的购物爱好者的天堂。”“而且从长远看，投资曼哈顿的房地产肯定错不了，虽然入场费并不便宜。”说这话的可是特朗普酒店集团的CEO啊。

确实，曼哈顿始终是世界上最贵房产的大本营。尤其是白经济回暖以来，房价明显看涨。房产经纪公司DouglasElliman的报告显示，从2007年到2017年，曼哈顿中城的均价从860，000美金上涨到1，100，000美金，增长了27.9%。同一时间，联排别墅的中位价更是从3，1 25，000美金大涨到4，970，000美金，增长了58.390。

不仅是住宅，商业地产也是纽约地产市场最大的特点。世界五百强中有三分之一将总部设在纽约。谷歌的母公司Alphabet也预计以超过20亿美金的价格买下位于纽约最热门街区之一的ChelseaMarket，这里以及整个曼哈顿中城南区是科技和投资公司最爱的办公区域，办公楼的空置率为全美最低。

房地产大亨、现任的美国总统特朗普也是从曼哈顿的房地产市场开始发家的。从曾经的世界第一高楼TheTrump Building at 40Wall St.到可以俯瞰中央公园美景的豪华住宅楼Trump Parc East。当然还有Trump Inter-national Hotel & Tower，这座紧邻哥伦布广场的大楼是真正的“FirstRoll”，连接了纽约的繁华与安逸。出门右转就是百老汇剧院和Berg-dorf Goodman，在这里可以体验纽约的时尚与激情。左转过了马路就可以走进中央公园，一路散步到大都会艺术博物馆或美国自然历史博物馆，感受艺术与自然的治愈力。

大楼的最左侧入口是米其林二星餐厅JeanGeorges，酒店客人和服務式公寓的业主都可以在这里享用最好的料理，甚至可以预约厨师直接到房间给你做一顿大餐。这也是纽约TrumpInternational Hotel &Tower的一大特色，所有房间均设计有烹饪设备，套房甚至有全尺寸的操作台和智能冰箱。你还可以让礼宾部门为你在隔壁的Whole Food采购有机食材，仅收取五美金的服务费。这对有着中国胃的旅客来说比很多酒店差强人意的中式早餐靠谱多了。还有健身房、泳池、Spa等最优质服务与设施，都是入住这栋大楼的附加值。现在公开销售的房源已经不多，套房售价从365万美金起，可以通过trumpinternationalrealty.com联系经纪人。

即便没买到纽约Trump InternationalHotel & Tower的豪华公寓，也可以在它的酒店住上几晚，体验住在曼哈顿最珍贵地段的感觉。这个低调的豪华酒店有很多独特的服务，尤其适合带孩子来。酒店会贴心地准备符合节日的儿童烹饪书以及用具。

五条建议让你省钱又省心

1_同样的面积，尽量买两个卧室的房子，更好租出去。

2_持有成本（管理费+房产税）低的房子优先考虑

3_选有减税的楼，许多新的楼有10-20年减税。等到正常的税在15-20年后开始，市场已经涨了很多，而且你会已经还清了贷款的很大一部分。

4_要看有多少个房子在楼里出租，有些楼有太多的出租供应，那你买的房子可能需要更多的时间才能租出去。

5_买相对新的Condo.不仅好租出去，而且房产增值速度更快。

上城东和上西区 纽约最多富豪和明星居住的地方，很容易见到在电视、杂志上出现的人，以联排别墅和豪华公寓为主走几步就可以到中央公园，围绕它有很多米其林餐厅和知名酒店。

家庭年收入中位数15万-20万美金

标志性话题

杂志社的人又来拍我新装修的餐厅了。

这座标志性的建筑无疑是曼哈顿城区最好的酒店之一，它和中央公园一起构成了无与伦比的美景令人着迷。宽敞的套房、无微不至的服务，能让人们享受到最温馨、细致的服务。

切尔西区&熨斗大厦区

这里是纽约人平时下班最爱玩的地方，有很多酒吧和日本餐厅，周末营业到次日凌晨，让人真的知道什么叫“The City Never Sleeps”。附近更有纽约大学，Cooper Union和Parsons等学校，带来了有活力和创造力。

家庭年收入中位数5万-10万美金

标志性话题

政府新发布的消息一定是在糊弄人，我们去游行吧。

切尔西区&熨斗大厦区

比起上东区，曼哈顿中城以下可能更适合一部分留学生和上班族，比如Nomad街区。Ekstein Development目前正在此建造一座位于东31街30号的40层塔楼，首席执行官ErikEkstein将其描述为“实惠的奢侈品”。但当然在纽约，“实惠”只是一个相对的术语。该项目的低层是面积为866平方英尺（约82平方米）、售价约为170万美金的一居室。而高层是售价为1，200万美元面积达10，000平方英尺（约930平方米）的全层豪华公寓，透过倾斜设计的窗户可以独享帝国大厦的景致。除了24小时的礼宾服务之外，大楼的住户还可以使用带双面壁炉的公共休息室，预约带厨房设备的私人会客厅以及健身房。值得一提的是，大楼还提供往返纽约大学的班车，大大提高了学生的出行便利和安全。Ekstein先生也表示这个项目尤其适合留学生家庭，无论是持有还是出租，而且交通便利的Nomad街区是投资曼哈顿房产的好机会，根据City Realty的调查，Nomad附近公寓的收盘价格正在上涨。该地区每平方英尺的平均价格目前约为2，600美元，比两年前上涨15%。

布鲁克林区

2017年第四季度，布鲁克林的销售中位价上涨至77万美元，较上年同期上涨2.7%，尽管购房成本持续上涨，但这儿仍然是曼哈顿以及全球买家投资纽约的热点。

550 Vandeibilt是Greenland Forest CityPaitners开发的一个项目，毗邻巴克莱中心，这是一个与布鲁克林最大的交通枢纽大西洋码头相连的娱乐体育场，到2017年年底，已经有57个单元被中国买家买下，其中三分之二随后就被出租或挂牌转卖。Street Easy的数据显示，这些售价在57.5万美元的单元每月租金可达2，200美元，是许多中短期投资人的选择。

在克林顿山（Clin-ton Hill）西部，这个以绿树成荫的街道和历史悠久的褐砂石房子闻名的地区，开发商富通集团正在建设一个RiverPark街区，包含一系列的多用途大厦和室外游泳池以及花园等，让住在这里的人可以在欣赏东河以及曼哈顿景色的同时享受最现代的公寓居住体验，单价从1，800美金/平方英尺起。

虽然今年布鲁克林有许多新的项目，但其市场仍然供不应求：2017年第四季度仅有1，711套待售房屋，比前年下降23%，这表明这里的房将会持续上涨。

Stribling & Asso-ciates公司的数据和调查总监Garrett Derder-ian说，去年，包括Bed-ford-Stuyyesant，CrownHeights和East NewYork（在内的东布鲁克林的社区涨幅最大。这些地区的中位价格上涨到72.25万美元，比去年上涨了9%。2012年，布鲁克林附近超过一半的公寓价格低于50万美金，但在2017年第四季度，只有22%的房源价格低于这个门槛了。

这些价格浮动跟人们购买喜好的变化有关，从前人们喜欢说“我是是上东区人或者我家住在中央公园旁”。而现在整个纽约被切分成很多个区块，每个区域都有自己的地标和特色，人们开始更倾向考虑房子本身的品质和设计感等，而不仅仅根据房子目前的市值来衡量房子的好坏和是否值得投资。“品质才是决定房子涨幅的关键，并为会愈加显得重要”，SamanthaSax说。

布鲁克林区

布鲁克林是个文化大熔炉，造就了无数有个性的艺术家，比如伍迪艾伦。各民族的餐厅、杂货店让这里变得越来越有趣，虽然有时治安确实是个问题。

家庭年收入中位数5万-8万美金

标志性的话题

昨天的展览你看了吗？

Samantha SaxElad集团首席营销和设计师

皇后区和长岛

皇后区是纽约面积最大的行政区，也是种族十分多元的区域。最著名的华人聚集区法拉盛也在这里，长岛的海岸边则聚集了许多纽约富豪的别墅，总体上更有居住的气息，商业性少很多。

家庭年收入中位数4万-8万美金

标志性话题

明晚来我家吃饭啊我们准备做烤鸡。

皇后区和长岛

Ekstein Develop-ment的上一个项目是The Dutch，这是一个位于长岛市的住宅楼，透过东海岸可以一览无余地看到曼哈顿的天际线。以前是一个工业区，并且仍然是许多艺术家工作室的所在地，正在发展为下一个时髦生活社区。交通对于来自中国城市的买家来讲，实在算不得不方便。通过连接法院广场的几条地铁线路和连接第36街道的渡轮，这里的住户平均可以在15-25分钟内到达他们在曼哈顿的办公室或学校。距离美东最大的华人聚集地法拉盛区也不远，所以它是很多考虑长居的华人的首选。

长岛从前只是纽约富人的”后花园”，海滩附近有不少商业奇才和Old Monev的别墅。但自2014年以来，更多的商场、米其林餐厅进驻和不断扩大的市场需求也让住宅开发商开始瞄准这里，比如CJalerie。这个由万科和Adam AmericaDevelopment最新合作开发的高档公寓项目位于MoMA PS1（现代艺术博物馆的别馆）对面，由纽约当地设计师Paris Farino运用天然的大理石和木材设计，目前有售价为59.5万美元的Studios到超过250万美元的豪华三居。

Galerie也为社区带来了新的设施。不仅有全尺寸的室内游泳池、健身中心，还有书店，里面有选白MoMAPS1的小众艺术图书。还有儿童游戏室和宠物水疗中心，周末还可以去顶层的超大露台休闲聚会。为了与当地社区建立联系，开发商也将艺术作为Galerie的一个组成部分。Allen Glattel的雕塑将被放在公共庭院中展示，位于主大厅旁边旋转的“艺术盒子”将展出当地艺术家的作品，让你每天进门前都能遇见艺术。

Halstead房地产公司的董事總经理Bren-dan Aguayo也说，除了城市景观和便利的通勤之外，较低的入手成本也是吸引买家投资的原因。“就像布鲁克林16年前一样，”他说。同样品质的楼盘这里比布鲁克林至少便宜15%，比曼哈顿能便宜50%。”

投资纽约房产的三大误区

误区1以为纽约的投资回报率很高

很多人都想当然地觉得纽约是投资房地产的好地方，所以期望值很高。但是当他们看到具体的每年投资回报率时，很多人很吃惊，因为cap rate（投资回报率）比起别的州、别的城市来说算低的。但纽约房产相对安全，房价一直在稳定上升，所以更适合长期持有或自住。

误区2将纽约当作炒房的天堂

纽约房产市场非常成熟，也很规范。如果你打算短期炒作，将得不偿失。因为在买卖的过程中，都要付出不少费用，这些都算作购房成本。作为买家来说，费用有保险费、贷款费用、律师费等Closing Cost，一般是3%-4%。作为卖方来说，要付经纪人费用，以及纽约州市的交易税等.总共是8%-10%。转买转卖的代价较高。

误区3对纽约房产类型不够了解，合作公寓不适宜海外人投资

如果是买投资房的话，Condo更合适，Coop不适合作投资房，Coop的买家要经过大楼的资格审查，一些楼比较喜欢有工作的成年人，因此家长买给孩子的会被拒绝。一些楼只卖给作为主要居住地的买家，如果是买了当度假房，买方将会被拒绝，影响二次出售。