房地产上市公司负债经营风险对策研究

杜明日 邢艺女

[摘 要]最近几年受经济高速发展的影响，房地产公司的成长速度也在不断加快。然而过快的成长也会带来一定的负面作用，会造成企业的内外部风险加大，从而对营运能力等造成极大的影响，最后阻碍企业的正常运营，使经营成果受损。正是因为风险的大小直接影响着企业的经营，所以要对负债经营风险进行严格的控制。本文通过从研究房地产上市公司的风险开始，对几大主要的影响房地产负债经营的风险进行了分析，并找出了关于这些风险的影响因素。最后，为企业如何应对负债经营风险、实现企业的长远发展和实现更好的风险管理提出了合理的解决对策。

[关键词]房地产上市公司;负债经营;对策

[中图分类号]F272.3 [文献标识码]A

1 房地产上市公司负债经营面临的主要风险

每个行业都有自己的特殊性，都会有自身面对的风险。通过对房地产企业分析发现，房地产上市公司负债经营所面临的风险主要有以下四个方面：长期负债风险、利率变动风险、无力偿还负债风险和财务拮据风险。通过分析这四大主要风险，可以知道房地产上市公司负债经营面临的风险具体是什么，针对风险分析原因，提出相应的解决对策更好地解决这些问题。

1.1 长期负债风险

长期负债是指偿还期限在一年以上的债务。长期负债的数额较大，偿还时间也相对来说较长。上市公司建造房屋的周期都很长，然而长时间的投入不一定能获得相对应的产出，较大的数额，使得积累偿债资金的时间也较长，一旦经营业绩不好，长期负债面临偿还不上的风险。所以在借入长期负债的同时，既享受着它带来的雄厚资本的优势也承担着巨大的风险，一旦房屋卖不出去，剩余数量较多就无法偿还贷款。

1.2 利率变动风险

利率风险是指市场利率变动的不确定性给商业银行造成损失的可能性。因为现在很多买家在购买房地产的时候，采取的是贷款的付款方式，所以市场利率和商业银行之间的联系十分密切。市场的利率由房地产市场的整体环境决定，供求关系和地理位置等都可以起到影响的作用，波动幅度较大的市场利率不利于商业银行发放贷款，管理和运作起来都比较复杂。

1.3 无力偿还负债风险

企业的借款到最后不但要完成还本，还要付息。从一定角度来看，房地产上市公司的收益与风险并存，高收益伴随的是高风险，很少有房地产公司采取一次还本付息的方式，那样一次的负担太重，所以基本都分期还款并带有一定的利息，每次都有固定的还款期限，一旦无法偿还，就会造成信誉的损失和商业银行的催款，危及生存。

1.4 财务拮据风险

在企业正常还本付息，运营成果和预期一样的时候，财务拮据风险只是潜在的一种，只有企业资金不足才会出现的后果。但是当企业支付不起应该还款的金额和利息时，为了偿还借款企业就必须从别的资金里拿出款项来偿还，造成整个生产经营环节的破坏。这时候企业再进行计划之外的额外的筹资，就会加重企业的负担，造成营业的风险，一旦房地产上市公司的主导产业房屋卖得不如预期好，就有可能造成自身的损失。

2 造成房地产上市公司负债经营风险的影响因素分析

房地产上市公司负债经营风险的影响因素很多，可以分为内因和外因两部分。外因与每个国家的经济环境有关。当经济好的时候，市场需求和供求呈正比同比增长，房地产企业的效益普遍较好;当经济不好的时候，经济萧条市场疲软，银行效益不好发放贷款较少，各种社会经济问题一一浮现，没办法在短期内解决，使得企业的负债经营风险变大。而影响房地产上市公司负债经营风险的内因主要有以下四点：

2.1 负债利息的高低

把负债规模、负债成本看成定量时，财务风险与负债利息呈正比，风险越大利息越高。从借入资金与自有资金的这一部分来看，借入资金的利息率越高，期望自有资金收益率就与其成反比，相对来说就会较低，最后导致财务风险变大。每个正在运营的企业都有一定比例的借入资金，与自有资金共同支撑经营活动运营下去，所以一旦负债利息变高，将会提高财务危机，加大企业运营的压力，不容忽视。

2.2 筹资组合状况

房地产企业一般采用的是混合性筹资，包括长期借款、普通股等。筹资组合是指资本总额中短期资金和长期资金所占的比例结构。一般情况下，筹资组合在混合型筹资中所占的比例很高，所以它的变动对于整体的成本率的计算有很大的影响，也就是对企业的风险大小有很强的关联性。长期资金的成本高，缺少弹性，相对而言短期资金的成本低，弹性较大，对两者进行不同比例的组合会形成不同的风险程度。所以需要对几种不同的筹资组合的方案进行对比，挑出风险较小的一种进行筹资。

2.3 预期现金流入量

现金流一直都是企业的命脉，无论房地产企业的经营状况是怎样的，一旦现金流断了，就会造成资金的短缺，会造成极大的恶果。所以，房地产上市公司在进行投资决策时，一定要关注预期的现金流入量。现金流由三大部分构成：初始现金流是前期的各种费用和固定资产收入等;营业现金流包括的是税后的净利加上折旧;终结现金流是各种收回的收入等。通过对各种未来预期现金流入量的比较，可以选择出较合理的筹资方案。

2.4 资产变现能力

资产的变现能力又称为资产的流动性。如果企业的资产流动性强，这种不稳定性就会造成获利能力下降，从而影响到偿还贷款和债务，要是不能及时偿还债务，就会支付更高的利息，对房地产上市公司的经营非常不利。相反如果企业的资产流动性弱，获利能力就会较高，利于企业偿还贷款，但都是较弱的流动性，不利于资金的周转。所以上市公司要形成较合理的资本结构，达到资本成本率的最大化，多样化的资本结构才可以减少企业的风险。

3 房地产上市公司负债经营风险的防范对策

3.1 將风险观念融入管理当中，构架良好财务意识

财务风险是指由于公司筹资结构不符合本公司情况等原因，丧失偿债能力而导致投资者预期收益下降。财务风险是房地产上市公司在进行财务管理的过程中，必须解决和考虑的一个问题。通常情况下，财务风险客观存在，企业管理者要理智地对待财务风险，只能采取有效措施来削减和预防风险，而不可能完全地消除风险。由于公司的管理层不太具有这种风险意识，可能会对未来的财务管理造成一定的阻碍。所以要对生产、销售等各个环节进行严格的监控，使他们的风险都在可控的范围内。根据具体情况具体分析的原则，财务管理理念的应用，要注意与房地产上市公司的具体情况相结合，建立有效的管理制度，以制度为保障，保证财务管理风险相关事宜得到有效落实。

3.2 加强财务风险管理人员素质，提高财务人员能力

培训是成为公司正式员工必须经历的一个阶段，对公司员工的专业能力提升等有重大的作用，作为财务人员，必须要提高自己的专业素养，以此来降低房地产上市公司负债经营过程中，由于经营引发的其他类型的风险。在房地产上市公司进行财务风险管理的过程中，相关财务专业人员的自身专业素质水平，直接影响到管理质量。要注意的是，在管理的过程中，一定能够要与公司的自身需要相结合，对于在管理过程中出现的问题，进行及时和合理的解决。基于这一点，在进行财务风险管理人员素质提升的过程中，要构建完善的培训机制，能够结合公司自身情况，提升财务风险管理人员业务能力，把握财务风险管理内容，强化财务风险管理的稳定性和可靠性。

3.3 拓宽融资渠道

随着经济的发展，房地产企业上市公司的规模也在不断地扩大，拓宽筹资渠道是降低风险的一个好办法，多样化的融资可以促进资本结构的稳定。按时间划分，可以分为长期筹资和短期筹资。在长期筹资中，随着国家的政策越来越支持企业的发展壮大，可以利用政府财政资本，或者引入非银行金融机构的资本，国外和我国港澳台地区的资本也不失为一种选择。在短期筹资中，可以向市场投入一些股票或者债券来筹资，来缓解短期的资本缺乏。

3.4 确定恰当的融资规模

融资规模是指一定时期投资主体筹资金额的总数。只有确定恰当的融资规模，才可以尽可能的减少融资成本。一方面，过多不必要的资金会造成企业的负债过重或者资金闲置，增加融资成本。另一方面，较少的资金不利于企业开展正常的经营活动，无法进行扩大生产，形成良好的经营循环的链条。所以，一定要根据企业自身的需求来进行融资活动。

对于企业来说，可以使用经验法来确定筹资规模。经验法即是指企业在确定融资规模时，首先需要依据企业内部融资与外部融资的不同性质及各自特点，优先考虑企业现阶段的自有资金，然后再去考虑进行外部融资。二者之间的差额就是应该从外部进行融资的金额。此外，企业进行融资的金额的多少，一般要考虑企业自身生产经营规模的大小、现有实力的强弱，以及企业正处于哪一发展阶段，再结合不同的融资方式的特点来选择有利于本企业长远发展的融资方式。

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