一房二拍哪个有效

杨学友

低于保留价拍卖，委托人不认再次拍卖

早在2006年7月，某信用联社向贷款人徐勤发放一笔贷款。为确保贷款回收，应信用联社要求，徐勤以其自建的坐落于市郊附近的面积416平方米农贸大厅（产权人为徐勤）抵押给信用联社。贷款到期后，因徐勤未能如期偿还借款，经双方协议，徐勤以上述房产抵顶其欠信用联社的贷款及利息。信用联社取得徐勤的房产后，未办理过户登记手续。

2008年11月27日，信用联社将房产交由正华拍卖公司拍卖，并签订委托拍卖合同，约定信用联社委托正华拍卖公司依法对其收回的416平方米房产予以拍卖。合同约定拍卖时保留价为18.8万元（若低于此价由委托人收回）；价款的支付方式和期限约定为“拍卖人在拍卖成立后一个月内，将全部拍卖成交价款支付给委托人，逾期不支付的，委托人可以解除合同”。

根据信用联社的委托，正华拍卖公司发布拍卖公告与通知后，于2008年12月14日如期举行拍卖会，经过二轮拍卖，周女士以19.67万元竞得该拍卖房产，正华拍卖公司当即为其出具《拍卖成交确认书》并载明：拍卖物名称某某镇农贸市场内左侧大厅及小门市，面积约416平方米。周女士于当日从事先缴纳的三拍款中向正华拍卖公司全额交纳17.1万元拍卖成交款，并接收管理使用争议房屋至今，但因后来出现一系列纠纷，一直未办理产权过户手续。

正华拍卖公司收到周女士的拍卖房款后，迟迟未按约定将拍卖价款交付信用联社。期间，双方因利息问题矛盾不断。直到2013年底，信用联社向正华拍卖公司以特快专递方式发出解除委托拍卖合同中部分拍卖标的通知书，称在合同有效期内，正华拍卖公司未按合同约定将拍卖标的成交全部价款交付信用联社，故决定解除委托拍卖合同，并要求返还该拍卖标的房产（正华拍卖公司称未收到该邮件）。随后的2015年4月10日，信用联社委托金利发拍卖有限公司对本案争议的房产再次进行拍卖，并签订了委托拍卖合同。金利发拍卖有限公司在當地某市日报就本案争议的房产发布了拍卖公告后，于2015年4月19日将该房产拍卖给第三人赵江，并出具现场成交确认书，第三人赵江以30万元拍得上述房产。事后，信用联社在争议房屋（已经交付周女士使用）处张贴公告，称争议标的物已另行出售。

2015年5月，第三人赵江运送砂石准备装修，与周女士发生矛盾。无奈的周女士以信用联社、正华拍卖公司为被告、以赵江为第三人诉至法院。请求判令二被告履行房屋买卖合同义务，配合原告办理房屋产权过户登记；判令第三人排除妨碍，运出砂石，诉讼费由二被告承担。

原告周女士诉称，原告依法定程序竞买成功后，对争议房产公开管理、收益、改造、占有至今，没有任何人提出过异议，被告信用联社对原告交付并使用管理房屋亦没有异议。被告信用联社知道争议房屋已经拍卖成交，且基于公开拍卖的事实，亦知道成交价款具体数额，直到原告起诉前从未提出过任何异议。被告信用联社在2013年12月21日向拍卖公司发出的解除委托拍卖合同中部分拍卖标的通知中，只是以没有收到成交价款为由解除合同，对成交价格没有异议。如果拍卖公司向信用联社及时支付了成交款，二被告则不会产生纠纷。因此，请法庭支持原告合理合法的诉讼请求。

被告正华拍卖公司辩称，我公司拍卖争议房产系依据法定程序进行，原告拍得该房产后与我拍卖公司签订的拍卖合同系双方真实意思表示，合法有效，应当受到法律的保护。据此，被告信用联社重新委托拍卖行为违法，其与第三人赵江签订的买卖合同无效。

被告信用联社则辩称，拍卖程序应当严格按照国家拍卖法规定的程序进行，拍卖就是最高应价获得拍卖物的所有权，但不得违反拍卖法关于保留价的规定。拍卖法规定了竞买人的最高应价未达到保留价时，该应价不发生法律效力，低于保留价签订的拍卖成交确认书同样不发生法律效力，合同未成立，也未生效，否则拍卖就失去了意义。且没有证据证明被告信用联社同意以低于保留价格将争议房屋出售给原告周女士，被告正华拍卖公司与原告无论是签订的拍卖成交确认书，还是最后收取价款都低于被告信用联社确定的18.8万元保留价，因此原告周女士与被告正华拍卖公司签订的拍卖成交确认书不发生法律效力。请法庭驳回原告缺乏事实与法律依据的诉请。

法院认为：案外人徐勤将自有房屋抵顶给信用联社后，信用联社有权依法委托正华拍卖公司拍卖争议房产，但须依物权法办理物权登记后才能产生物权效力。本案被告信用联社与正华拍卖公司签订的委托拍卖合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的禁止性规定，合法有效。双方当事人在合同中对争议房产确定了拍卖成交款交付时间和被告正华拍卖公司违约不交付全部拍卖价款时，委托人被告信用联社有权解除合同。被告正华拍卖公司在原告周女士参加竞拍时，以低于保留价18.8万元签订拍卖成交确认书，收取原告17.1万元价款，拍卖合同不发生法律效力，而且被告正华拍卖公司至今未将拍卖价款交付信用联社，违反了合同约定，属违约，被告信用联社以通知的形式解除相应的委托拍卖合同条款符合法律规定，双方之间的相应委托拍卖合同条款已经解除。由于被告信用联社从徐勤处受让房屋后未办理产权过户手续，原告周女士与被告正华拍卖公司签订的拍卖合同也未发生法律效力，亦未进行物权登记，未发生物权转移，信用联社重新委托拍卖公司拍卖争议房产不违反法律规定。故原告周女士要求二被告履行买卖合同（原、被告签订的拍卖成交确认书）约定的义务，配合原告办理争议房屋的产权过户登记的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。遂判决驳回原告周女士的诉讼请求。

低价拍卖虽违约，但不影响《拍卖成交确认书》效力

周女士不服一审判决，上诉称：经多次竞价成交，并按照拍卖人要求履行相关程序，不存在任何过错。作为信用联社的受托人拍卖公司，在拍卖成交、收到了上诉人成交价款后，将竞拍房屋交给上诉人，上诉人公开、合理地占有使用至今，各方当事人都以实际行动履行了合同主要义务，依据《合同法》鼓励交易的基本原则，该房屋买卖合同成立并生效。至于被上诉人正华拍卖公司低于保留价拍卖，以及未及时给付成交价款，系二被上诉人之间的违约纠纷，该违约责任不影响上诉人依法竞拍之合同效力。综上，请二审法院支持上诉人的诉讼请求。

正华拍卖有限公司辩称：答辩人与上诉人的拍卖合同有效，信用联社无权解除拍卖合同另行委托其他拍卖公司重新进行拍卖，其另行拍卖的行为也不符合法律规定，因此，在先的拍卖合同应该有效，在后的无效。对于上诉人的其他上诉理由，答辩人予以认可。

农村信用联社辩称：上诉人与拍卖公司签订的拍卖成交确认书因违反拍卖法关于拍卖的强制性规定而无效，无效的拍卖合同自始无效，上诉人的诉讼请求不应得到支持。

二审法院审理认为，本案周女士竞拍价款虽低于委托拍卖的保留价18.8万元，但该保留价系信用联社与正华拍卖公司《委托拍卖合同》的约定，正华拍卖公司以低于信用联社确定的保留价确认拍卖成交，属于对信用联社的违约行为。对正华拍卖公司未达保留价成交、逾期未支付拍卖款的违约责任，信用联社可另行向正华拍卖公司主张权利。但信用联社无权撤回已拍卖的房屋并另行委托金利发拍卖公司进行拍卖。赵江与金利发拍卖公司签订的《现场成交确认书》虽然有效，但因信用联社对该房屋无权处分致使该房屋所有权不能转移，赵江可另行向金利发拍卖公司、信用联社主张权利。赵江向该农贸市场大厅内运送砂石，系妨害占有的行为，占有权人周女士有权请求排除妨害，原审判决赵江清除砂石并无不当。遂判决：一、撤销某区人民法院〔2016〕XXX号民事判决；二、正华拍卖有限公司、某市农村信用联社于本判决生效之日起十日内，协助上诉人周女士办理房屋的产权过户登记；三、第三人赵江于本判决生效之日起三日内将运入本案农贸市场大厅内的砂石清除。

点 评

我国民法的一个基本原则是“民事行为自治”，即当事人的约定优先于法律的规定，只要不违反法律强制性规定，当事人双方既可以约定自己的民事法律行为，也可以变更约定。本案信用联社委托正华拍卖公司拍卖房产时，虽约定了保留价，但拍卖公司低于保留价拍卖房产后，委托人信用联社得知拍卖情况后，不仅将房屋交付给拍卖人周女士，而且在长达5年时间里未提出异议，表明对此价款拍卖的认可。其事后反悔，当然不会得到法律支持。即使正华拍卖公司以低于信用联社确定的保留价确认拍卖成交，属于对信用联社的违约行为，也因信用联社在法律规定的时效内未主张撤销而归于消灭。