我在美国“救民于水火”：留置权

黄永明

佛罗里达有67个县，马里兰有24个县。每个县欠税的房产太多了，少则七八百，多则两三万

我来到美国的时间不长，是这里的一名新居民，但我感觉自己已经在“救民于水火”。

刚刚过去的五月份，我替13个家庭或是公司垫付了他们拖欠的房产税。他们的房产分布在佛罗里达州和马里兰州的三个县，我的这些款项支付给那些县政府之后，会帮助政府的正常运行。

每年的五六月份，是佛罗里达州和马里兰州一年一度的房产税留置权拍卖的季节。说到房产税留置权，大部分中国人可能很难理解。这很正常，因为这里面的两个概念——“房产税”和“留置权”——在中国都是不存在的。

首先来看房产税。美国的房产税由县一级政府征收，每年收一次，现在2018年收的就是2017年的税。这些钱对政府和居民都很重要，因为它们收上来之后，会被用于警察、消防、学校和修路等公共服务上。

但是，并不是每一个人都会按时缴纳房产税。有些人是因为没钱而欠缴，但原因不止这一个，而是多种多样的。比如，如果某人继承了一套房产，而他不知道自己继承了，那房产税也就无从缴起，自然就会出现欠缴的情况。

也不是只有低收入者或者个人才会欠缴房产税。麦当劳的门店、美国几乎所有的大银行、一些大型的石油公司会欠缴，年收入几百万的拳击手、NBA明星、棒球明星也会欠缴。最匪夷所思的，是大型连锁药店Walgreens曾经出现过店面不欠税，但停车场欠税的情况。

县政府收不到钱，于是在这些欠税的房产上加一个“留置权”。这是加在房产上的一种负担。美国的房产上可能出现各种各样的留置权，它们不是什么让人喜欢的事物，因为一旦房产上存在留置权，屋主在债务还清前就不能卖出这套房子了。

加了留置权之后，政府会耐心等待一段时间。如果屋主仍然不缴纳，这时才会是法律意义上的“有过失”。政府开始在欠税金额的基础上收取各种利息、罚金、手续费。

但罚款只是手段，不是目的。如果屋主仍然不缴纳房产税，那不管你把罚金抬到多高，都是没有意义的——只要政府拿不到钱，那这就影响政府的正常运转。

这个时候，像我这样的投资者就入场了。我们会从县政府手上把这些留置权买过来。交易的金额就是房屋欠税的金额加上各种罚金和手续费。我们把这笔钱给到政府，政府就高兴了，因为他们拿到钱了。

与此同时，政府向我们承诺，一旦屋主还款，就会把本金连带利息偿付我们。不同的州，甚至一个州不同的县，利率都不太一样。一般来说，年利率会在6%到36%之间。作为投资者，我们也是高兴的。

而屋主呢，他们则获得了一段赎回期。有的州的赎回期较短，只有六个月；也有一些很长，可以达到两三年。在这一段时期之内，只要把欠款、罚金和利息交清，留置权就会被释放，他们的房产就自由了。

我在2018年5月份买了13个留置权，这个数量，就像是那个海滩上救小鱼的故事里，孩子能救助的小鱼的数量。佛罗里达有67个县，马里兰有24个县。每个县欠税的房产太多了，少则七八百，多则两三万。这还仅仅是两个州，如果把美国50个州的欠税房产数量加在一起，数量惊人。

也许你会问，如果直到赎回期结束，屋主都没有还债，会发生什么呢？这个时候，我作为留置权的持有者，就可以走法律程序，让屋主丧失赎回权，而我获得房产的所有权（佛罗里达的程序不太一样）。

在所有类型的留置权当中，房产税留置权的优先级是排在第一位的，也就是说，它总是最优先被偿还的那个债务。这意味着，我作为房产税留置权的投资者，我的投资是最受到保护的。

今年的拍卖季还没有结束，我正在紧张准备参与下一场拍卖。我想要在华盛顿特区边上投资一些房产税留置权。那里很可能成为亚马逊公司第二总部的所在地。真被猜中的话，不管是我手里的留置权（我买的留置权仍可转让），还是未来可能拿到的房地产，都会变得抢手。

我还时常会想，中国的房产税酝酿许久，不知当中国有了房产税之后，中国人会不会有这样的投资机会。

（作者系美国得州注册房地产经纪人）