公允价值在我国投资性房地产中的应用文献综述

林苏娜

【摘要】2006年我国新企业会计准则颁布将投资性房地产作为一项具体准则单独列式，并在后续计量中引入公允价值计量模式。投资性房地产的公允价值计量成为学术界和实务界关注的热点。本文通过对研究投资性房地产公允价值计量的文献进行梳理，以期为进行更深入的研究提供思路。

【关键词】公允价值；投资性房地产；文献综述

一、国内研究现状

2005年财政部出台《投资性房地产》意见征求稿，将投资性房地产单独列式，在后续计量中引入公允价值，进一步规范投资性房地产的披露。2006年2月财政部颁布新企业会计准则，为实现与国际会计准则的趋同，全面引入了公允价值计量，在金融工具、投资性房地产、债务重组、非货币性交易、生物资产等准则中涉及。此次会计准则首次颁布了《企业会计准则第3号——投资性房地产》（CAS3），对企业投资性房地产的确认、计量、披露提供依据。根据准则规定，如果企业有确凿的证据表明其投资性房地产得到公允价值能够持续可靠地获取，则可以采取公允价值模式对投资性房地产项目进行后续计量。对使用公允价值计量投资性房地产，准则有严格规定：投资性房地产需要有活跃的房地产交易市场：企业可以从房地产交易市场中取得相同或类似的房地产市场价格及其他相关信息，以保证对投资性房地产的公允价值进行合理估计：同一企业只能采用成本或公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，采用公允价值模式计量投资性房地产后不可转回成本模式，采用公允价值模式计量投资性房地产不计提折旧，不用计提资产减值准备。

（一）对投资性房地产准则的解读

2006年企业会计准则颁布前后，研究主要集中于对于CAS3本身的解读上，探讨会计处理方式的变化，通过CAS3和国际上有代表性的投资性房地产会计准则进行对比，提出完善准则的建议，主要以规范研究为主。在意见征求稿出台后，沈小平（ 2006）等人探究了新准则下投资性房地产的会计问题处理方式，对投资性房地产的归属问题、会计处理方法和“增值收益”的所得税问题做了探讨。赵西卜（2006）等人就深入解读了准则的特点、投资性房地产的界定、计量、转换和处置等准则实施中应注意的七大问题。徐小瑛（2006）将《企业会计准则第3号》和国际会计准则第40号投资性房地产进行比较，通过比较为我国会计准则的完善提供建议，结果发现国际会计准则在对于投资性房地产的范围界定更加详细，易于分辨操作：在计量模式国际准则提倡选用公允价值，而我国对投资性房地产选用公允价值做了严格控制的规定：在投资性房地产与其他资产的转换处理上国际会计准则的规定更加细致全面：在信息披露上，我国会计准则要求披露的信息更加符合我国情况。应华羚（2008）对投资性房地产准则中公允价值模式与国际会计准则进行比较，着重探讨了公允价值定义的表述、确定依据等方面的差异，并提出为了防止公允价值的滥用，完善会计准则的制度提出建议，认为我国需进一步明确公允价值的计量规范和属性表述，提高信息披露的要求。

（二）投资性房地产公允价值计量模式的影响

新准则的实施也引发了学者们对企业可能造成的影响的思考，研究集中于公允价值的实施产生的后果上。研究主要采用规范与案例相结合的方式，较少有人采用实证研究。企业采用公允价值模式计量投资性房地产的影响主要表现在对企业净利润、净资产和税负的影响上。准则规定，采用公允价值计量后续投资性房地产的企业要按照资产负债表日投资性房地产的公允价值调整账面价值。准则颁布前后，我国的房地产行业正值火热期，采用公允价值后续计量会导致的资产负债表日价格高于账面价格，相应的增资计入当期损益从而增加了企业的利润。而所得税的征收是以净利润为基础，公允价值计量导致企业净利润的提高，而没有配套的税法规定说明公允价值变动引起的利润增加的这一部分是否计入应税基础，因此很有可能提高企业税收。企业净利润的提高也会加大现金流的流出，企业一般采用预交所得税，公允价值变动引起的净利润的增加并没有构成实际的现金流入，但当期预交所得税会增加从而增大企业现金流出量，净利润的增加业让所有者误认为企业业绩好要求分配殷利，管理者也会要求增加薪酬，这些都会导致企业现金流出量增加。另外，我国的房地产市场不成熟不稳定，新准则颁布的时候我国房地产行业进入飞速发展期，房价上涨，采用公允价值计量会导致企业资产增加，而房价下跌的可能也客观存在，也就会引起企业的资产缩水从而影响企业的净资产。

（三）公允价值计量投资性房地产的运用情况

随着准则的运用，研究偏向于准则的应用情况以及存在的问题方面，主要采用规范与案例相结合的方式，较少实证研究。刘运国（ 2010）对存在投资性房地产的上司公司进行研究，发现按公允价值计量的会计信息更具有价值相关性，会计信息的决策有用性有所提高。虽然公允价值更具有价值相关性，但对于公允价值模式的应用上，并未如预期的那样得到企业的追捧，相反使用公允价值的企业极少。不少学者对投资性房地产计量模式的选择动因进行了研究。企业对投资性房地产公允价值计量模式的选择是实质是会计政策的选择。对会计政策的选择，主流的理论依据仍然以契约理论三大假设为主。徐爱敏（2013）提出管理者选择公允价值计量模式是出于政治动机和经济动因，包括盈余管理动因和管理者自身获利动机。张瑞丽（2014）通过对2007年至2012年持有投资性房地产的上市公司进行实证研究发现，资产负债率高、高管持股比率高、投资性房地产比重高的非国有企业更倾向于公允价值计量。王福胜（2014）从管理层选择公允价值的机会主义和效率主义出发，认为管理层选择公允价值计量只是为了提高企业的会计业绩，降低债务水平，并不是为了提高会计信息价值相关性。

二、总结

我国市场背景下，房地产市场不成熟，房价不完全公开透明，房地产市场不具有足够的活跃性，让企业获取公允价值的难度增大。另外，公允价值计量对企业利润和资产的影响不是完全对企业有利的，出于谨慎性原则，很多企业必然会对选择公允价值模式计量投资性房地产持观望态度。在长期看来，随着会计准则的完善，我国市场经济的发展，房地产市场的完善，房价的公开透明，财务报表的改进，公允价值必然将会成为投资性房地产后续计量的主要方式。因此，未来对公允价值计量投资性房地产的研究应该集中于从实务出发，完善和改进會计准则，以准则指导实务，推进公允价值在投资性房地产后续计量中的运用。

参考文献：

[1]沈小平，房振武.孙元元投资性房地产会计处理问题探讨[J].商业会计，2006（01）：57-58

[2]赵西卜，王艳红.尚利投资性房地产会计准则实施中应注意的七大问题[J].财会学习，2006（05）：43-45

[3]徐小瑛.浅谈《企业会计准则第3号——投资性房地产》[J].云南财贸学院学报（社会科学版），2006（05）：108-109