房企参与土地一级开发的盈利模式与策略

杨喆

前言

土地一级开发主要指的是根据土地利用总体规划、城市规划、城市功能定位与经济发展要求，授权委托企业与政府部门可以对一定区域范围内乡村集体土地、国有土地开展统一拆迁、征地、补偿、安置工作，并建设市政配套设施，让标准土地开发行为目标得以实现。

1 房企参与土地一级开发的盈利模式

1.1 固定比例收益模式

固定比例收益模式主要指的是开发企业在接受政府部门委托之后，根据城市总体规划、土地利用总体规划，可以对拟征用与农转非土地、确定存量国有土地，统一组织完成农转非、整地、拆迁以及市政道路基础设施建设等工作，政府部门可以对固定以及开发利润进行支付，可以让增值收益底线得到保证。固定比例收益模式流程如图1所示。

图1 固定比例收益模式流程图

结合图1，在利用此种模式时，可以从土地一级开发本身获得一定利润，此种模式主要形式包含三种类型：①开发企业需要对筹措资金予以自行负责，需要办理项目规划、项目核准、执政建设以及征地拆迁等手续，完成组织实施工作，在应用此种模式时，其开发成本的8%为利润；②土地储备机构需要对土地一级开发起到主导作用，需要完成资金筹措工作，同时，需要对项目规划、项目核准、市政建设以及征地拆迁手续进行办理，完成组织实施工作；③政府部门需要对收益保底做出承诺，开发企业需要对土地以及开发资金进行投入，开发企业每年都可以得到最低收益，如果所得收益小于开发成本5%，那么需要政府部门对差额进行补足[1]。

1.2 分享土地增值收益模式

分享土地增值收益模式主要指的是开发企业在得到土地一级开发成本补偿部分后，还能够和政府部门进行商议协定，根据一定比例对土地出让金增值收益进行有效分享。通常情况下，在开发企业对一级开发工作予以完成后，政府部门需要开始进行招拍挂出让，出让所得减去开发成本和政府部门提取各项费用之后，政府部门需要与企业根据一定约定比例完成分成工作，得到自身部分土地出让增值收益。

在采用此种模式时，在开发成本中，主要包含了征地拆迁补偿费用、项目前期费用、工程建设费用、市政基础设施建设费用、税费，在政府提取费用中，主要包含了失地农民保障金、土地收益基金。在分配过程中，其比例和土地一级开发难度具有一定关联，如果地理位置较偏、拆迁难度较大，那么其分成相对较高。

在土地以及开发过程中，利用投资环境景观、投资公共配套设施等方法可以让土地增值目标得到尽快实现。通过投资环境景观，如规划建设园林、改造旧河道，可以让生态效益得到提升，进而让经济效益目标得以实现；通过投资公共配套设施，如建设停车场、建设配套制冷与热力供应，可以让社会效益得到提升，进而让经济效益目标得以实现。

1.3 分享土地出让金模式

分享土地出让金模式主要指的是一级开发企业和项目所在地政府部门进行合作，根据双方商议比例，来让土地出让金得到直接分成，得到一级开发企业合法收益。在利用此种模式时，其操作方法主要包含两种类型：①企业和政府部门进行合资，让项目公司第一成立，房企利用股权占比，可以得到土地出让金分成权；②企业和政府部门需要对《土地一级开发委托协议》进行签订，需要对双方土地出让金分成比例予以明确化处理，房企可以得到土地出让金分成。

此种分享土地出让金模式具有一定局限，开发企业需要为国企，且多为项目所在地政府平台公司。如在上海新江湾城项目中，就需要上海城投对其运营予以负责，市政府部门和上海城投出让金分成比例为3：7，并出让合同及补偿合同完成具体操作工作。

1.4 持有部分优质公建配套设施模式

持有部分优质公建配套设施模式为政府部门授权土地一级开发主体，完成公共配套设施投资工作，开发主体通过对公共配套服务予以提供、持有优质公建物业，可以让长期现金流得到获取。在应用此种模式时，需要开发主体和政府部门完成高效协调、沟通工作。在公共建筑中，主要为医疗卫生、教育、商业服务、文化体育、社区服务等社会服务性设施，因为自身具有较长的回报周期、较低的盈利能力，对此需要选择优质公共物业。如果企业并非专业从事公共设施运营管理，那么其运营能力几乎和盈利能力相等。所以，公共配套设施投资决策是应用此模式时的最大挑战。

1.5 一二级联动开发模式

一二级联动开发模式主要指的是土地一级开发主体和政府部门进行积极协商，进而创造多种条件，让一级开发主体得到部分二级开发项目，让一二级联动开发模式得以实现，房企可以得到较高收益。其联动关系如图2所示。

图2 土地一二级联动开发模式

结合图2，在应用此种模式时，一级开发企业需要和政府部门构建合作关系，需要开发企业具有良好的公关能力。同时，一级开发企业需要具有二级开发能力，在利润上，二级开发利润大于一级开发利润，在拿到土地后，二级开发会具有较大优势，可以让项目整体利润率得到提升，可以让一级开发收益不足得到弥补[2]。其利润空间如图3所示。

图3 土地一二级联动开发模式利润空间

结合图3，一级开发工程外包利润、土地升值利润、公共设施运营利润一级物业销售利润为此种模式的应用提供了良好的利润前景，通常情况下，一级开发企业需要通过两种方法低价拿地：①一级开发企业需要和政府部门进行有效协商，对土地出让规则进行制定，保证其拿到优质的地块；②一级开发企业利用土地一级开发建设市政基础设施，帮助政府部门对一级开发工程进行代建，无偿、低价得到部分土地完成开发工作。

2 房企参与土地一级开发的面临风险及主要策略

2.1 面临风险

在房企参与土地一级开发过程中，其面临风险主要体现在四个方面。

（1）大量资金的长期占用。对于用来储备的土地来说，在土地储备中心对其进行验收后，需要其利用自有资金并给开发商进行偿付，其具有较大的欠款风险。同时，如果拆迁工作较为不顺，也会让项目完工时间得到推移。

（2）开发投入超过专业机构评估确认基准地价。在专业机构评估确定基准地价中，拆迁成本可能相对较高，政府部门如果不同意对一级开发增值收益予以分享，那么开发商将可能面临亏损。

（3）政策风险。在招拍挂拿地中，土地一级开发政策不够完善，全国性政策规定相对宽泛，其操作性相对较差，而省、市地方政府部门会依照实际情况对土地利用政策进行改变，这种改变也有可能会造成风险。

（4）政府违约行为风险。在土地一级开发时，地方政府具有较为强势的地位。开发企业固然可以利用多种法律文件实现约束，并将自身利益和政府部门利益进行捆绑，但依然无法对地方政府部门违约风险进行完全消除。

2.2 主要策略

2.2.1 增强规划能力

在土地一级开发过程中，规划是最为重要的价值要素，占有核心地位。土地一级开发在短期内无法得到复原，对于区域功能的实现来说，规划优劣程度会对其起到决定作用，而对于区域价值来说，区域功能又具有根本影响。开发企业土地价值的提升可以让企业开发盈利水平得到提高，可以为企业的后续业务开展奠定重要基础[3]。

2.2.2 优化运作流程

在土地整治与储备中，会涉及到拆迁环节、征地环节、基建环节以及土地出让环节，与此同时，一级开发工程本身具有系统性、综合性特点，具有多种和外部合作单位进行谈判环节，为让运作流程得到进一步优化，需要对管理能力进行提升，让一级开发企业成本得到有效控制。

2.2.3 掌握行业波动周期

在房企参与土地一级开发过程中，需要对整体宏观经济、区域经济因素、政策因素以及行业形势因素进行充分考虑，同时，需要房企具有敏锐市场触觉，需要房企和政府部门保持一致性，依照市场需求对土地一级开发节奏进行有效控制，让区域土地价值得到进一步提升。

3 结论

综上所述，固定比例收益模式、分享土地增值收益模式、分享土地出让金模式、持有部分优质公建配套设施模式和一二级联动开发模式为房企参与土地一级开发的主要盈利模式，针对房企参与土地一级开发的主要风险，通过增强规划能力、优化运作流程及掌握行业波动周期的主要策略，可以对此风险进行有效预防，保证房企参与土地一级开发盈利模式得到顺利开展。

[1]姜农娟，赖磊，郑广三.土地一级开发企业盈利模式转型设计研究[J].建筑经济，2014，03：78～81.

[2]王代群.关于对土地一级开发项目成本控制的思考[J].经贸实践，2018，02：119+121.

[3]李竞.土地一级开发成本控制的主要内容及其策略[J].财经界（学术版），2018，02：39～40.