产业园独栋办公产品定位研究——以宁波市为例

胡建民

上海房德科创实业集团有限公司 上海 200092

正文：

随都市工业的迅速成长，产业园已经成为城市发展的重要组成部分。成功的产业园设计，需要产业、客户、产品、服务的系统策划。其中，产品是产业、服务的载体，是产业园设计的落脚地，也是关键。产品定位，往往决定了园区的成败。产业园的产品类型多样，包括厂房、写字楼、独栋办公楼、公寓、配套商业等。独栋办公产品一直是开发商和设计单位非常青睐的产品，但由于目前市场上不同独栋办公产品的去化速度相差很大，独栋办公产品开发已经成为产业园开发建设的难点。因此，对产业园独栋办公产品的定位研究，具有重要的现实意义。

一、产业园独栋办公产品定位难点

1、独栋办公产品类型

按照用途分，市场上主要有三种独栋办公产品。一是类住宅产品，单层面积小，面积区间为300㎡至500㎡，一层面积200㎡以下。设置客梯，一般不设地下车库。总价低，底层为办公或会客区域，楼上居住。二是厂办一体产品，面积较大，总面积在1000㎡以上，一层面积在300㎡以上，设置货梯，有的会增加客梯，不设置地下停车。办公和厂房上下布置，或前后布置。三是独栋办公产品，面积从500㎡至1200㎡，一层面积100㎡至300㎡之间，一般设置客梯，有的还会有地下车库。主要功能为办公和会务接待。一般有会所，甚至占较大比重。

2、独栋办公产品优势

独栋办公产品有两方面优势。一方面使用方便。独栋办公产品，一般只有一个业主，满足了私密性和独立性要求，可以方便的根据业主进行功能调整。另一方面品质较高。独栋办公产品，主要针对高端客户。无论是外立面和内部装修等方面，都比一般厂房标准高。独栋办公产品往往成为园区的品质代表。

3、独栋办公产品定位难点

首先是规划设计难点。产业园园区一般有容积率下限，独栋办公产品能够排出的数量有限。独栋办公产品如果品质要求较高，配置花园，独立院子，将拉低容积率。如果做成联排或多拼，缺少公共空间，降低品质，影响价格。

其次是政策管理难点。产业园有税收要求。独栋办公产品，如果作为类住宅产品销售，本身无法产生有效税收，则就要求其他项目产税能力提升。同时，有的地方政府对最终使用方有较强限定，例如要求使用方必须是总部企业，这就在一定程度上限制了目标客户范围，也就影响了去化速度。

二、产业园独栋办公产品市场表现

1、独栋办公产品市场总体情况

宁波市产业园市场纯独栋办公项目较少，布局较为分散。截至2018年10月，在笔者调研的产业园项目中仅有创E慧谷、创新128和八骏湾等三处具有独栋办公产品（见表1）。其中八骏湾的独栋办公产品总面积较大，总价较高。独栋产品具有一定的稀缺性，其他产业园均以写字楼裙楼为主，项目办公品质不高。

表1 宁波市主要园区独栋办公产品情况表（截至2018年10月）

2、独栋办公目标客户

政府主导园区具有大型企业入驻，但仍以中小型孵化企业占主导地位，企业主导园区均以中小型企业为主，行业集中在贸易，电子商务，科创公司和新材料等新兴产业。创e慧谷是和镇海区政府联合开发，形成了大量高品质创意企业的聚集地，入驻企业中，动漫及软件公司6家，电子商务公司3家，文化传媒公司3家，新能源新材料3家，其他包括生物技术、设计咨询、检测、农业技术等。八骏湾以企业主导开发，有万科、华创、上海外服、一览英才、午马猎头等企业入驻。

3、独栋办公产品类型

产业园独栋办公产品以办公为主，面积区间集中在600㎡-1200㎡。宁波创E慧谷36座独栋办公，每2栋成一列，每栋都有独立的交通空间，每栋有5-7个地上停车位。瓷砖立面，5+1层设计，丰富的阳台、露台空间，主轴景观绿化水系。创新128以600㎡-1000㎡高品质庭院式企业公园为主，一层庭院，二、四层空中花园，顶层挑高4.2-5.9米，可自由拆分组合的LOFT设计，可按需分割成两层。每户不低于4个专属车库。八骏湾主导花园式生态独栋办公概念，配套国际时尚餐厅，独栋双层写字楼，单层层高6.6米。

4、独栋办公园区服务与政策

政府主导产业园具有一定的税收优惠政策和企业扶持政策，企业主导产业园均无特殊明显政策倾向。为吸引知名企业入驻园区，江东区出台专项政策，对新引进的国内外知名人才服务企业提供财政补贴、办公租赁补贴等多重政策扶持。参照按照宁波市区域企业基础政策服务标准，部分企业主导园区甚至有税收要求。和政府联合开发的创E慧谷，每一个购买创e慧谷独栋总部楼的企业，均可享受该总部楼的独立冠名权，入驻企业享受政府系列服务和优惠政策。企业主导开发的创新128，则聘请了浙江绿城物管，打造品牌商务管理。企业主导开发的八骏湾聘请了国际物管专家仲量联行及安甬物业的服务。

5、独栋办公产品市场表现

宁波市场上的独栋写字楼产品当前市场均在10000元/㎡以上，整体去化良好，市场存量不高，租金集中在1元/㎡/天。产业园的独栋办公项目，价格与写字楼产品相差较大，均价在7000元/㎡。由于面积较大，早期去化速度较慢，近期有加快趋势。去化速度主要跟总面积相关，面积小则去化快。单层面积大，层数高，则去化较慢。宁波创E慧谷，面积700㎡——1000㎡之间，共36栋，已经全部售出，均价在7000元/㎡左右。创新128以商务型庭院式类独栋建筑为主，面积650㎡——1250㎡之间，165栋独立单体建筑(类独栋建筑)，截至2018年10月，仅有3套剩余，均价为9000元/㎡左右。八骏湾独栋写字楼面积3000㎡，去化较慢。

三、产业园独栋办公产品定位思考

1、独栋办公产品定位原则

总结宁波市场的办公产品的市场特征，本文提出两个产品定位原则。

一是以政策要求为依据。很多开发商和投资者喜欢的类住宅独栋办公产品，在宁波市场上很少见到，主要原因就是政策调控的结果。政府对产业园的产值、税收要求较高，前期会对入驻园区企业资质进行审核，将企业补贴与税收挂钩的政策导向一定程度上限制了投资炒作行为。在建设管理方面，政府对于产业园的建筑密度、容积率和产值面积，都设置了最低的标准要求。相对来说，产业园独栋办公面积大、建筑密度高，私密性较差，更适合作为研发办公或厂办一体来使用。很多精于住宅开发的房地产开发商或者设计院，虽然有很好的意愿，规划了小面积、低密度、高公共空间的类住宅产品，但囿于政策，基本无法落地实施。

二是以企业需求为导向。所有的物业产品，都必须满足客户的使用需要。这一点在产业园独栋办公产品上，体现的尤为明显。产业园独栋办公产品的使用者为企业，不同企业对产品的需求是不同的。尤其是当有一部分加工需求时，体现的更加明显。机械加工类企业，层高一般在5米以上，有行车需求的，高度更要求8米以上。生物医药、软件等企业，对单层层高要求较低，基本上4米就可以满足大多数需要。同时，在单层面积上，也有一定要求。需要运货的企业，单层面积要求300平方米以上。另外，面积过大或层高过高，会造成造价的增加，也增加了去化的难度。在宁波曾发生过某产业园企业按照外地的经验，设计了标准层高和大面积的产品，但是由于片区客户基本上用不到这么大的厂房，也不愿付出更高的总价，使得产品几乎无人问津，只得重新投资更改产品的失败案例。

三是以区位为参考。产业园的区位决定了产业园的交通条件、潜在客户条件、公共服务设施配套的条件、和水、电等基础服务设施的配套的条件。同时也决定了产业园未来一段时间的发展潜力。在进行产品定位时，需要深入的思考。

2、独栋办公产品定位思路

首先，确定开发企业需求。客户的要求是前提。对于快速回款为诉求的企业，产品定位以市场快速去化为主，尽量做销售型产品，少做或不做运营产品，产品面积以小面积为主。对于以价值最大化为战略的企业，产品可以领先市场，前期产品如果去化速度慢，可以租赁，后期出售，甚至自用等待升值。

其次，明确目标市场需求。独栋产品物业，使用者最终为企业。目标企业是什么行业的企业，什么规模的企业，有多少这样的企业，都是必须明确的问题。当然，由于产业园办公独栋产品相对较少，目标企业的数量较少，针对的客户范围也就相对有限。很多产业园招商部门，专门成立了大客户部，进行办公独栋产品招商。

再次，挖掘产业园自身优势。例如：产业园开发企业能否争取最有利的政策支持，产业园所在区域是否有区位优势，是否有产业基础，是否同类型产品竞争比较激烈等等都是产业园自身品质体现。开发商如果有比较好的招商能力，所在区域产业品质较高，完全可以多建设独栋产品。比如创E慧谷，由于依托宁波大学科技园，总部项目可以慢慢等待去化。

最后，选择适合的产品。在企业自身诉求明确、市场需求清晰、产业园条件明晰的情况下，确定独栋产品的总体布局、总面积、层高、外立面、装修风格、景观配套、车位设置等细节内容。产业园独栋产品价格相对写字楼独栋价格低，更要精细化，利润就体现在细节的产品设计和成本控制上。

3、独栋办公产品定位建议

独栋办公产品目标客户，以中小企业自用为主，行业集中在新型产业，区域主要为近郊区。因此，产品定位方面，要以控面积、控总价为主要特点。设计上，降低单层面积，增加阳台、绿化等赠送面积，提升产品性价比。部分客户有一定加工需求，因此层高和柱距相对一般建筑产品更高、更大，但低于普通厂房。同时，要密切关注政府政策，如果有单栋建筑的产值要求，则需尽量少做独栋办公产品。