细说2017 年北京楼市那些事

胡巍

“2017年12月，新建商品住房网签均价同比下降0.9%，自2016年10月份以来连续15个月环比不增长。”6月19日，《北京住房和城乡建设发展白皮书（2018）》（下称“《白皮书》”）正式对外发布，这是其中的一段话。

《白皮书》这一住房和城乡建设领域年度发展报告，由行业概况、重点专题、发展展望三个部分组成。2017年，北京房地产业与房地产市场、住房保障领域呈现出何种特点？释放了什么信号？

调控效果明显，北京楼市降温

2017年，北京市商品住房成交17.7万套，同比减少45.6%。其中，新建商品住房销售4.3万套，同比减少26.5%；二手住房销售13.4万套，同比减少49.8%。

可以发现，相比新房，二手房交易量下降幅度更明显。《白皮书》数据显示，二手住房与新建商品住房销售套数之比由2016年的4.6：1下降至2017年的3.1：1。

北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池对《中国经济周刊》记者分析说：“新房限价，新房与二手房房价出现倒挂现象，买新房更划算。另一方面，由于从严的房地产调控政策，平房和法院拍卖房也加入限购行列，使二手房交易量减少。”

诸葛找房数据研究院首席分析师陈雷认为：“新房大多位于郊区，价格受到政府调控指导，相较二手房来说要便宜，因此调控后二手房交易幅度下降更大。从调控结果来看，新房、二手房成交均大幅下滑，说明效果显著。”

《白皮书》提到，商品住宅交易结构中，首套、二套购房比例分别为76.7%、23.3%。

赵秀池认为，“76.7%这个比例比较正常，说明没有房地产泡沫。”

陈雷的看法是，首套购房比例76.7%，这一数字远高于其他城市，主要原因是全国认贷政策，已在异地有贷款记录的购房客在北京购房门槛被极大提高。

《白皮书》显示，商品住房交易中，新房以改善型为主。其中，套型面积在140平方米以上的占43.7%，比2016年提高7.5个百分点；90平方米以下的占20.5%，比2016年下降4.5个百分点。二手房交易以中小户型为主。90平方米以下套数占63.9%，比2016年提高3.6个百分点；140平方米以上的占10.1%，比2016年下降1.2个百分点。

对此，赵秀池分析称：“二手房为中小户型，大部分位于中心城区，拥有优越的教育医疗资源，更受刚需购房者青睐。”陈雷则认为：“新房由于位置较偏、单价低，而且受政府指导价格影响，盈利难。开发商为了盈利，更倾向于设计利润率高的大户型。这一点确实不利于刚需购房，所以部分地块政府重启了‘70/90政策，也是在新房方面保障刚需利益。”（编者注：“70/90政策”，即2006年5月，九部委联合下发的《關于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，要求新建住宅项目，套型建筑面积90平方米以下的户型必须占整个项目的70%以上。）

根据《白皮书》数据，2017年北京市完成房地产开发投资3745.9亿元，同比减少7.4%，增速比上年下降3.1个百分点，占全社会固定资产投资的41.9%，同比下降5.9个百分点。其中，住宅完成投资1725.5亿元，同比减少11.6%。

陈雷认为：“北京市要控制城市和人口规模，因此不会大幅度增加住宅土地供应；另一方面，2017年政府鼓励集体建设用地入市租赁市场，不需要扩大住宅土地供应。2017年的新增土地均为限价地块和共有产权地块，所以虽然看上去新增供应减少，但是这两种性质地块能最大限度保障刚需利益，所以是在不断探索‘房住不炒的调控路径，推动住房供给侧改革。”

住房租赁市场同比增长22.3%

据《白皮书》分析，2017年北京市住房租赁交易量增价稳。据主要经纪机构成交数据推算，全市住房租赁市场累计交易246.8万套次，同比增长22.3%。住房租赁规模与买卖（新建商品住房加二手住房）规模之比为13.9：1，明显高于2016年的6.2：1。2017年，全市住房租赁平均月租金75.6元/平方米，较2016年上涨2.4%，涨幅回落13.3个百分点。

“租房是绝对的刚需，高房价下租房划算，加之2017年推出了住房租赁新政，给承租人赋权，同时鼓励机构租赁发展，加大了公租房与人才租赁房的供应，使租赁交易量出现了较快增长。”赵秀池说。

北京市也在积极筹集租赁房源。据北京市房地产中介行业协会数据，截至2017年底，北京市主要住房租赁企业向社会提供的租房房源约60.68万间（套）；“限房价竞地价”成交的企业自持租赁住房项目27个，其中已确定规划设计方案的项目8个，可提供租赁住房4473套，拟于2018年实现开工。

另外，北京市39个集体土地租赁房项目已办理占地手续，面积约204公顷，完成任务指标102%。2011年以来推出的首批5个集体土地租赁房试点项目1.28万套房源，已陆续交付。此外，截至2017年12月底，共有产权住房项目共42个、约4.4万套，其中5个项目、3937套已申购。