规划测绘与房屋测绘面积差异分析——以上海闵行区某项目为例

林桐

（上海极富房地产开发有限公司 上海 200082）

房地产项目在进行开发建设过程中，需要对项目进行两类测绘，即规划测绘和房屋测绘，两类测绘面积数据不一致的情况在房地产项目中几乎为常态。当房屋测绘面积大于规划测绘面积，即表示实际建设面积超出规划批复允许面积，超出部分涉嫌违建，将为后期办理预售证及房产证埋下隐患。反之，开发商的实际销售收益将受到影响，在寸土寸金、房价领跑全国的上海，两类面积测绘误差对房产可售收入的影响将被放大。本文结合实际项目，将从四个方面对两类测绘面积差异进行分析。

1 规划与房屋测绘的关系

表1反映了两类测绘的关系，规划测绘实际是规划部门的一种管理手段，监督建设单位严格依据审照图进行建设活动，控制城市在规划条件下有序发展。房屋测绘主要针对建筑产品销售，为房屋销售和办理产证提供面积依据。房屋预测绘需以规划审照图为基础，满足行政审批要求。

表1 房产测绘与规划测绘的关系

2 规划与房屋测绘差异原因

在实践项目中，两类测绘面积差异普遍存在，产生差异的原因主要分为两个方面：

2.1 测绘主体和方法差异

前期报规阶段，审照图数据一般由设计院依据面积计算规范，运用CAD进行面积测算并编制单幢建筑物建筑分层面积表及建筑面积汇总表。竣工验收阶段，再由专门的测绘单位进行实地测量。由于前期报送及后期验收测绘面积分属两家单位进行，考虑到设计人员及规范解读具有差异性，其前后数据必然会有不同，具有一定的局限性。而房屋测绘中，预测和实测均同属一家，数据一致性好。

表2 两类测绘的主体和方法差异

2.2 测绘规则不同

规划与房屋测绘分属两套规范系统，而两种规范在很多具体规定上存在较大差异，依据上海市的地标，本文梳理出主要典型差异，如表3所示。

由表3可以看出，由于规范不同，对于同一建筑，房产及规划测绘面积必定不一致。

3 以上海闵行区某项目为例，解读规划与房地差异

笔者参与的上海闵行区某项目，在竣工验收阶段房地与规划测绘面积差异较大，主要表现在三个方面，如表4所示。

表4 上海某项目房产测绘与规划测绘面积差异

由表4可知，本项目就单3项内容，就产生了约835m2的面积差，在房价水平较高的上海，这部分面积的价值更加珍贵。因此，为使建筑面积发挥充分价值，需使规划与房屋测绘面积高度统一。

4 规划与房屋测绘面积差异规避措施

根据前面的分析，可知规划测绘与房屋测绘面积差异最重要的决定因素在于两类不同的测算规范。为避免房产登记时产生法律纠纷，保障开发商利益，需尽量使两类测绘面积一致，具体可采取以下措施：

表3 两类测绘的规范差异

4.1 充分解读规范，尽量规避差异点

规划设计阶段，需设计师充分解读两类规范，梳理两类规范的差异点，尽量规避面积计算差异较大的设计细节。具体可由房地产开发单位提出要求，由设计院组织对设计师进行两种面积计算规范培训，从而在设计源头上减少争议面积。

4.2 两类测绘单位尽早介入

目前常用的开发流程中，规划测绘在竣工验收结算介入，房屋预测绘一般在报规后及结构主体施工完成2/3前介入，此时审照图已经稳定，面积差异也已成定局。为减少差异，开发商可要求两类测绘单位在报规报批之前介入，先依据电子图纸进行规划面积测算及房屋面积测算，对两类数据进行交圈类比，找出差异点并提出面积优化建议，从而指导两类面积数据保持高度统一。

4.3 减少设计变更量

待取得报规审照图后，需避免涉及面积修改的相关变更。一般报规图生效即可以进行房地预测绘工作，如后期出现大量影响面积的变更，将造成预测与实测面积不同的情况，一旦超出3%，无论是开发商，还是业主都将受到损失。并且变更量太大，将大大影响规划部门在竣工阶段对项目的验收。

4.4 面积正负差异的解决思路

在竣工验收阶段，若两类面积测绘数据差异明显，当规划测绘面积大于房产测绘面积时，开发商可售面积减少，测绘机构工作人员可依据规范进行解释。当规划测绘面积小于房产测绘面积时，需核实测绘数据准确性，在保证数据真实有效的情况下，及时通知开发商，以进行多方有效的沟通。

5 结语

综上所述，由于当前房产测绘与规划测绘存在测绘主体、测绘方法、测绘规范、分摊差异不同等原因，两类测绘面积必然会有所不同，为保障开发商的利益，保障项目稳健进行，得到规划部门的认可，顺利完成竣工验收，投入使用，两类测绘面积需尽量减少差异，具体可通过测绘单位尽早介入，在报规之前，对面积进行交圈类比，列举面积差异，并通过修改图纸，在报规图阶段就规避掉较大的面积争议点，进而有效减少后期纠纷，促进房地产项目的有序发展。

[1]王晓洁.房屋测绘面积与规划面积差异问题分析研究[J].中小企业管理与科技（中旬刊），2016（01）.

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