从“抢房”看楼市调控

龙申

【摘要】从2015年开始，我国的房地产市场迎来了一轮新的“上升期”，全国各主要城市的房价开始了“大涨”。在这期间多地上演了“抢房大战”，可谓是令人叹为观止至2016年“9.30新政”开始后，这一轮的楼市疯狂蔡告一段落。本文就从2016年多地发生的“抢房大战”入手，分析这一轮楼市大涨的原因，并提出相应的几点解决措施。

【关键词】房地产 抢房 楼市调控

一、2016年楼市基本概况

房地产，作为国民经济的一个重要产业，跟我们普通人的关系极大。在目前我国国民经济发展进入“新常态”，产业结构处于升级转型的大背景下，房地产一度成为了我国的支柱产业，可以说房地产市场的稳定关系到国民经济和社会稳定的大局，如何保持房地产市场的健康稳定从而促进国民经济又好又快发展，是我们必须要认真考虑的问题。

2015年3月，在当时国民经济增长乏力以及国家“去库存”的大背景下，国家出台了关于房地产市场的“3.30新政”。在首付比例，贷款利率等方面对购房者给予了大力度支持，从此来开了这一轮楼市大涨的序幕。全国各主要大城市的房价上涨的程度。以北京和上海为代表的一线城市的房屋均价更是率先突破了50000大关。在这几个一线城市的繁华地段，一套普通的住宅的售价更是轻松达到了700～800万，但依然处于供不应求的境地。在有些楼盘，甚至出现了“日光盘”和“时光盘”，楼市的火热程度真可谓是闻所未闻。不久，为了缓解普通群众的恐慌性购房情绪，北京和上海在全国率先出台了一系列的调控政策。比如提高首付比例，对非户籍人口在购房时要缴纳一定年限的社保和个税。这些政策可谓是立竿见影，京沪地区的楼市迅速降温，成交量几乎被腰斩，火热的楼市瞬间冷却下来。

本以为在调控过后这一轮楼市的“疯狂”会有所停歇，但是没想到的是在京沪等几个一线城市调控过后，由此带来了大量的“需求外溢”，在一线城市购房受限后，大量的投资客随即涌入了南京，合肥这样的二线省会城市。其中南京，苏州，合肥，厦门更是由于房价在二线城市中上涨较为显著，被称为房价的“二线四小龙”，这其中安徽省省会合肥在2016年一年的房价涨幅将近100%，被誉为：全球房价涨幅最高的城市。

对于楼市的疯狂，当时市场上的例子可谓比比皆是。在2016年1月29日，南京市国土对局对河西中部的G68地块进行拍卖，当时出让的总面积是69205平方米，起拍的总价是27亿元。楼面价是17767元每平米。G68这块地先后引来了多家大牌房企的轮番争夺。经过87轮竞争，上海建工最后以64.8亿元拿下了这块地，楼面价竟然高达42000+，其溢价率高达139.6%，在当时是名副其实的“地王”。当时为了抑制南京疯狂的楼市，南京市政府被迫对一些地区的新房进行限价，如江宁的限价为3万每平米，南京南站地区每平米4.5万。而且在很多地方购房都需要摇号才能购买，中签率还很低。在南京江北高新区的亚泰山语湖的售楼现场。1749组购房者抢购72套房，中签率仅有约4%[1]。

不光是在南京，在合肥这个经济不发达的二线省会城市，也出现了几千人抢购几十套住房的情景。有的开发商甚至会在卖房时强制绑定车位，即只有先买车位才能有购房资格。有的楼盘为了抬高售价还会捂盘惜售，令广大购房者苦不堪言。在合肥的二手房市场，由于房价的暴涨，许多房东甚至不惜支付巨额的违约金违约，由此还引发了环卫工跳楼自杀的惨剧。不得不说这是房地产带给人们的悲哀。其实我们从2016年全年合肥市住宅销售量也可以感受到楼市的疯狂。据统计2016年合肥市区各类商品房共成交75896套，成交均价为11269元每平米，较去年同比上涨31.29%。在成交量方面最多的三个区分别是滨湖新区12770套，庐阳区10013套，新站区17149套。在合肥的“老三县”中，长丰县共成交25249套。均价为6890元每平米，肥东县共成交18018套，均价为7178元每平米，肥西县共成交22852套，成交均价7662元每平米。

二、“抢房”背后的原因分析

楼市的“疯狂”必然有其深层次的原因。结合目前我国的现状，我认为目前全国各主要城市房价的大幅度上涨，主要有以下几个主要原因：

（一）寬松的货币政策致使货币的超发

货币政策是国家调节国民经济运行的重要手段。目前我国实体经济的发展较为缓慢，所以我国的货币政策总体上较为宽松。据人民银行的官网显示从2015年1月至2016年1月这一年间，我国的M2数量一直在上涨[2]。可以说M2的增加为市场提供了充足的资金。同时宽松的货币政策是银行的存款准备金率降低，这使得企业和个人的融资成本降低，从而激发了他们购房的意愿。最终使大量资金流入房地产市场。

（二）投资渠道的缺乏，导致人们醉心于房地产投机

在当前中国，由于我国的金融市场发展时间较短，各个方面的建设尚不完善，居民的投资渠道比较少。况且金融市场存在较大的风险，多数投资者对此持有谨慎态度。而且由于目前我国的货币超发现象比较严重，导致通货膨胀比较严重，货币不断贬值。所以，对于广大普通投资者而言，将自己的资金投入到房地产中，这样就避免了货币贬值的危险。况且由于去年我国股市所经历的那场过山车式的大起大落，使得广大投资者对股市心有余悸。

（三）土地供应的严重不足，导致供求的严重失衡

我们都知道，任何一栋房屋都是在土地上建筑的，可以说土地是房地产的基础，没有土地自然就没有房子。任何一座城市想要发展，就必须要进行各种各样的建设，所以无论做什么对土地都有需求。作为一个正在崛起的城市，必然就需要大力建设基础设施，这就导致在土地供应方面，投入到住宅建设方面的用地是有限的。而作为省会城市，随着大量外来人口的进入，对住房的需求必然加大。在现有的土地供应不能满足需求的情况下，土地价格必然上涨，从而导致房价的上涨不可避免。

三、“抢房”背后的应对之策

综合以上的分析我们可以看到“抢房”的发生是有原因的。房地产市场的健康发展关系到民生的稳定，所以必须采取有效措施预防房价的过快上涨。可以从以下几个方面采取措施，对症下药。

（一）加强对房地产市场的宏观调控与管理

加强宏观调控这一点目前全国大部分城市已经在做了。比如合肥市政府在2016年10月1日开始执行新一轮的限购政策，其限购措施也不可谓不严，包括提高首付比例，对非合肥本市户籍的购房者必须要交满一定年限的社保等。目前南京市已经出台了限售政策，所谓的限售就是规定取得房产证后的一段时间不能交易。南京目前的限售期是3年。限售政策的出台大大降低了房地产市场的流动性，使得炒房者所面临的资金压力变大，从而抑制了广大投资客，有助于让房子回归居住的本质[3]。

（二）加快土地供应的转型升级，确保土地充足供应[4]

土地是房地产形成的基础，可以说房价上涨的源头就在于部分地区土地供应的不足，由于供需的严重不平衡，许多大城市的土地可谓是寸土寸金，开发商在拿下某块土地后，为了获取尽可能多的利润，就不得不提高售价来保本，房价上涨的后果自然就落到了广大购房者身上。在土地供应方面，重庆和长沙这两个城市做的很成功，充足的土地供应使开发商的拿地成本较低，房价自然不高。另一方面，在土地竞拍和交易的过程中，要建立土地出让的备案制度，使土地交易过程公开而透明，严厉打击部分开发商的恶意炒作，圈地和占地等行为。对于已经成交的土地也要对其用途实施严格的监管，严令开发商不得将住宅用地用作他途，从源头上打击土地交易的不法行为。

（三）加强对贷款的监督，引导资金合理流动

房价之所以上涨过快，很大一部分原因就在于房产市场的资金过度充裕，而对于为什么会有那么多资金，也已经有过分析。所以，我们要扩宽居民个人的投资理财渠道，使广大民众从根本上改变“房价永远只会涨不会跌，只有买房才是目前最保险的投资”等观念。这就需要从各方面改善我国目前的投资环境，切实保障广大个人投资者利益。从银行的角度来说，要对申请住房贷款的个人和企业加大信用审核，保证贷款的优质性。对于企业，一方面要加大对其他企业的扶持力度，特别是对广大小微企业和高科技企业在贷款和政策上予以支持。对于房地产企业要积极鼓励他们转型升级，使其他企业认识到并不是只有从事房地产行业才有利可图，从思想观念上使企业发生转变，同时对其他非房地产企业从事房产开发实施严格监管，提高市场准入门槛。

（四）強化税收调控，适时出台房产税

房产税这个问题是在最近一段时间房价上涨过程中出现的一个热词。我认为，房产税的出台可以在一定程度上遏制部分城市房价过快上涨的势头，所以，房产税作为一个新税种，可以先在北京，上海这几个一线城市先行试点，并且要对不同的人群采取不同的方式，区别对待。首先，在全国范围内实施计算机系统联网措施，对居民个人所拥有的房产数量进行深入了解。对拥有过多房产的居民严令其不得再次购房，对拥有一套自住房的居民个人不征收房产税，对拥有两套及以上住房的居民个人按照房屋的总面积采取分级累进税率，使居民切实感觉到拥有过多的房产不是个人财富的象征，而是一种负担，从源头上逐步消除居民对房地产投资的欲望。不过，房产税政策应采取逐步试点的方式，而不是采取一刀切，合肥可以在时机成熟时加入到房产税的征收行列。

四、小结

通过对“抢房”现象所做的分析，可以看出，目前房地产市场的发展存在着一些列问题。所以楼市调控的任务很艰巨。这就要求我们综合各方面的因素，统筹兼顾，做好对楼市的宏观调控工作，促进房地产业的平稳健康发展，发挥房地产行业对国民经济的推动作用。同时一定要加强对房地产市场的管理，促进房企的兼并重组和转型，在当前经济发展的大形势下，要切实做好经济转型工作，推进供给侧结构性改革。各级政府要积极保障和改善民生，使广大的人民群众切实感受到改革发展成果，使人民活的更有尊严。为最终实现党的“两个一百年”奋斗目标和中华民族伟大复兴的“中国梦”而努力奋斗！

参考文献

[1]刘照普.“抢房”背后的南京楼市怪象[J].中国经济周刊，2017（11）26-29.

[2]周杨.房地产市场泡沫-基于合肥市房地产业探索[J].时代金融，2017（08）52-54.

[3]陈田.限售，让房子回归居住的本质[J].房地产导刊，2017（11）17-18.

[4]杜杰.合肥市房地产价格暴涨原因和对策探讨[J].现代商贸工业，2016（20）24-25.