我国动迁安置住房开发的政策解读

邵永

自1998年我国实施住房制度改革以来，政府在构建多层次住房供应体系的过程中，以解决住房市场缺陷为目的，从住房制度建设到住房保障实践不断进行调整，逐步形成了现有的住房保障体系。经过近二十年的努力，我国城镇面貌发生了巨大改变，城镇规划和城市居民住房条件得到了大幅改善。但是在城市中仍然还存有历史遗留的棚改、临建等老旧房屋。这些房屋普遍结构老化，配套设施陈旧，安全系数较低，居住的大多是城市中低收入“夹心层”家庭。为此，改善这部分待动迁居民的住房条件，成为当前城市推进住房保障的重要内容。

搜索百度百科，动迁安置房的普遍定义是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时，对被动迁住户进行安置所建的房屋。也即因城市规划、土地开发等原因进行动迁，而安置给被动迁人或承租人居住使用的房屋。根据上海市2011年7月29日颁布的《卜海市动迁安置房管理办法》（沪府发[2011]44号），拆迁安置房是指由“政府组织实施，提供优惠政策，明确建设标准，限定供应价格，用于本市重大工程、旧城区改建等项目居民安置的保障性安居用房”。

根据相关法规及政策规定，动迁安置房屋一般分为两大类：一类是因重大市政工程动迁居民而建造的配套商品房或配购的中低价商品房。如上海市黄浦江两岸进行的世博会拆迁，被动迁住户获得这种配套商品房的，房屋产权归属个人，但是在取得所有权的5年之内不能上市交易。另一类是因房地产开发等因素而动（拆）迁，动（拆）迁公司通过其他途径安置或代为安置人购买的中低价位商品房（与市场价比较而言）。该类商品房一般比周边普通商品住房售价低，属于被安置人的私有财产。近年来，这类动迁安置房大部分不再设置转让期限限制，可以自由上市交易。

可见，与市场化商品房供应对象的全面性、需求的不确定性和价格的差异性相比，动迁安置房的对象限定为“重大工程、旧城区改建等项目”被拆迁户，且“限定供应价格”，具有很强的针对性。动迁安置房的需求源于城市房屋拆迁、旧城区改造等旨在提高城市居民生活质量的工程，在政策上或多或少享有规费减免等保障优惠措施。从这一角度出发，动迁安置房应当属于住房保障的范畴。

以济南市天桥区北湖片区安置房开发为例。北湖片区开发项目是滨河新区开发建设的重点区域之一，该区域范围内现有基础设施落后、配套设施不完善，区域脏乱差现象严重，影响了该地区居民的生活质量。为提高北湖改造项目及周边群众的生活居住水平，同时加快该区域的基础配套设施建设，天桥区人民政府决定对该项目规划用地范围内的房屋实施征收，并对该项目规划用地范围内的地上建筑物及附属物制订了征收方案。未来，该区域将成为北部城区的城市副中心，重点规划建设成以休闲旅游和文化传播为特色，集商务办公、商业休闲、文化传媒、居住生活为一体的都市活力中心。

根据摸底调查情况，该动迁安置项目涉及7个村居（沃家、黄桥、杨庄、白鹤、水屯、柳云、边庄）和阳光小区的5094户住宅，建筑面积约39.2万平方米；附属房屋建筑面积约3.06万平方米；非住宅19宗，建筑面积8.69万平方米。

为此，政府提出如下住房保障政策：对被征收的住宅房屋，补偿价值按照其所处区位新建普通商品住宅市场价格，结合被征收房屋建筑结构、层次、朝向、新旧程度和装饰装修情况等因素评估确定。征收住宅房屋实行产权调换（房屋安置）的，产权调换房屋（动迁安置房屋）的套内建筑面积一般不得少于被征收房屋的套內建筑面积。被征收入按照征收补偿方案规定的范围和标准选择的房屋，其公用分摊面积超出被征收房屋公用分摊面积部分的价款由房屋征收部门承担。被征收入超出征收补偿方案规定的范围和标准选择的房屋，其超出的套内建筑面积及其对应的公用分摊面积的价款按产权调换房屋（动迁安置房屋）评估价格计算，由被征收入承担。实行改建地段或就近地段安置的，最低套型面积标准之内的差价，由房屋征收部门承担；超出最低套型面积标准对应面积的价款，由被征收入承担。被征收房屋和安置房屋存在差价的，应当结清房屋差价款。结清差价后的房屋产权归被征收入所有。

在动迁安置过程中，又进一步明确了以下两项政策补助：房屋征收部门对被征收入按照房屋征收补偿方案规定范围和标准选择房屋的公用分摊面积予以免交差价款。房屋征收部门对享受最低套型面积标准资格的被征收入予以免交最低套型面积标准之内的差价款。

同时，济南市规划局颁发《关于济南滨河新区建设投资集团有限公司（关于申请将北湖片区核心区、安置区及北湖公园规划条件合并的函）的复函》（济规直二管函[2015]39号），将动迁安置区分为北湖核心区东侧片区、北湖核心区西侧片区、北湖核心区南侧地块三个片区。由济南滨河新区建设投资集团有限公司开发建设。

通过上述政策解读，可以发现动迁安置房项目开发有三个鲜明的住房保障特性：

一是动迁安置的决策主体为政府。在房屋征收制度下，动迁安置房的政策、规划和计划的制定及重大事项的决策，以及动迁安置房开发建设工作的推进协调，都需要有政府相关管理部门来承担。

二是动迁安置房的价格内含政策保障。从上述保障措施分析，动迁安置房实际供应价格，不能仅仅考虑建安成本和建筑面积，还应参考政府的多种补贴措施。

三是动迁安置房的供应管理方向明确。动迁安置房的供应面向动迁住户特定群体，对住房类型、区位等设计须确保与动迁居民的住房需求相匹配，动迁安置房供应数量须在尽量遵循动迁安置计划的基础上统筹规划使用。

参考文献：

[1]程大涛，吕筱萍.中国保障性住房建设研究[M].中国社会科学出版社，2013.

[2]上海市房地产科学研究院.上海住房保障体系研究与探索[M].人民出版社，2012.

[3]姚玲珍.中国公共住房政策模式研究[M].上海财经大学出版社，2003.

[4]天桥区人民政府.济南市天桥区北湖片区开发项目房屋征收补偿方案[Z].网站，2015.