海口经济适用房政策研究

吴丽文

（海南经贸职业技术学院，海南 海口 571127）

经济适用房指的是纳入国家计划并由城市政府建造的房屋，编制房地产开发公司或家庭住房，并以低价出售给低收入和低收入的城市家庭。通常，对于更严格的要求申请经济适用房。一般来说，它们对住宅和人均建筑物以及不购买房地产的居民开放，他们也对家庭收入有一定的规定。国家还要求市政府要以经济为基础，调整人口发展水平和生活条件，海口是国家“一带一路”战略支点城市，在配送和合理住房管理方面存在一些问题。

一、海口经济适用房实施政策中出现的问题

（一）海口经济适用住房销售过程中存在的问题。

随着经济适用房的快速发展，相应的政策也加快了实施速度，但问题也在增加:首先，购房者违反政策。有大量高收入和中等收入家庭购买了经济适用房。他们驾驶着名汽车，拿取虚假收入证明，寻找购买经济适用房的关系，并且有些社区是通过媒体曝光的。豪华车转手中的健身房现象，造成很大的不良反应;其次，由于各种因素的影响，保障性住房价格居高不下，政府税费减免政策未实施，开发商计划不合理，木材管理标准化没有改变;第三，买方的定义不明确，导致发展经济适用房成奢侈品住房，而开发商也利用政策漏洞扩大利益。

（二）海口经济适用住房质量存在的问题

首先，开发商认为经济适用住房适合中低收入人群，以减少对材料的使用。在施工过程中，施工过程中采用低成本，低质量的原材料降低质量标准，政府部门的监督力度不够，导致居民一段时间后发现问题。

（三）海口经济适用住房在产权上存在的问题

随着一些中低收入者收入的变化，一些低收入者将成为高收入者，他们将有能力购买商品房。但是，政府的政策并未规定经济适用住房的退出机制。对销售和转让等产权关系的并没有明确解释，对市场的发展产生了一定的影响。因此，即使经济适用房是为适应中低收入家庭住房问题而建的普通住房，在实施政策过程中却遭到了扭曲，给社会实践带来了诸多问题，造成了很大的社会分歧。

二、海口经济适用房问题的对策研究

（一）严格审查海口经济适用住房的主体资格

只有明确的收入定义是对低收入人群的的购房资格的保证，每个城市的发展不同，居民收入存在差异，因此购买经济适用住房的标准也不同。首先，有必要调查海口居民的收入状况，将收入组划分为低收入群体，中收入群体，高收入群体。其次，要改进申购程序，依法进行申请，审核，认购程序，最后监督监测居住在购房者家中的住户，实行家庭动态管理。通过使用规章制度，对低收入线以上生活水平较高的消费者进行清理，确保社会公平正义。并建立相应的信息统计体系，纳入其他收入，如购房者收入和家庭收入中的“灰色收入”，准确地评估了人口的实际收入，并增加了个人信贷。

（二）定价过程是开放和透明的

海口经济适用房房价水平应选择政府定价，公众和开发商共同监督的机制。政府必须对经济适用住房进行公开透明的定价，以便在阳光下操作，减少当事人的抱怨。价格水平问题，社会中不同的角色有不同的反应。城市居民认为房价太高，开发商认为房价太低。这时政府应该公布定价机制和定价方法，协调各方，使价格符合政策规定，让人们认可。

（三）严格审查海口经济适用住房的建设标准

首先，要严格限制经济适用住房的标准，以达到建设经济适用住房的目的。经济适用房是为了保护基本住房和低收入家庭而建立的，因此足以满足房主的生活条件和发展区域经济。由于收入水平相互协调，负担得起的住房不仅满足了低收入和中等收入人群的条件，而且也惠及开发商。保障性住房的开发和建设应根据购房者的实际情况进行，以确保建筑物的位置既经济又实用。为确保经济适用住房的合理位置，有必要把保障性住房建设与城市规划，城市基础设施和老城区改造结合起来，解决支持城市建设和经济适用住房的资金问题，为居住者提供便捷的通道，舒适的居住环境。

（四）将经济适用住房制度纳入法治

目前我国经济适用住房法律法规尚不完善，许多法律法规对于地方实际使用不可或缺，有些法律法规缺乏普遍性。从长远来看，建立和完善长效机制和相应的法律法规是发展经济适用住房的必要保证。因此，“住房法”纳入了经济适用住房制度，并运用法律手段对经济适用住房进行了规范调整。利用法律手段调整经济适用住房是必须的。首先，我们可以制定“住房保障条例“进行转型，采取保守的方式解决立法与现实的冲突，为未来经济适用住房制度进入”居住法“奠定基础。

（五）建立强有力的科学监督机制

健全科学的监督机制是减少海口经济适用住房问题的有效保障。一是收入界定标准是经济适用住房准入门槛的界定;二是完善购房者资格审查制度，检讨购房者的住房，收入和家庭情况，控制投机取巧，走后门。三是加强对开发商的监督，消除与建设不符的现象负担得起的住房标准，严格控制住房类型，住房和住房等不合理现象的发生和住房的规模;四是开放金融渠道，为中低收入群体提供金融贷款和其他支持，扩大第五种购房方式，改善低租金住房制度，减轻买家压力。

（六）同时提供各种保障措施

住房保障体系建设也在逐步完善，目前海口经济适用住房建设也正在进行新的探索。住房保障体系在分销环节的管理和制度上存在诸多困难。借鉴国内外先进的管理经验，海口市今后将继续整合廉租住房，经济适用住房和公共租赁住房。由于开展难度大，资格等问题，健身室逐步退出历史舞台。严格控制和管理住房保障体系，保护低收入群体的利益。