房地产企业转型时期财务风险分析

张书铭　吴小菲

[提要] 在市场经济条件下，各行各业都存在财务风险问题，房地产企业也不例外。当下，房地产企业面临着局部地区投资过热甚至泡沫化、大量建房闲置、结构化矛盾突出等问题。随着国家出台限购、限贷以及税收政策等不断更新，并且在供给侧改革的推力下，我国房地产企业面临着前所未有的考验，发展进入利润瓶颈期和转型期。本文探讨房地产企业在转型时面临的财务风险问题，初步给出应对措施。

关键词：财务风险；企业转型；风险应对

本文系广西财经学院校级研究生创新项目：“房地产企业转型时期财务风险研究”研究成果

中图分类号：F275 文献标识码：A

收录日期：2018年5月2日

一、房地产企业转型时期财务风险介绍

（一）房地产企业转型的外部因素分析。房地产行业与其他行业相比，具有开发周期和资金周转周期更长的特点，一个项目从资金投入到资金全部收回短则两三年，长则八九年，甚至更久。难免受经济周期波动和政策影响，保持充足的现金流更是压力重重，房地产企业单凭一己之力同时进行几个上百亿的大项目十分困难。房地产企业从获取土地使用权到完成竣工周期长，同时会受当前我国经济的影响，导致房地产企业承受更大的资金压力，迫使房地产企业进行转型。

房地产企业发展到如今规模，单纯依靠自有资金运转已不再现实，必须要通过各种途径向外部筹借资金。由于我国的金融市场尚不是自由开放的市场，对房地产企业的支持主要以地产经营贷款、房地产抵押贷款、房地产信托等方式为主，其中我国房地产企业项目开发资金主要来源渠道有：国内银行贷款、利用外资、自筹资金及其他资金。随着我国房地产企业进入白银时代，周期性波动更加明显，销售按揭受国家信贷政策不确定影响压力越来越大，房企的现金流将更加依赖外部融资。当房地产企业发展到一定规模或风险聚集到一定水平之后，企业开发运营所需资金将无法通过单一渠道来满足，这也就预示着我国房地产企业到了必须转型的时刻。

我国房地产企业发展至今土地已经成为其最主要的生产要素之一，如果缺少土地将无法从银行获得充足的贷款资金，但随着城镇化的持续推进和土地供应的人为调节造成土地供需结构性矛盾。土地的出让和挂牌根据政府自身的判断来进行，有时甚至人为选择出让条件，在我国当前土地区域稀缺性和供应有限性的现状下说明我国土地市场不是一个完整的市场，房地产企业在获取土地资源时会出现随机性和偶发性，因此造成房地产企业存在大量的潜在风险。然而，随着放贷规模的扩大，国内经济投资拉动模式下，带动房价高速上涨，房地产企业对土地资源需求不稳定性增长，助推了土地資源成本的增加。在房地产企业融资成本和费用较高的情形之下，储藏越多的土地资产就意味着消耗了大量的资金，大量资金需求又需要更多的成本。这种压力的相互传递让房地产企业难以承受，高成本的结构或许因为市场的波动而造成蝴蝶效应，导致部分房地产企业无力消耗甚至倒闭。同时，在我国各个行业都会受到税负的影响，其中我国房地产税负对企业的影响是巨大的，主要包括土地增值税和企业所得税。

我国房地产自房改年之后，可以说是高速发展的黄金期，行业利润丰厚，各行各业的企业纷纷进驻房地产行业，截至2017年大小型房地产企业的数量达到十几万家，可谓盛况空前。在激烈的市场竞争环境下，我国经济发展水平不断提高，市场主动开放和被动开放的程度都在加大，国外品牌房企同样大举进入我国国内市场，然而这些品牌基于强大的资金实力和融资能力、丰富的开发运营经验、优秀的管理能力，迅速抢占国内部分市场，使得我国房地产行业利润强行分摊，加速了国内本土房地产企业的出局。

（二）房地产企业财务风险介绍及特点。从狭义上看，举债筹资风险是我国房地产企业所面临的主要财务风险。从广义上来看，由于房地产企业财务工作的不确定性，导致企业的收益存在误差。从而加大企业的损失，具体的风险表现在：投资风险、筹资风险以及资金回收风险等。

对我国近几年房地产企业转型时期的财务风险状况进行统计分析，具体归纳如下：

1、按期偿债风险。现阶段大部分房地产企业项目的开发资金来源与企业贷款有关，其中也包含一部分自由资金，但其所占比例较低。房地产企业资金的特点就是投入大、回收期长，加之房地产企业的预算利润会受到国家政策、经济、市场等因素影响，使得房地产企业面临较为严重的财务风险。

2、利率变动风险。由于房地产企业的大部分资金来源于银行贷款，在市场经济条件下利率会随着市场的变化而波动，因此房地产企业会受到利率变动的影响。

3、筹资风险。当房地产企业面临较高的资产负债率时，企业在各个融资渠道上的融资困难度随之增加，房地产企业难以融资成功，最终会影响房地产企业的正常经营。

二、房地产企业转型时期财务风险成因

（一）资金结构不合理。金融机构贷款、自由资金、预收款以及其他收入是房地产企业的资金来源，如果资金结构不合理，那么房地产企业将无法管控财务风险。同时，我国很多房地产企业都是负债式经营，虽然合理负债有利于房地产企业发展，但是如果企业管理者出现决策失误，加之受到政治、经济、市场等多方因素影响，将会导致房地产企业因为负债过度而产生的财务风险加大。

（二）业务拓展快，投资不合理。近年来，各类房地产行业发展迅猛，许多人在这一行业中获得了丰厚的利润，导致很多人在没有完全了解房地产行业的情况下盲目跟风参与投资。另外，部分房地产企业在进行业务拓展时没有进行充分的市场调查，管理者依据自身喜好进行产业投资，没有仔细研究和分析相关的法律法规、市场特点、经济政策，导致投资不合理，增加了房地产企业的财务风险。

（三）经营者财务风险管理意识薄弱。在房地产企业中重大的财务决策权掌握在少数管理者手中，如果某位管理者判断失误做出错误的决策，就会影响企业的经营成果。此外，在部分房地产企业中对非重大财务事项的风险管理不够重视，导致财务管理工作不细致，较少地进行财务风险预警测试，财务报表无法全面反映房地产企业的财务现状，决策者无法获得全面准确的信息，最终导致决策失误，带来财务风险。

（四）国家经济政策调控。随着市场经济的发展和企业的不断壮大，以及房地产企业库存积压严重，我国政府针对上述问题并结合实际情况出台了“供给侧”改革和一系列土地政策，要求房地产企业去产能、降成本。此外，银行貸款是房地产企业的主要资金来源，国家宏观经济政策调控必然会对房地产企业的资金产生影响，例如，银行融资政策收紧，那么企业将承担的利息越来越多，这就增加了房地产企业转型的财务风险。

三、房地产企业转型时期财务风险应对策略

（一）合理利用市场资源进行建造成本的分配。充分利用市场资源、优化财务资本结构、合理分配建造成本，以此来把控房地产企业成本。例如，可以将房地产企业中的项目进行外包，房地产企业可以委托外部专业的机构对房地产公司专业性、事务性、业务性比较强的成本管理工作进行管理。另外，房地产企业要随时关注市场变化，以市场需求为导向进行项目建设投资，充分把握客户的实际需求，对建造成本进行合理有效的分配。

（二）建立健全财务风险管理制度。利用互联网技术，结合企业自身情况，建立适合本企业的财务管理制度。用该制度识别和评估企业在运营过程中产生的财务风险，并制定相应的应对措施。即根据收集的企业财务报表及相关信息资料，及时发现潜在的风险，根据行业和国家政策，制定合理的风险应对措施。同时，在实际工作中检查已有的财务风险管理制度是否存在漏洞，以此保证财务风险管理制度的落实。

（三）提升房地产企业管理者的财务风险管理意识。在任何企业的发展中，企业管理者都占据了非常重要的位置，企业管理者的决策直接影响着整个企业的发展。房地产企业管理者需要定期接受财务风险管理知识的培训，不断提升其财务决策能力和风险应对能力，对企业财务报表中存在的问题进行查找，防止错误信息干扰财务决策。此外，房地产企业管理者要重视财务管理和风险管理工作，要求企业相关人员严格按照相关规定做好财务工作，以此加强财务风险控制。

（四）密切关注国家政策的变化。房地产企业要时刻关注国家政策，掌握市场动态，这样才能够避免企业决策与国家相关政策相违背，导致由于企业决策错误而造成的严重损失，同时还能在顺应国家方针政策的基础上适当降低企业成本投入产生的风险，增加房地产企业的经济效应。随着绿色经济政策的出台，房地产企业应当根据国家政策适当开拓绿色建筑市场，建造绿色低碳建筑，以此顺应国家倡导的绿色建筑的方针政策。这样不仅能够有效地降低企业的财务风险，还能够在一定程度上降低企业能耗成本，保证房地产企业健康持续发展。

四、结论

综上所述，随着社会经济的快速发展和房地产企业的不断壮大，在国家新政策的背景下，房地产企业的财务风险制约了企业的转型与发展。本文主要对房地产企业转型时期会出现的财务风险问题进行研究，根据问题提出了相应的风险应对措施。以外部因素为基础，结合房地产企业已有的财务风险问题，总结特点并进行概述，同时分析财务风险成因，提出了具体应对措施。希望通过以上的分析能够有效控制房地产企业转型时期的财务风险，为房地产企业的健康可持续发展提供强有力的支撑。

主要参考文献：

[1]赵纯才.房地产企业财务风险分析与应对[J].财会学学习，2018（9）.

[2]曹红.论房地产企业财务风险及应对策略[J].经贸实践，2017（5）.

[3]胡甜.企业财务风险防控研究——以中小房地产企业为例[J].经贸实践，2017（16）.