营改增对沈阳宏亚房产开发有限公司的影响

李兖

【摘 要】“营改增”是我国近些年出台的一项新的财税体制改革政策。自2011年通过该试点方案以来，营改增的试点范围在不断的扩大，至2016年，营改增改革涉及到各个行业，各个行业都在思考该政策为自己行业带来的变化，并为如何使自己的企业能够适应新的税收政策而积极寻求自己的解决方案。房地产企业作为我国经济的支柱行业，为我国经济快速发展做出了突出贡献。自营改增政策正式施行并涉及到房地产企业后，房地产行业正式告别了营业税，改为了缴纳增值税。这一政策的施行，对房地产企业产生了许多影响，房地产行业如何能够在新的税收政策下，使房地产企业能够更好的经营和发展成为了管理者们关注并思考的问题。营改增财税体制改革涉及行业非常广泛，因此不能全面分析阐述该改革对所有行业的影响。本文以一家房地产企业——沈阳宏亚房产开发有限公司为例，通过查阅相关资料，了解其财务数据，来分析营改增政策对房地产企业造成的影响，并对这些产生的影响和变动提出相关的应对措施，旨在使房地产行业能够更好的应对该项税收政策变化，并使企业在营改增政策下更好的经营发展。

【关键词】营改增；房地产；对策

一、营改增概念及案例公司简介

（一）营改增概念简述

营业税改增值税，简称营改增，是指以前缴纳营业税的应税项目改成缴纳增值税。营改增的最大特点是减少重复征税，只对产品或者服务的增值部分纳税，减少了重复纳税的环节，可以促使社会形成更好的良性循环，有利于企业降低税负。营业税改增值税主要涉及的范围是交通运输业以及部分现代服务业；

营业税改增值税主要涉及范围为：交通运输业包括：陆路运输、水路运输、航空运输、管道运输。现代服务业包括：研发和技术服务、信息技术服务、文化创意服务、物流辅助服务、有形动产租赁服务、鉴证咨询服务。

2011年，经国务院批准，财政部、国家税务总局联合下发营业税改增值税试点方案。自2016年5月1日起，中国将全面推开营改增试点，将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业全部纳入营改增试点，这是自1994年分税制改革以来，财税体制的又一次深刻变革。

（二）案例企业简述

沈阳宏亚房产开发有限公司（以下简称本公司）成立于1992年，原为沈阳新东屋业开发有限公司，合作中方为沈阳市大东区房屋土地开发总公司，合作外方为侨华有限公司（其母公司为新加坡上海控股（集团）有限公司），注册资本750.00万美元，从成立至今历经多次增资和变更，2015年11月30日取得沈阳市工商行政管理局换发的字91210100604607305R号企业法人营业执照，注册资本为12，930.00万美元，法定代表人：周政，注册地址及住所：沈阳市大东区小东路8号。本公司属房地产行业，经营范围主要包括：房产开发、商品房销售，自有产权房屋出租、商业零售、物业管理、停车场服务、发布各类广告。该公司为典型的房地产企业。

二、营改增对案例企业的影响

（一）营改增对案例企业的积极影响

1.优化房地产纳税结构避免重复征收

以往房地产企业实行缴纳营业税政策时，对房地产企业的销售收入总额5%进行征收。由于房地产企业主要业务通常为建造房屋、出售房屋等，其成本主要为各项建筑材料的购买、以及各项安装费用，这些成本材料在其上游企业，也就是各种建筑材料供应商时已经承担着缴纳营业税的责任，到了房地产企业这里，建成出售的房屋中这些材料、安装费用作为房产价值的一部分，在销售时再一次承担了纳税责任，因此造成了重复征收的情况。在营改增政策实行之后，房地产企业不在缴纳营业税，改为缴纳增值税，由于增值税只对增值部分进行征收，对于材料、安装费用、雇佣施工等都作为可以抵扣的进项税，在企业缴税之前从销项税中进行抵扣，因此避免了重复征税，优化了房地产企业纳税结构，从理论上来讲，在抵扣之后，如果房地产企业的建筑安装成本以及采购材料成本越高，可抵扣的进项税越高，减轻税负的效果就会越明显。我们取得了沈阳宏亚房产开发有限公司的2014年和2017年财务报表，这两年分别为营改增之前和营改增之后的财务报表，以下为报表内容摘要。

根据数据显示，2014年，沈阳宏亚房产开发有限公司的销售房产收入约为4.2亿元人民币，缴纳营业税额为2100万元人民币。2017年该企业已经全面营改增，不在缴纳营业税，其收入总额为12亿左右，缴纳增值税为5300万元人民币。如果在收入相同的情况下，缴纳增值税确实在一定程度上减少了该房地产企业的税负。

2.使企业资金使用更加灵活

沈阳宏亚房产开发有限公司主要业务为建设居民住房并销售，其经营模式一般为预售，也就是说房屋未建成之前，就先将房屋预售出去，之后房屋建成再对购买者进行交房，这也是现在大部分的房地产企业的经营模式。由于预售的方式是在房屋建成之前就收到房屋购买价款，因此可以收到大量资金，来缓解开发建设过程中的压力。在营改增政策实行之前，沈阳宏亚房产开发有限公司在预售房屋之后，确认收入，然后根据销售收入总额5%来缴纳营业税。在营改增之后，沈阳宏亚房产开发有限公司只需要预交3%的增值税，等房屋建成，产权转移之后，再补缴剩余税金。在2017年，沈阳宏亚房产开发有限公司预交增值税金额为3600万元人民币左右，由于2014年房价与2017年房价无可比性，因此其销售收入在同等经营规模之下也不同。忽略房价变动原因，若是销售金额一致，营改增前后企業在销售房产之后缴纳的税金相差2个百分点，但是相差金额可以达到2000多万，虽然之后仍需补缴剩余税金，但是在房屋产权转移之前，这部分资金使企业可以自由支配使用的，无论是用于经营活动，还是用于购买理财产品或是用于投资等等用途，都可以为企业带来更好的利润和效益，资金的灵活性提高也有助于提高房地产企业的抵抗风险能力，因此，可以说营改增政策在对于企业资金可支配、利用方面对于房地产企业来讲是有一定好处的，关键是企业财务管理人员应该预料到这方面的情况，并提前对可支配资金进行筹划，合理使用，才能充分使用资金。

（二）营改增对案例企业的消极影响

1.企业财务核算难度增加

在营改增之前，房地产企业缴纳营业税的财务处理较为简单，因为营业税为价内税，只需要根据企业收入按照5%的税率来计提申报营业税即可。但是实行营改增之后，对于税收的账务处理的难度就相对有所增加，增值税分为进项税和销项税，在开具发票时，根据销售金额11%计提销项税，作为应交税费-应交增值税-销项税的贷方金额入账；在采购材料、雇佣劳力、支付监理费、审计费等费用时取得的发票，根据发票上的增值税金，计入应交税费-应交增值税-进项税额的借方入账，在核算应交税金时，将进项税借方从销项税贷方扣除，得出应交税金的金额。除此之外，还有不能抵扣的进项税，如企业购入自用而不是用于出售的固定资产的进项税就不能抵扣。沈阳宏亚房产开发有限公司对于增值税的会计核算设置更加复杂，应交税费-应交增值税下设科目不仅包含销项税、进项税，还包括未交增值税、已交增值税、应交增值税、待抵扣进项税、待认证进项税、进项税额转出的三级会计科目，相比于营业税，增值税的会计处理可以说复杂的多，因此，对于财务人员来说是一项重大挑战，财务人员尤其是负责税务这一部分的会计，需要认真学习新的会计政策，并根据会计准则学会相应的处理方式。对于财务管理者来说，由于税收政策的变化，对企业财务方面的影响不仅仅体现在税金方面，还包含财务报表列报的变化、资金如何更好的使用、如何设立新的财务内控制度来降低税负等等，来为企业如何更好的经营发展做长远的考虑。

2.对票据取得和管理要求更加严格

沈阳宏亚房产开发有限公司是一家大型的、正规的房地产企业，其采购的大部分材料、雇佣劳力都是从可以提供增值税专用发票的企业获得，但是有些较小规模的建筑安装公司或劳务公司由无法提供增值税专用发票。要想抵扣更多的进项税，必须得取得发票，才可以进行抵扣。许多大型的、正规的材料供应商可以提供发票，作为房地产企业的进项税进行抵扣。但是有些材料企业会从小型供应商那里购买，这些供应商很可能是小规模纳税人，不具有开具增值税专用发票的资格，或是企业不够正规，无法取得增值税专用发票，因此不能抵扣。在雇佣劳务方面，这些房地产公司为了节约人力成本，往往雇佣零散工人进行劳动，不签订劳动合同，因此也无法抵扣。这部分进项税如果不能抵扣，那么沈阳宏亚房产开发有限公司在营改增之后税负就不一定能够真正有效降低。因此，这就对案例公司对于票据的取得和管理要求更加严格，对供应商、合作伙伴的选取也应该更加慎重考虑。

3.资金的使用情况将会有所改变

由于房地产企业通常采用预售的方式销售房屋建筑，之前确认收入后缴纳的营业税税率为5%，营改增后可以预付3%的税金，之后再补缴，虽然只有两个百分点，但是对于规模较大、收入较高的房地产企业来说，在补缴之前可以使用的资金就会增加很多，这就改变了企业资金的使用计划和情况，对企业来说有好处也有坏处。不利之处在于，企业财务管理者必须投入更多精力在资金筹划方面，如何更加有效的利润企业补缴增值税之前的资金，或是理财或是投资或是将资金投入新的建设中去，都是企业管理者需要考虑的问题。

4.税收政策发生改变需要投入精力

营改增之后，不仅是简单的营业税改缴增值税，税收政策也相应的发生变化，这需要企业管理者在合理利用税收政策来经营公司、或是合理避税方面投入精力，思考如何在新的税收政策下改变企业发展策略，例如购置土地的进项税金额也可以作为可抵扣进项税，或是购入不动产进项税分两年抵扣等，这都会影响到企业的运营方式，改变企业固有的经营方式和理念，对于企业管理者来说也是一项挑战。

三、企业对于营改增影响的应对措施

（一）提高企业财务人员素质水平

由于营改增政策实行之后，对于税金方面的会计处理发生了变更，也出台了新的会计准则来处理增值税，难度相比以前缴纳营业税来说提高了很多，因此对于企业财务人员来说也是一个挑战。财务人员必须积极了解新的税收政策，学习新的会计处理方式，才能够正确的计算和预估税收对于企业财务方面的影响，并准确的申报增值税。而对于房地产企业的财务管理者，要做学习新的财税政策和会计处理方式的头兵，从各个角度分析研究透彻增值税对企业会计方面产生的影响。因为营改增之后，不仅仅对于税金方面产生影响，对于企业资产、负债、现金流都会产生影响，因此负责税务、资产、负债、现金流、财务报表各个模块的会计都要应对新的变化。企业的财务管理者在深刻了解学习到营改增政策为起来带来的变化时，应该及时对下属财务工作人员进行培训，尽快提高财务人员的素质和水平。只有整个财务团队的专业素养跟上财税制度的变化，才能准确处理好营改增对于企业财务方面的变化。

（二）加强房地产企业发票的管理和控制

对于房地产企业来说，营改增政策优化了税收结构，减少了重复征收，但是是否真正降低了企业的税负我们还需讨论。在营改增之后，原来虚开发票的情况大大减少，我国的发票管理也更加严格。但是，一些材料供应商还不够正规，为了少缴税拒绝开具发票，或是一些小规模纳税人无开具增值税专用发票的权利，因此，房地产开发企业在采购时，需要考虑的问题由原来的材料价格、质量等因素增加了一点，就是能否开具发票用来抵扣增值税。上文说到，可抵扣金额越高，企业需要缴纳的税金越少，就越能有效降低企业税负。因此，在采购时，应该尽量选择能够开具增值税专用发票的较大的供應商，并且在采购时积极索要发票，来尽可能的获得更多可抵扣增值税。对于发票的管理和制也必须更加严格，认真对待每一张发票，来为企业降低经营成本。除了要加强采购方面的发票的管理和控制外，人工成本也是房地产企业成本很重要的一部分。工程人员都是从专业劳务派遣机构聘请或是正规工程监理公司聘请签订了劳务合同，有正规发票，因此都是可抵扣进项税内的成本。案例公司不能够为了节约成本，聘请零散务工人员，没有正式的合同和发票，因此不能抵扣进项税。所以加强人工方面的合同、发票管理，招聘正规施工人员，也可以为企业节约成本.

（三）积极筹划资金使用

由于房地产企业通常采用预售的方式销售房屋建筑，之前确认收入后缴纳的营业税税率为5%，营改增后可以预付3%的税金，之后再补缴，虽然只有两个百分点，但是对于规模较大、收入较高的房地产企业来说，在补缴之前可以使用的资金就会增加很多，这对企业来说无疑是一个好消息，因为可支配资金越多，企业无论是抵御风险能力还是利用资金再盈利的能力都会增强，企业管理者利用这笔可支配资金再进行投资、或是企业经营运转，对企业发展都是很有益处的。对于企业管理者来说，通过合理的测算和预估分析出可使用资金的变动，来对这些资金进行筹划，使可利用资金最有效的为企业经营发展提供帮助，对于企业来讲非常重要。

（四）合理利用税收政策

新的税收政策对于房地产企业还有可利用的余地，比如购置土地的金额也是可在可抵扣进项税范圍内，因此，购置土地对于选择房产开发的位置的影响减少，管理者可以抛弃一部分购置土地高成本导致现金流不足的忧虑，从而更好的选择房产开发为位置，；比如，在购入不动产时的进项税可以分两年抵扣，第一年抵扣60%，第二年抵扣40%，由于分两年抵扣，这也一定程度上拉动一般企业对房地产的投资，促进交易的活跃性。还有许多对于经营发展的因素，管理者都需要考虑到，合理利用税收政策，积极筹划资金使用，将会帮助房地产企业更加顺利的经营发展。

四、结论

本文在营改增的财税体制改革的大背景下，选取房地产行业作为分析的行业，并选择沈阳宏亚房产开发有限公司作为案例企业，通过查阅资料、了解相关政策、分析其营改增前后的财务数据来分析出营改增政策对于房地产企业产生的影响，并对针对营改增对房地产企业产生的影响来提出相应的应对措施，旨在帮助房地产企业在营改增财税体制改革的大背景下，能够了解企业发生的变化，并能够积极应对，使房地产企业更加从容健康的经营发展。

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